中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-基于投資品視角-文庫吧資料
2025-01-24 13:58本頁面
【正文】 的路，后果如前述；二是尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，使經(jīng)濟(jì)可以不通過印鈔票來拉動(dòng)，這時(shí)房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來說算是逐步回落到居民認(rèn)可的范圍（路徑c）；三是沒有找到新的增長(zhǎng)方式，也不放松貨幣政策，任經(jīng)濟(jì)增速下滑，這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸下滑，中國30年的高速增長(zhǎng)也就此結(jié)束（路徑d）。這個(gè)時(shí)候，又要分兩種情況討論：如果此時(shí)決策層終于意識(shí)到通貨膨脹的嚴(yán)重性，必然會(huì)收緊貨幣政策以控制物價(jià)，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)應(yīng)聲而落，之前漲得越 高，這時(shí)就跌得越慘（路徑a）；如果此時(shí)它還沒意識(shí)到，還希望繼續(xù)濫發(fā)貨幣以刺激經(jīng)濟(jì)，那最終只能是通貨膨脹到達(dá)無可挽回的境地，中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)30年的 發(fā)展成果就會(huì)毀于一旦（路徑b）。如果出現(xiàn)這樣的情況，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)新一輪暴 漲。第一種情 況，如果決策層繼續(xù)堅(jiān)持用濫發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)的固有思路，當(dāng)GDP增長(zhǎng)再次面臨不確定性時(shí)——可能是二次探底，也可能是出現(xiàn)其他新情況，比如人民幣升值導(dǎo)致凈出口減少——M2的增速就可能再次上升。 2010年中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)初步走出了金融危機(jī)的陰霾，所以M2增速較2009年相比出現(xiàn)了下降。消息一出，經(jīng)濟(jì)界嘩然：出自一個(gè)非權(quán)威機(jī)構(gòu)的在一個(gè)區(qū)域性行業(yè)研討會(huì)上提出的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，居然會(huì)導(dǎo)致全國一種完全競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)品的價(jià)格暴漲，這個(gè)威力也太大了吧？如果綠豆從業(yè)者在 內(nèi)部研討會(huì)上做出預(yù)測(cè)失準(zhǔn)都可以被懲罰，那么每天在媒體公開預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)、股價(jià)失準(zhǔn)的人又該怎么辦呢？所以，我們不得不懷疑，決策層是否清楚今年物價(jià)上漲的癥結(jié)?？繛E發(fā)貨幣保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有未來，本文不是第一個(gè)提出來的，很多人已經(jīng)這么講過了，但決策層知不知道，我們不好說。注意，只是“接近”窮 途末路，而不是已經(jīng)到達(dá)那一步。本文頻繁使用的貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)，是中國人民銀行公布的，關(guān)鍵是它不是任何級(jí)別官員的考核指標(biāo)，所以真實(shí)性相對(duì)較高。中國的總理在每年的政府工作報(bào)告中都要提出當(dāng)年GDP和CPI的目標(biāo)，而且這個(gè)目標(biāo)每年都毫無懸念地完成，可以說，中國總理預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)的能力已經(jīng)超過了所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，這不得不歸功于盡忠盡孝的國家統(tǒng)計(jì)局。但是，你相信這個(gè)數(shù)據(jù)嗎？反正我不相信。豬肉漲價(jià)時(shí)，老百姓說以后多吃菜少吃肉，可是后來青菜也漲價(jià)了。所以，對(duì)中國政府來說，米菜肉價(jià)格上漲比房?jī)r(jià)上漲更值得重視，目前最有可能導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩的事件，不是房?jī)r(jià)上漲，不是暴力拆遷，更不是城管打人，而是米菜肉漲價(jià)。通貨膨脹對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響比房?jī)r(jià)上漲大得多，因?yàn)殛P(guān)心房?jī)r(jià)的人要么是買得起房的人，要么是目前買不起、但自以為未來有買得起希望的人，即使是后一類人在全國范圍看也算是高收入群體了。可是，在中國的發(fā)鈔量已經(jīng)超過美國的情況下，難以想象還需要印刷多少鈔票才能讓中國GDP再翻三倍。一味依靠濫發(fā)貨幣保證GDP增長(zhǎng)的后果是，到2009年底， 成為世界上發(fā)行鈔票最多的國家，但同期中國GDP只有美國的三分之一。在濫發(fā)貨幣30年后，M2增長(zhǎng)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的邊際效應(yīng)已經(jīng)越來越弱。從目前掌握的情況來看，%的增速，可以說是驚世 駭俗。拉動(dòng)中國房?jī)r(jià)持續(xù)8年上漲的，不是城市化， 而是流動(dòng)性泛濫。M2八年增加了275%，和房?jī)r(jià)漲幅基本差不多。到2010年8月，所以在溫執(zhí)政的近8年間，%。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，1997年12月的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）。在中國目前制造業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化、可投資渠道匱乏的現(xiàn)狀下，這些資金不約而同地選擇了房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。大量的貨幣印刷出來后，必須找到一些對(duì)象去吸收它。結(jié)果呢？杭州房?jī)r(jià)六年間漲了三倍多。經(jīng)常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人可能知道，空置率論不是今年才提出來的，2004年溫氏政府第一次調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候媒體就經(jīng)常拿它說事。商品房作為投資品，通過觀察空置率來預(yù)測(cè)它的價(jià)格沒有任何意義。 第 四個(gè)是“空置率論”：空置率是最近非常熱門的概念，看空房市的人提出中國商品房空置率已經(jīng)超過國際警戒線10%，看多的人說沒有這么高，究竟有多高，國家 統(tǒng)計(jì)局說難以統(tǒng)計(jì)，只能任各界猜測(cè)。這個(gè)觀點(diǎn)也是基于消費(fèi)品視角的，對(duì)于彩電來說，生產(chǎn)出來2億臺(tái)，但市場(chǎng)需求只有1億 臺(tái)，其余的都堆在倉庫里，那價(jià)格必然會(huì)下降；但前面提到，投資品可以被囤積起來賺取差價(jià)，所以商品房放在“倉庫”里是沒有問題的，實(shí)際供應(yīng)量遠(yuǎn)不到200億平方米。所以，中國房?jī)r(jià)收入比趕英超美已經(jīng)五六年了，但房?jī)r(jià)還是在飛漲。比如，現(xiàn)在中國人平均要一年不吃 不喝才能買得起一手貴州茅臺(tái)股票（2009年全國人均可支配收入為17175元），你能認(rèn)為貴州茅臺(tái)股票已經(jīng)高估了嗎？用居民收入來衡量投資品價(jià)格高低，是荒唐的。這個(gè)觀點(diǎn)之所以錯(cuò)誤，一方面是中國存在巨大統(tǒng)計(jì)外的灰色收入，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比沒有這么高，一方面是它還是基于消費(fèi)品視角的。截至2009年底，請(qǐng)問有多少能買得 起城里的商品房？對(duì)于他們和今后即將進(jìn)入城市的農(nóng)民來說，如果房?jī)r(jià)高漲，即使對(duì)商品房有需求，也是無效需求。另外再多說一句，即使基于消費(fèi)品視角，這個(gè)觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)橄M(fèi)品供求關(guān)系的“求”，具體來說，應(yīng)該是有效需求量，即能夠支付得起的消費(fèi)者的需求 量。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的農(nóng)民不斷涌入城市，他們必須尋找自己的安身之地，對(duì)商品房的需求一直會(huì)保持旺盛，所以房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，直到城市化結(jié)束時(shí)為止。既然商品房是投資品，一些我們經(jīng)常聽到、看似正確的觀點(diǎn)就不堪一擊了。也就是說，你在買這套唯一的自住房時(shí)，就附加了對(duì)它未來價(jià)格上漲的預(yù)期，你是帶著買投資品的心態(tài)去買的。2008年萬科在杭州打折，最低73折，結(jié)果之前買房的人就跑去把萬科的售 樓部砸了，你看，這就是買投資品的心態(tài)，如果是買衣服的心態(tài)不至于這樣。首先，買房是為了獲取房租或賺取差價(jià)的人肯定是將其定位成投資品的，這個(gè)沒有問題；其次，即使是買房為了自住的，他也是帶著購買投資品的心態(tài)去買的，這一點(diǎn) 非常重要。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，比如美國，商品房屬于消費(fèi)品，大家買房子就是為了自己住，
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