【正文】 0223000重慶 北京 南京 上海 天津 武漢 成都 深圳 杭州 廣州萬平方米 6 0 % 3 0 %0%30%60%90%120%2022 2022 同比增長率40 十大城市土地成交：天津、武漢總量最高，廣州、杭州降幅顯著 2022年，天津住宅用地招拍掛成交面積 2373萬平方米，成交規(guī)模在十大城市中居于首位，其次武漢，共成交 1438萬平方米。重慶供應(yīng)量同比增加 %。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖： 2022年月全國 120個(gè)城市住宅用地招拍掛成交溢價(jià)率及其變動幅度 6 0 % 3 0 %0%30%60%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 6 0 3 00306090百分點(diǎn)2022 2022 百分比變動（右軸）39 十大城市土地供應(yīng)：重慶增長最為顯著，天津總量最高 2022年， 十大城市中天津規(guī)模最大， 重慶 增速最高 。 從月度走勢來看， 16月持續(xù)下行，到 6月達(dá)到 %的階段性低點(diǎn)，較去年同期下降 22個(gè)百分點(diǎn)。 從同比漲幅來看， 15月地價(jià)同比漲幅均在 60%以上，但逐月縮小， 6月后漲跌幅均在 10%以下。 12月成交住宅用地 4400萬平方米，為全年最高值，但同比仍下降%。 全年全國土地供應(yīng)面積（含協(xié)議）約 13億平方米，完成計(jì)劃約 3/4。具體到出讓金排名前十的城市當(dāng)中，南京、武漢、天津等城市地價(jià)上漲較快，而上海樓面地價(jià)有一定幅度下降。 30 調(diào)控方向二：增加供應(yīng)特別是保障房供應(yīng) 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理 31 調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理 32 總結(jié)： 2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理 33 一． 2022年中國房地產(chǎn)新政解析 二． 2022中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 1. 政策環(huán)境 2. 土地市場 3. 房產(chǎn)市場 4. 重點(diǎn)開發(fā)企業(yè) 三． 2022中國房地產(chǎn)市場展望 目 錄 34 4 0 . 2 %5 0 . 3 % 1 9 . 1 %6 2 . 2 %6 9 . 4 %0 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 53 . 02022 2022 2022 2022 2022萬億 3 0 %0%30%60%90%全國土地出讓成交總價(jià)款 成交價(jià)款增速供應(yīng)：全國土地出讓價(jià)款達(dá) ，較上年增長%，北京、上海位居前兩位 2022年，全國土地出讓總價(jià)款達(dá) （含住宅、商業(yè)、工業(yè)等所有土地），較 2022年增長 %。 1 0 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 1 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸貸 0 . 2 5 貸 貸 貸 貸 貸 5 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 0 . 2 貸貸 貸 貸 貸 貸 2 0 1 1 貸 1 貸 1 8 貸 貸 貸 貸 2 0 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 資 資 資資 資 資 資 資 資 資 資 資 資 資 2 0 1 1 資 1 資 資 資 資 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 5 0 %貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 貸 1 . 1 貸 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 27 一． 2022年中國房地產(chǎn)新政解析 二． 2022中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 1. 政策環(huán)境 2. 土地市場 3. 房產(chǎn)市場 4. 重點(diǎn)開發(fā)企業(yè) 三． 2022中國房地產(chǎn)市場展望 目 錄 28 概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前 圖： 2022年全國商品房銷售面積同比增長率及房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù) 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 ? 經(jīng)濟(jì)手段： 不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等； ? 行政措施： 在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款、限制外資購房，以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。 圖： 20222022年商品住宅新開工、銷售及保障房建設(shè)情況 圖： 2022—2022 年全國住宅用地出讓面積 20222022年，土地平均供應(yīng)面積約 10億公頃，其中商品住宅用地約 8億公頃，明顯高于 20222022年的 56億公頃。 （ 5）新開工面積 預(yù)計(jì) 2022年全國商品房新開工面積為 ，同比增長 %到 21%。 7 . 2 %8 . 0 % 6 0 % 3 0 %0%30%60%昆明 西寧 太原 石家莊 鄭州 哈爾濱 呼和浩特 西安 長春 長沙 濟(jì)南 沈陽 ?？?全國 重慶 南昌 青島 武漢 大連 貴陽 35城市合計(jì)蘭州 天津 銀川 成都 廣州 南寧 福州 烏魯木齊 寧波 合肥 南京 北京 杭州 廈門 深圳 上海圖： 2022年 35個(gè)大中城市住宅銷售面積增長率 圖： 2022年各類城市量價(jià)走勢 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 23 投資性需求大幅下降，同時(shí)殃及改善性需求，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受政策限制 圖： 20222022 年全國各類物業(yè)銷售面積增長率 2 0 0 8 2 0 1 0 年套數(shù)前十項(xiàng)目套總價(jià)與全市對比92109117 1341 9 9 . 21547 8 . 4 %6 7 . 3 %7 0 . 8 %0501001502002502022年 2022年 2022年萬元60%65%70%75%80%前十項(xiàng)目 全市 前十項(xiàng)目/ 全市圖： 2022年北京熱銷項(xiàng)目的價(jià)格相對水平繼續(xù)下行 高端市場 商業(yè)地產(chǎn) 普通住房 政策影響更大、自身波動更加頻繁，競爭更趨激烈 不受調(diào)控政策影響，面臨更多發(fā)展機(jī)遇 自住型需求將長期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，首次臵業(yè)的中小戶型、中低價(jià)位產(chǎn)品受影響不大 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 24 投資 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)投資 預(yù)計(jì) 2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 %到 %（ 1998年以來復(fù)合增長率為 %）。 0202204000060000800001000001202201997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E銷售面積（萬平米） 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%增長率銷售面積 增長率圖： 19972022年商品房銷售面積及其增長率 01000202230004000500060001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E價(jià)格（元 / 平米） 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%漲幅商品房價(jià)格 漲幅圖： 19972022年商品房銷售價(jià)格及其增長率 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 21 35個(gè)大中城市特別是住宅市場受影響更大，價(jià)格結(jié)構(gòu)性下調(diào) 2022年全國商品房同比下降 3%8%，住宅銷售面積下降 510%，而商業(yè)地產(chǎn)仍可能保持增長（增速 11%17%）； 從不同城市來看，預(yù)計(jì)一線銷售面積降幅在 27%31%之間，二三線城市降幅約 10%15%，其他城市基本平穩(wěn) ； 35個(gè)大中城市銷售面積占比下降是均價(jià)（結(jié)構(gòu)性）下調(diào)的主要原因。 20 2022年市場量價(jià)預(yù)測 （ 1）商品房銷售面積 預(yù)計(jì) 2022年商品房銷售面積為 ，同比下降 3%8%。 主要結(jié)論： ? 房地產(chǎn)市場將發(fā)生明顯變化，預(yù)計(jì)全國商品房銷售面積 下降 3%8%，價(jià)格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。具體來看：價(jià)格趨穩(wěn)有利于自住型需求的釋放，也促使其理性消費(fèi)；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影響到需求的釋放；投資投機(jī)性購房者將不再期待房價(jià)像以往一樣幾年翻番，投資收益的不可預(yù)見性增加。 預(yù)計(jì) 2022年開發(fā)企業(yè)的資金來源為，同比增長 5%，增速與 2022年持平，其中自籌資金占比提高近 10個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金能力弱的企業(yè)將受到顯著影響。 ? 多次加息： 目前已進(jìn)入加息周期，預(yù)計(jì) 2022年還將加息 2次左右， 5年期以上貸款利率將達(dá)到 7%（ 2022年曾達(dá)到 %， 2022年來已 3次加息） ? 銷售受到影響，預(yù)售款下降約 10%： 預(yù)計(jì) 2022年全國商品房銷售額下降 4%12%，住宅銷售額下降815%，項(xiàng)目預(yù)售款下降 10%左右。 預(yù)計(jì) 2022年全年新增貸款 7萬億元，其中房地產(chǎn)貸款約 ，比過去兩年下降 30%。據(jù)此測算 ， 預(yù)計(jì) 2022年新增貸款計(jì)劃為 7萬億元，低于 2022年和 2022年實(shí)際水平 （分別為 ） 。銀行業(yè)大量的信貸資金投放于房地產(chǎn)業(yè)，將增加商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，房地產(chǎn)市場調(diào)控也可能加大商業(yè)銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 16 截至 2022 年年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款余額 萬億元，占各項(xiàng)貸款余額比重為 %。綜合來看，一系列政策將對市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是 35個(gè)大中城市和更多可能實(shí)行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場量價(jià)調(diào)整不可避免。重慶近年的土地出讓金規(guī)模增長顯著， 2022年和 2022年分別達(dá)到 449億元和 642億元，新增的房產(chǎn)稅規(guī)模不大，對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)很小。 影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場波動 圖： 2022年上海不同價(jià)位住宅成交套數(shù)和金額占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖： 20222022年重慶市別墅、高檔公寓銷售面積和銷售額占比 1 1 . 5 %5 . 3 %1 5 . 1 %2 2 . 4 %3 5 . 0 %8 . 4 %2 . 3 %3 5 . 2 %8 . 2 %1 6 . 7 %1 7 . 8 %1 9 . 0 %2 . 9 %0 . 3 %0%10%20%30%40%30000 以上 26000300002022026000160002022010000160006 0 0 0 1 0 0 0 0 6000 以下套數(shù)占比 金額占比5 . 7 %5 . 3 %4 . 4 %7 . 2 %5 . 6 %1 2 . 0 %1 0 . 6 % 1 0 . 5 %1 3 . 4 %1 0 . 1 %0%5%10%15%2022 2022 2022 2022 2022銷售面積 銷售額12 試點(diǎn)初期對地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)很小，未來也難以與土地出讓金相提并論 據(jù)重慶市長黃奇帆透露，試點(diǎn)初期房產(chǎn)稅（不包括原來即已征收的房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅）規(guī)模約 元。 影響解讀：短期影響不大，但將加大高端市場波動 11 房產(chǎn)稅與“國八條”疊加，將加大試點(diǎn)城市高端住宅市場的波動 此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要針對高端住宅市場（雖然所有上海新購住房都可能被征稅，但由于僅針對多套住房，因而更有可能受影響的是高價(jià)或大戶型住宅）， 2022年占整體比重約 10%（上海單價(jià) 30000元以上住宅成交套數(shù)占 %；重慶別墅和高檔公寓銷售面積占比僅為 %，銷售額占 %）。因此，在“國八條”已有更嚴(yán)厲政策出臺的前提下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)對遏制房價(jià)上漲的實(shí)際作用不會太大，而更多地對購房者心理產(chǎn)生影響，此前上海的大戶型高檔住宅熱銷現(xiàn)象即與此有一定關(guān)系。 10 較低的稅率對持有成本增加不大，但對市場預(yù)期將產(chǎn)生影響 房產(chǎn)稅對市場的影響關(guān)鍵看稅基和稅率如何設(shè)定。 上海符合征稅條件新房多 重慶主要針對高檔住宅 “國辦發(fā) 1號文” 發(fā)布次日（ 1月 27日），上海、重慶分別出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法。 ③持有本市居住證滿 3 年新購一住房暫免征收房產(chǎn)稅；不滿 3 年的滿 3年可予退還房產(chǎn)稅。 ① 本市居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算人均超過 60 平方米的，對屬新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。 ②“三無”個(gè)人新購第二套及以上的 普通住房稅率為 % ① 適用稅率暫定為 % ② 應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格 2 倍（含 2 倍）的，稅率暫減為 %。 ② 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。 ① 參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。 城市 出臺時(shí)間 實(shí)行時(shí)間 本地居民 外地居民 限制區(qū)域 外地居民納稅證明年限最低要求 北京 2月 15日 2月 16日起 已有 2套不得購買 已有 1套不得購