【正文】 于澤遠2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當屬房地產(chǎn)市場。在近關口地帶及豪宅樓盤價格上升的帶動下，珠海整體更廣泛地域一般住宅也將隨之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳門人士所能推動，主要仍受國內(nèi)買家影響，故升幅將不如豪宅物業(yè)。預計在澳門經(jīng)濟的第二波起飛期，投資珠海物業(yè)將增長２倍以上，市場占有份額則擴大到２０～２５％，個別項目可占超過５０％。３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟強增有望提升珠海樓價澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂業(yè)推動下，勢必帶來新一波整體經(jīng)濟強勁增長，２００２～２００５年經(jīng)濟增長推動樓價飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價格將再度上揚，預計在２０１０年前后，澳門樓價一般新發(fā)售住宅售價將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。澳門和珠海的樓價差距更大，造成澳門人士購買珠海物業(yè)的動力更強；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。深港兩地是國內(nèi)經(jīng)濟特區(qū)和國際化大都市相融匯的典范。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動明顯，目前售價已較２００２年上升近１００％。參考深港例子，珠海勢必在澳門的帶動下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。但深、港經(jīng)濟規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競爭。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過去五年間ＧＤＰ總量增長８３％。深圳ＧＤＰ過去５年增長９１％，深港兩地逐步交融?？梢娢磥聿徽撛谝话阕≌袌觥⒑勒袌?，珠海都有長足發(fā)展的空間。若以市區(qū)計算，珠海２００６年下半年住房交易均價為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房價相差懸殊珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進駐珠海，市場競爭逐步升級，住宅項目的規(guī)模化和精品化成為發(fā)展主流。從中長期看，需求的旺盛和購買力的提高將促使房價有較大幅度的上揚。２ 市場理性增容，品牌化成主流隨著重大交通項目的落實和城市定位的明朗化，眾多對珠海有重要影響的經(jīng)濟項目逐一上軌，勢必促進珠海經(jīng)濟的迅速發(fā)展、就業(yè)機會的增長以及外來人口的不斷增加。這一利好在大橋落成前相信就會顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關注的市場。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟影響力。發(fā)展趨勢：樓市后市發(fā)展強勁，精品項目引領市場１ 區(qū)域聯(lián)動增強，后市發(fā)展強勁過去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。附圖 珠海２００６年商品房預購均價（元／平方米）３ 本地需求主導，外地客戶漸增有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費，外地客戶購房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。雖然房價漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項目、別墅項目，它們的價值主要基于稀缺性與未來城市價值。即使上半年出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房價上漲的趨勢并沒有受到影響，珠海房價一路走高。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢，基本沒有新盤供應。珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場，也說明珠海房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力很大。結果，該地以高達每平方米３５１０元的樓面地價成交。但情況很快有所好轉(zhuǎn)。地產(chǎn)市場：行業(yè)信心指數(shù)較強，地價房價節(jié)節(jié)攀升１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強去年１－１１月珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，占固定資產(chǎn)投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對珠海房地產(chǎn)市場的信心。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎建設的時機，把握國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的機遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強市”策略和“工業(yè)西進城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。人均可支配收入和消費支出平穩(wěn)增長，但增速放緩。附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長率變化比較（單位：億元、％）珠海城市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，社會消費能力強，隨著近年來經(jīng)濟建設快速發(fā)展，工業(yè)化進程加快，２００６年工業(yè)總產(chǎn)值突破２０００億元大關，只用了三年時間就實現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡，為推進“泛珠三角”經(jīng)濟合作與發(fā)展打下堅實的基礎；與此同時，“港珠澳大橋”已定下落腳點，前期可行性研究進展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內(nèi)；……隨著這些交通基礎設施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來逐漸加強，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達到超國家一級標準，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。資源區(qū)位：自然資源得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢嶄露尖角１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。近年來，珠海宏觀經(jīng)濟總量、人均消費支出、旅游經(jīng)濟等各項指標一次次地攀上歷史高位，而房地產(chǎn)市場也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。第二篇：珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望經(jīng)濟向好 產(chǎn)品升級 樓市潛力大——珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望究竟是什么原因支撐珠海房地產(chǎn)市場保持良性發(fā)展態(tài)勢？２００７年珠海房地產(chǎn)業(yè)究竟有何變化？市場上又將會出現(xiàn)哪些熱點呢？此文通過對珠海的宏觀經(jīng)濟、區(qū)位特點、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，力求洞悉珠海地產(chǎn)市場未來變化趨勢，以此供讀者參考。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價格將趨于穩(wěn)定，部分供應壓力大的城市和區(qū)域，價格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價出現(xiàn)反復，將對房地產(chǎn)調(diào)控全局目標產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)的風險進一步擴大。三、總結在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴格實施，合力抑制投資投機性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。第三，保障房建設重點的轉(zhuǎn)變，將有助于