中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究概述-文庫(kù)吧資料
2025-06-28 05:20本頁(yè)面
【正文】 他地區(qū)出現(xiàn)同步調(diào)整。銷售面積平均增幅為30%左右,高于東部地區(qū),說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)成交活躍。施工面積平均增幅都超過(guò)20%,與東部和西部地區(qū)類似。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅都在30%以上,高于東部地區(qū)。我們預(yù)計(jì),要從2400點(diǎn)高點(diǎn)降至18002000點(diǎn)上下才會(huì)合理,降幅為20%左右。與深圳相比,今年上海的房?jī)r(jià)完全可稱得上“負(fù)隅頑抗”,但與北京情況類似,第三季度終于出現(xiàn)拐點(diǎn),二手房指數(shù)表現(xiàn)更為明顯。從成交量上分析,去年12月開(kāi)始,上海商品住宅開(kāi)始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供大于求,時(shí)間點(diǎn)基本與北京相近,但其后數(shù)月,其供求失衡的程度遠(yuǎn)好于深圳,稍好于北京,直到9月份,才出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,供求比為1:。按目前情況,由于前三季度基本上是上漲的,上海房?jī)r(jià)2008年同比2007年還會(huì)有一定的漲幅。按照我們以前關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算,上海房?jī)r(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來(lái),即使拿9月均價(jià)與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。市場(chǎng)激爭(zhēng)對(duì)中小企業(yè)非常不利,他們只有以比名企名盤更大的價(jià)格折扣,才有可能從“僧多粥少”的弱市場(chǎng)中混口救命飯。富力又一城、萬(wàn)科四季花城、中海城、富力桃園這四個(gè)樓盤均屬于性價(jià)比較高的品牌大盤,富力地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目還蟬聯(lián)兩個(gè)月的成交排行榜。第三,少數(shù)名盤銷售較好。今年6月是個(gè)小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個(gè)月遞增,之后遞減,反應(yīng)出進(jìn)入第三季度后,市場(chǎng)預(yù)期迅速惡化。從圖中可以看出,今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出15%,九月出現(xiàn)暴增的原因,與奧運(yùn)影響下8月緩?fù)票P有關(guān),也與 “金九”旺季的預(yù)期有關(guān)。以目前價(jià)格和房?jī)r(jià)收入比觀察（根據(jù)筆者所做專題研究報(bào)告,全國(guó)最高）,而且今年房?jī)r(jià)前8個(gè)月又有上海,北京房?jī)r(jià)泡沫相當(dāng)明顯,我們認(rèn)為下跌到去年初的水平,也即在8月基礎(chǔ)上跌去三到四成才會(huì)比較合理。單從成交均價(jià)上看,8月極有可能成為近幾年的月底最高點(diǎn),14070元的價(jià)格,相比去年1月的10034元,漲幅為40%。典型城市分析:北京樓市,房?jī)r(jià)下調(diào)空間較大第一,房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。對(duì)于總價(jià)高、位置較差的地塊開(kāi)發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。2008年以來(lái),環(huán)渤海地區(qū)各城市市場(chǎng)持續(xù)了觀望,市場(chǎng)成交冷淡,二季度則出現(xiàn)了分化現(xiàn)象,多數(shù)城市市場(chǎng)依舊低迷。伴隨著成交量,環(huán)渤海地區(qū)的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷一輪高漲,市場(chǎng)發(fā)展偏熱。三省的商品房銷售面積的漲幅均大于竣工面積的漲幅,呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。北京、天津、大連和青島都已是或?qū)⑹峭鈦?lái)房地產(chǎn)投資者和購(gòu)買者占重大比重的城市,本地市場(chǎng)跨區(qū)域化。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是發(fā)展空間巨大,前景樂(lè)觀。青島房地產(chǎn)則是山東省市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。全國(guó)樓市繁榮加上奧運(yùn)效應(yīng),使北京市場(chǎng)供應(yīng)量和房?jī)r(jià)上漲幅度,在2007年和2008年上半年都位居全國(guó)前列,相比之下天津則表現(xiàn)為具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然,上海房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間也比二者滯后了幾個(gè)月。典型城市分析:上海樓市,房?jī)r(jià)再跌二成或觸底從價(jià)格上分析, 從07年1月,上海商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲,一直到今年6月達(dá)到最高點(diǎn):17116元,其后有所下跌,但依然處于高位盤整,9月份為13248元,由于今年57月房?jī)r(jià)波幅較大,我們?nèi)∑渚?大約是15700元,那么比去年1月的9528元已上漲65%。樓市持續(xù)低迷迫使開(kāi)發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致大部分土地都以底價(jià)成交,部分土地流標(biāo)。價(jià)格穩(wěn)定的重要因素是同期長(zhǎng)三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的信心正在接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。新開(kāi)工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài),從而導(dǎo)致商品房屋市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)乏力。2008年以來(lái),由于觀望氣氛濃郁,市場(chǎng)呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房?jī)r(jià)依然穩(wěn)定的局面。從年底開(kāi)始土地市場(chǎng)受房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)大幅調(diào)整的影響,成交遇冷。同期長(zhǎng)三角地區(qū)的土地市場(chǎng)供應(yīng)量明顯萎縮,最大下降幅度將近70%左右。隨著9月份關(guān)于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺(tái),四季度長(zhǎng)三角地區(qū)的各個(gè)城市相繼進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。（2）長(zhǎng)三角地區(qū):今年以來(lái),成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)近年來(lái)以上海為代表的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭,市場(chǎng)交易價(jià)格互相支撐。而且,是屬于嚴(yán)重供大于求,自去年10月開(kāi)始,幾乎每個(gè)月的供應(yīng)量都是成交量的兩倍以上。相比其它城市,深圳本輪調(diào)整啟動(dòng)最早,房?jī)r(jià)跌幅最大,距離市場(chǎng)底部也最近。再向下調(diào)整1020%,應(yīng)趨于合理,但也不排除非理性殺跌現(xiàn)象的出現(xiàn)。第三波下跌持續(xù)的時(shí)間將長(zhǎng)于前兩波的34個(gè)月,但波幅會(huì)減小,最終變成中期的盤整加陰跌。這是房?jī)r(jià)調(diào)整的第二個(gè)階段,市場(chǎng)博弈非常激烈。深圳商品住宅房?jī)r(jià)從去年1月開(kāi)始上漲,直至去年10月到達(dá)17350元?dú)v史高點(diǎn),其后開(kāi)始下跌,但直到今年2月,這四個(gè)月的房?jī)r(jià)跌幅較小且穩(wěn)定,這是房?jī)r(jià)調(diào)整的第一個(gè)階段。土地市場(chǎng)反應(yīng)冷淡,開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài),拿地變得謹(jǐn)慎,招拍掛土地出讓價(jià)格也漸趨理性,土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。降價(jià)措施也由暗降轉(zhuǎn)為明降。2008年以來(lái),珠三角樓市處于調(diào)整期,降價(jià)或打折促銷現(xiàn)象普遍,觀望氛圍較濃。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆,珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛,頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象,土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來(lái)越大,并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。年底受宏觀調(diào)控影響,開(kāi)發(fā)商資金壓力加大,出于快速回籠資金的目的,主要城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)放量現(xiàn)象。上半年去化良好,基本上項(xiàng)目開(kāi)盤即獲得較高的去化,購(gòu)房者追漲,開(kāi)發(fā)商惜售,土地競(jìng)價(jià)踴躍。由于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,珠三角以出口導(dǎo)向?yàn)橹黧w的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整,導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉和外遷,勞動(dòng)就業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)下滑,直接影響到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。徐州、長(zhǎng)春、?？诘瘸鞘斜驹路?jī)r(jià)仍保持了相對(duì)的穩(wěn)定,但開(kāi)發(fā)商硬扛價(jià)格的結(jié)果是成交量萎縮,在臨近年底還款高峰的壓力下,預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)這些城市房?jī)r(jià)下調(diào)。在易居中國(guó)跟蹤的11個(gè)城市中,有6個(gè)城市成交量出現(xiàn)小幅反彈,而其他5個(gè)城市成交量繼續(xù)下滑。中西部除鄭州等個(gè)別城市房?jī)r(jià)仍較為堅(jiān)挺外,武漢、西安、成都、重慶等城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,特別是在恒大、萬(wàn)科、中海等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價(jià)格的帶動(dòng)下,周邊項(xiàng)目開(kāi)始跟進(jìn),導(dǎo)致各城市房?jī)r(jià)下跌幅度明顯加大。華北區(qū)域內(nèi)大部分二線城市目前房?jī)r(jià)相對(duì)仍保持平穩(wěn),但天津降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)較為明了。從成交價(jià)格分析,9月份,大部分二線城市價(jià)格
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