【正文】 了可以借鑒的案例！36p杭州新明半島2023年在淡市下實(shí)景包裝樣板房年在淡市下實(shí)景包裝樣板房 ““ 體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷 ””應(yīng)對(duì)低靡的市場(chǎng)環(huán)境，我們找到了可以借鑒的案例！應(yīng)對(duì)低靡的市場(chǎng)環(huán)境，我們找到了可以借鑒的案例！37應(yīng)對(duì)低靡的市場(chǎng)環(huán)境，我們找到了可以借鑒的案例！應(yīng)對(duì)低靡的市場(chǎng)環(huán)境，我們找到了可以借鑒的案例！ 在杭州大多數(shù)購房客還拿著樓書樂此不疲的時(shí)候，新明半島已經(jīng)全面啟動(dòng)了體驗(yàn)式營銷： 不是簡單地展示效果圖和沙盤，而是在現(xiàn)場(chǎng)搭起一個(gè)巨大的樣板區(qū)，讓客戶看得到戶型，看得到裝修材料，把真實(shí)的東西呈現(xiàn)出來； 現(xiàn)場(chǎng)嘉年華，讓準(zhǔn)業(yè)主們身臨其境地感受到新明半島的居住文化；夜間看房，接受買房者的隨時(shí)光臨；還有房交會(huì)期間的 “展位在現(xiàn)場(chǎng) ”策略，每半小時(shí)發(fā)一趟的樓盤巴士 …… 退出規(guī)劃紅線 365米，投入資金先做小區(qū)入口處的景觀大道，這是新明半島在杭亮相的第一個(gè)賣點(diǎn)。 到時(shí)客戶來買我們的房子，綠化將全部成形，超市已經(jīng)可以買東西， 20輛來往廣州、佛山的大巴都會(huì)全部開通。前段時(shí)間，包括港澳在內(nèi)的許多朋友都很關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，問我什么時(shí)候可以開盤。時(shí)做現(xiàn)房實(shí)景。高尚住宅區(qū)。 ” 采訪中，濱江房產(chǎn)集團(tuán)董事長戚金興透露了他的最新計(jì)劃。 ” 戚金興說：最近剛拿的重機(jī)廠地塊他們就打算開發(fā)以工薪階層為目標(biāo)客戶的普通商品房。 ”? 濱江集團(tuán)也在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。策劃研究的價(jià)值就是： “ 研究系統(tǒng)化，能做正確的事。? 關(guān)于成本控制：對(duì)政府委托的項(xiàng)目要求算大帳，考慮開發(fā)模式、長期收益和政府公益形象，故對(duì)成本不是很敏感；但對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目成本控制較嚴(yán)，關(guān)住市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性和成本核算。31企業(yè)戰(zhàn)略 項(xiàng)目戰(zhàn)略? 國企背景，下有 6個(gè)子公司，子公司從事經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的開發(fā)與銷售；母公司主要從事政府委托的一級(jí)開發(fā)和自主房地產(chǎn)開發(fā)。? 萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在做調(diào)整， 中低端與高端產(chǎn)品線調(diào)整：中低端與高端產(chǎn)品線調(diào)整： 7：： 3→ ：： → 8 ：： 2? 節(jié)省成本：樣板房原先用的是意大利頂尖鎖，現(xiàn)在立刻更換成普通的；園林樹種原先是昂貴樹種，現(xiàn)在是 便宜樹種種出昂貴的效果來便宜樹種種出昂貴的效果來? 全民營銷全民營銷 ，充分利用萬科自身資源， 充分利用代理公司、外包公司一切資源充分利用代理公司、外包公司一切資源 ：萬科實(shí)行員工股權(quán)制，員工年底分紅直接與萬科股票漲跌有關(guān)，所以員工拼命加班；目前熟悉 銷銷售的萬科員工組成售的萬科員工組成 ““ 飛虎隊(duì)飛虎隊(duì) ”” ，工作日是老總秘書、項(xiàng)目經(jīng)理，周末變身為銷售代表，工作日是老總秘書、項(xiàng)目經(jīng)理，周末變身為銷售代表 ；? 精裝修成本轉(zhuǎn)嫁外包精裝修成本轉(zhuǎn)嫁外包 ：萬科將精裝修作為明年的主力方向之一，很可能也將裝修成本轉(zhuǎn)嫁外包商， 保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流s 前幾年發(fā)展速度過快，項(xiàng)目較多，未能及時(shí)消化，目前調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，近期不拿新項(xiàng)目，盡可能消前幾年發(fā)展速度過快，項(xiàng)目較多，未能及時(shí)消化，目前調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，近期不拿新項(xiàng)目，盡可能消化現(xiàn)有項(xiàng)目，加快現(xiàn)金回流速度；統(tǒng)一決策，提高決策效率化現(xiàn)有項(xiàng)目，加快現(xiàn)金回流速度；統(tǒng)一決策，提高決策效率s 及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在淡市情況下，主要發(fā)展以剛性需求為主的中低端產(chǎn)品及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在淡市情況下，主要發(fā)展以剛性需求為主的中低端產(chǎn)品s 全民營銷，充分利用代理公司、外包公司一切資源；并積極縮減成本，并試圖轉(zhuǎn)嫁成本全民營銷，充分利用代理公司、外包公司一切資源；并積極縮減成本，并試圖轉(zhuǎn)嫁成本全國大型開發(fā)商全國大型開發(fā)商背景，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)背景，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為成熟。在市場(chǎng)低谷中如何才能加速周轉(zhuǎn)？降價(jià)賣房無疑是最常用的手段。萬科萬科（全國大型開發(fā)商）（全國大型開發(fā)商）武漢大橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)武漢大橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)（具有國企背景）（具有國企背景）企業(yè)戰(zhàn)略面對(duì)這樣的市場(chǎng)，應(yīng)該著手調(diào)整自身的企業(yè)戰(zhàn)略濱江房產(chǎn)濱江房產(chǎn)（地方性企業(yè)）（地方性企業(yè)）30企業(yè)戰(zhàn)略 項(xiàng)目戰(zhàn)略? 萬科項(xiàng)發(fā)部臨時(shí)調(diào)整，計(jì)劃近段時(shí)間不拿項(xiàng)目；絕大多數(shù)項(xiàng)目由總公司，統(tǒng)一決策安排萬科項(xiàng)發(fā)部臨時(shí)調(diào)整，計(jì)劃近段時(shí)間不拿項(xiàng)目；絕大多數(shù)項(xiàng)目由總公司，統(tǒng)一決策安排? 萬科總經(jīng)理郁亮曾表示，企業(yè)的成長能力受到利潤率和周轉(zhuǎn)效率的雙重影響，而其中，利潤率基本由外部市場(chǎng)所決定， 周轉(zhuǎn)效率主要由企業(yè)經(jīng)營模式?jīng)Q定。同類產(chǎn)品可以選擇不同的細(xì)分市場(chǎng)，不同的細(xì)分市場(chǎng)都存在著市場(chǎng)機(jī)會(huì)。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：以內(nèi)城區(qū)為核心，沿三江六岸，沿交通軸線向外滾動(dòng)發(fā)展，由風(fēng)景區(qū)、郊外休閑綠地、自然林地組成的楔形綠地向外延伸至中心區(qū)，構(gòu)成適應(yīng)未來金華市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，與自然生態(tài)環(huán)境和諧共處、具有彈性的開放式空間發(fā)展框架。的變化，及時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和推盤策略。打造）才能提升市場(chǎng)競(jìng)爭力。入現(xiàn)房營銷時(shí)代。市場(chǎng)逐步進(jìn)年新開樓盤市場(chǎng)價(jià)格策略將更具市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。征。192023年是市場(chǎng)年是市場(chǎng) “混戰(zhàn)混戰(zhàn) ”年；年； 2023年是市場(chǎng)年是市場(chǎng) “存量消化年存量消化年 ”；； 2023年是市場(chǎng)年是市場(chǎng) “回暖年回暖年 ”。價(jià)格取決于市場(chǎng)成交量的回暖，因此，分。是有限的關(guān)系。09年的成交量成為關(guān)鍵指標(biāo)。政府救市、企業(yè)自救、消費(fèi)者觀望，供需雙方繼續(xù)博弈。價(jià)格預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)：市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)、細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭環(huán)境和消費(fèi)信心。即：能不能跑量的問題？。金色藍(lán)庭?陽光海岸?贊成 新綠園?野風(fēng) ?萬象城 因此，市場(chǎng)策略、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略都必須因此，市場(chǎng)策略、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略都必須符合細(xì)分市場(chǎng)的特性，精準(zhǔn)對(duì)位。09年，剛性需求成為市場(chǎng)主力軍。以歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀走勢(shì)，綜合估算。?2023年可形成的新增供應(yīng)繼續(xù)減少，年可形成的新增供應(yīng)繼續(xù)減少， 08年土地市場(chǎng)低迷，上半年部分土地具備上市條件，隨著市場(chǎng)的調(diào)整（價(jià)值回歸），現(xiàn)房（準(zhǔn)年土地市場(chǎng)低迷，上半年部分土地具備上市條件，隨著市場(chǎng)的調(diào)整（價(jià)值回歸），現(xiàn)房（準(zhǔn)現(xiàn)房）增多，銷售量逐步回升，現(xiàn)房）增多，銷售量逐步回升， 2023年可能是年可能是 ““ 存量消化年存量消化年 ”” 。場(chǎng)復(fù)蘇積極打造現(xiàn)房實(shí)景而主動(dòng)形成的準(zhǔn)現(xiàn)房）。項(xiàng)目圖片尷 尬 戶 型15板塊板塊 預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 09年上市量（萬方）年上市量（萬方） 08年年 11月底存量月底存量 09年可售房源年可售房源 08年銷售量年銷售量 09年存量年存量濱江區(qū)板塊 倉前板塊 城北板塊 大九堡板塊 大良渚板塊 黃龍板塊 老蔣村板塊 臨平板塊 錢江新城板塊 仁和板塊 三墩板塊 申花路板塊 市中心板塊 塘棲板塊 文教區(qū)板塊 西湖板塊 西溪板塊 下沙板塊 閑林板塊 小和山板塊 新城北板塊 新蔣村板塊 余杭鎮(zhèn)板塊 之江板塊 轉(zhuǎn)塘板塊 合計(jì)合計(jì) 蕭山板塊 90 總計(jì)總計(jì) 供應(yīng)走勢(shì) —— 存量 +新增供應(yīng)量， 09年形勢(shì)更加嚴(yán)峻08年底前已開樓盤將面臨尷尬境地， 09年新開樓盤更具市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。降價(jià)之后另一批客群購買。 19000元 /㎡的該戶型設(shè)計(jì)高不成低不就，能承受其總價(jià)的客戶看不中其戶型，能看中其戶型的客戶承受不了其總價(jià)。銷售情況漢嘉點(diǎn)評(píng) 該樓盤應(yīng)該算市中心樓盤的一個(gè)典型的失敗案例。 開盤兩個(gè)月僅售出 27套； ，均價(jià) 14800元 /㎡，到 10月 10日止。沿河景觀帶 1萬方中心花園沿街綠化≥100米≥100米6 45321熱點(diǎn)樓盤：金色藍(lán)庭 — 高性價(jià)比贏得市場(chǎng)14典型項(xiàng)目 —— 野風(fēng)現(xiàn)代城? 圍合布局，充分利用中心景觀資源；? 超過 100米的樓間距，最大限度利用采光、日照。? 項(xiàng)目：總建筑面積 12萬方， 2023年由濱江房產(chǎn)拍得，樓面地價(jià) 7206元 /平方。1＃樓成交 151套，銷售率為 94%，成交均價(jià)28240元 /平方2＃樓成交 151套，銷售率為 94%，成交均價(jià)27132元 /平方3＃樓成交 263套，銷售率為 %，成交均價(jià)27490元 /平方3＃樓面積 套數(shù) 已賣90方 172 152138方 129 113逆市飄紅，淡市下引領(lǐng)市場(chǎng)逆市飄紅，淡市下引領(lǐng)市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品精準(zhǔn)切入目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品精準(zhǔn)切入目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)13典型項(xiàng)目 —— 濱江 普通住宅 車位配比 1： 1 ， 管理費(fèi) 100元裝修狀況 精裝修開盤均