中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域格局展望-文庫(kù)吧資料
2025-06-02 22:51本頁(yè)面
【正文】 47元/平方米，升幅達(dá)13%。 此外，而隨著南坪高速、福龍公路、東部沿海高速、南光高速、1地鐵二期、3地鐵、4地鐵二期等主要交通干線的建設(shè)，關(guān)內(nèi)外聯(lián)系越來越緊密，“大深圳”的置業(yè)理念將逐漸成為共識(shí)。 據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的29%；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近20%，居其次?！? 在本刊2005年的展望中，分析人士已指出深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移。 深圳官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱深圳房地產(chǎn)投資比例為“17%”，而警戒線是20%。 同時(shí)，多個(gè)市場(chǎng)消息稱，有大量炒家進(jìn)入以深圳為首的珠三角市場(chǎng)，入市資金高達(dá)200億元。小心過度投資 在2005年下半年，深圳鬧起了所謂的“房荒”，在全國(guó)調(diào)控的大環(huán)境下逆市暴漲。這種區(qū)域融合的趨勢(shì)將隨著土地資源的減少和房?jī)r(jià)的差異化，而更加明顯。珠三角地區(qū)“一小時(shí)生活圈”的城際交通，拉近了城市間房地產(chǎn)的距離，也使得珠三角的房地產(chǎn)資源可以在更大范圍分配。區(qū)域融合趨勢(shì)將更加明顯 目前珠三角在發(fā)展廣州—佛山經(jīng)濟(jì)圈、深圳—東莞經(jīng)濟(jì)圈、中山經(jīng)濟(jì)圈，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)大。 展望2006年，珠三角區(qū)域由于市場(chǎng)化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房?jī)r(jià)泡沫較少，該地區(qū)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的消費(fèi)需求以及穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)。10月，深圳特區(qū)內(nèi)新開盤項(xiàng)目均價(jià)超過1萬元每平方米。尤其在2005年10月后，深圳市的房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了快速上漲的勢(shì)頭。其中隨著錢江新城寫字樓相繼開工，2006年錢江新城總體量將超過100萬平方米，所以錢江新城將成為杭州寫字樓市場(chǎng)未來幾年供應(yīng)的主力軍，寫字樓區(qū)域市場(chǎng)“核心化”將形成。高端物業(yè)受到宏觀調(diào)控的影響較大，2005年下半年高端物業(yè)均呈現(xiàn)不同程度的滯銷態(tài)勢(shì)，部分樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整后成效也不甚顯著，而投資價(jià)值的下降以及房貸限制都將對(duì)需求產(chǎn)生直接影響，預(yù)計(jì)2006年高端物業(yè)的需求量將有所縮減。高端物業(yè)需求量縮減 2005年隨著宏觀調(diào)控政策影響的深化，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。杭州：不再冒進(jìn) 2005年杭州樓市由高速發(fā)展到近期穩(wěn)定盤整，這一切歸功于宏觀調(diào)控，如果宏觀調(diào)控再次加大，無疑將對(duì)杭州樓市產(chǎn)生巨大影響。新建寫字樓無論在河西CBD或者是新街口，瞄準(zhǔn)的客戶都是高端的大型公司，但在南京市政府的招商引資力度沒有改善之前，南京寫字樓的前路還是難走的。在不考慮新政策出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)2006年的二手房市場(chǎng)將穩(wěn)中有升，需求總量將達(dá)到420—460萬平方米。 中原地產(chǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者的心理價(jià)位一直與市價(jià)有很大的差距，現(xiàn)在屬于買方市場(chǎng)，老百姓持幣觀望心態(tài)濃烈，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)觀望會(huì)維持一段時(shí)間。需要的資金量極大，而土地出讓收益正是城市建設(shè)資金的重要來源，在土地出讓收入管理改革之前，地方可能會(huì)有加快土地出讓的突擊行為。租金繼續(xù)上揚(yáng)，空置率趨于穩(wěn)定合理。 寫字樓的銷售價(jià)格也將繼續(xù)上揚(yáng)。城市副中心的寫字樓供應(yīng)，也將呈現(xiàn)一派繁榮的景象，比如中山公園、五角場(chǎng)以及北外灘等區(qū)域。原因是寶山的市政規(guī)劃逐步到位，居住環(huán)境和出行交通逐步完善，樓盤開發(fā)體量大，預(yù)計(jì)2006年寶山將成為熱點(diǎn)區(qū)域。隨著2005年中低價(jià)商品房開工面積目標(biāo)的完成，預(yù)計(jì)這些中低價(jià)商品房2006年將逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。經(jīng)歷了前幾年的消費(fèi)高峰及2005年的理性思考后，預(yù)計(jì)2006年的消費(fèi)者將理性選擇適合居住的產(chǎn)品。上海：在觀望中前行 隨著2005年的嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)，投資擠出、價(jià)格回落、成交減少；如何促進(jìn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，是2006年地方政府面臨的問題。投資者的觀望，新上市商品房成交量持續(xù)低迷，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交停滯的局面。而自2005年4月樓市調(diào)控以來，預(yù)期普遍看跌，買方持續(xù)觀望，交易量大幅萎縮，供大于求的局面已然出現(xiàn)。觀望局面還會(huì)延續(xù) 從本世紀(jì)初長(zhǎng)三角樓市步入上升通道開始，供求一直向偏緊狀態(tài)運(yùn)動(dòng)，供應(yīng)的增長(zhǎng)始終追不上需求的步伐，商品住宅供應(yīng)缺口不斷擴(kuò)大。在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投資離場(chǎng)、自住型資金持幣觀望促使價(jià)格普降與折扣時(shí)代來臨。價(jià)格將呈下行態(tài)勢(shì) 2005年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商開始打破市場(chǎng)定價(jià)格局，打折、“跳水”促銷的越來越多。房地產(chǎn)業(yè)因受宏觀調(diào)控而表現(xiàn)出的調(diào)整，影響了整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不可避免地要影響到房地產(chǎn)，這是一個(gè)互動(dòng)的過程。經(jīng)濟(jì)“疲態(tài)”將影響到房地產(chǎn) 最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年第三季度，上海、浙江、江蘇的生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、信貸等核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)回落，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)十年來首次呈現(xiàn)整體“疲態(tài)”。 2005年的宏觀調(diào)控使得長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)所受影響極大，大部分城市的房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)銷售也進(jìn)入了觀望的態(tài)勢(shì)，上海、杭州等城市更是出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的局面。%%的人口，%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、%的財(cái)政收入、%的進(jìn)出口額。南部山區(qū)在沉寂了一段時(shí)期后，2006將有大量保留項(xiàng)目推向市場(chǎng)，南部山區(qū)將再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著消費(fèi)者認(rèn)知度的提高，以及開發(fā)商受土地成本和樓盤品質(zhì)的要求，以小高層和高層為主的產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)的主流。 在產(chǎn)品方面，小高層、高層將成為主流產(chǎn)品。 在需求方面，受宏觀調(diào)控影響，2005年樓市供應(yīng)量和交易量都比較少，這更加劇了供需市場(chǎng)的矛盾，預(yù)計(jì)2006年會(huì)有更多的消費(fèi)者開始實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃。2006年商用房供大于求的結(jié)構(gòu)特征將進(jìn)一步顯露出來。 商用房市場(chǎng)將繼續(xù)供大于求的局面。目前天津在建的單體寫字樓項(xiàng)目較少，在建項(xiàng)目中多數(shù)為綜合項(xiàng)目。 受房?jī)r(jià)因素影響，從2005年樓市來看，大戶型的銷售已經(jīng)受到客戶需求的限制，2006年的戶型設(shè)計(jì)將更加理性和現(xiàn)實(shí)，面積控制適宜的中小戶型供應(yīng)比重有所提升，高層、小高層住宅市場(chǎng)份額繼續(xù)擴(kuò)大，精裝修住宅也有所發(fā)展，但短期內(nèi)難以躋身主流市場(chǎng)。 在產(chǎn)品方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新性、適需性以及自身品質(zhì)要求明顯提升。 從價(jià)格來看，2006年天津的高檔房的供應(yīng)量相對(duì)有限，上漲的空間不會(huì)太大，加之外環(huán)線周邊的中檔房將會(huì)大批量投放，這也會(huì)拉低房?jī)r(jià)的漲幅。同時(shí)對(duì)開發(fā)商品牌及產(chǎn)品性價(jià)比關(guān)注明顯提升，小戶型及投資型物業(yè)由于供應(yīng)相對(duì)短缺將保持較高的市場(chǎng)關(guān)注度。在供應(yīng)引導(dǎo)下，2006年天津商品房需求將呈現(xiàn)平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。2006年供應(yīng)市場(chǎng)重心繼續(xù)從中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高檔房供大于求，中低檔供不應(yīng)求的現(xiàn)象短期內(nèi)難以改變。2006年
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