中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 我們可以看出，在市場(chǎng)高漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場(chǎng)低迷，因此融資比較困難，還不到07年融資現(xiàn)金流的10%?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司2008的盈利情勢(shì)并不容樂(lè)觀。第二，次貸危機(jī)在美國(guó)國(guó)內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠(yuǎn)未結(jié)束，全球金融動(dòng)蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機(jī)構(gòu)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過(guò)剩轉(zhuǎn)向流動(dòng)性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場(chǎng)撤資的初步跡象，估計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，中國(guó)的外貿(mào)順差以及利用外資FDI均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。第三重緊縮是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨在建項(xiàng)目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲(chǔ)備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開(kāi)發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要的手段。 （10）央行中長(zhǎng)期貸款利率保持不變 我們傾向于認(rèn)為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入衰退階段。主要原因是，雖然地價(jià)近年來(lái)上漲及其迅猛，但地價(jià)占房地產(chǎn)總成本的比例11%左右，因此地價(jià)的變化敏感性相對(duì)較弱。 在以上預(yù)期之下，我們對(duì)2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果如下： 表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測(cè)（單位：億元假設(shè)條件： （1）08年開(kāi)發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）； （2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購(gòu)買土地增速明顯減緩，%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評(píng)定）； ?。?）所有新增房地產(chǎn)貸款為35 年期，08年償還0305年貸款； ?。?）稅收支出同比下降10%； ?。?）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）； ?。?）國(guó)內(nèi)貸款全年同比持平（貨幣政策要求）； ?。?）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預(yù)計(jì)三四季度這種下跌情況還將持續(xù)，給予全年20%下降的預(yù)計(jì)）； ?。?）08年房?jī)r(jià)下跌10%（一二季度房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)下跌，但7月市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，08年出現(xiàn)10%的房?jī)r(jià)下跌是可以預(yù)期的）。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。 圖七：房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 需求面的打擊是房?jī)r(jià)增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到2008年上半年，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上。 圖九：房地產(chǎn)資金來(lái)源總計(jì)和增長(zhǎng)率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （二）房地產(chǎn)資金支出分析 開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的70%80%。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要來(lái)自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。 圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，%、%%。 圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù) 資料來(lái)源：Wind咨詢 從土地購(gòu)置和儲(chǔ)備情況來(lái)看，在《土地為禍、資金為王：中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測(cè)截至到2007年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬(wàn)億元。另外，美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，2009年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下2003－2007年持續(xù)五年平均10%以上的高速增長(zhǎng)后，可能步入一個(gè)較長(zhǎng)周期的景氣下行通道。 ?。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 從2007年5月開(kāi)始，CPI指數(shù)開(kāi)始顯著上升，到2008年上半年CPI長(zhǎng)期居于8%的高位。但是資金供求存在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。 ，銷售放緩和銷售利潤(rùn)下滑不可避免。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來(lái)看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在12年以來(lái)的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長(zhǎng)放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長(zhǎng)。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。 從開(kāi)發(fā)面積的情況來(lái)看，2008年第一季度開(kāi)發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入2008年第二季度之后，開(kāi)發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。然而，這種情況從二季度和一季度的對(duì)比來(lái)看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買力至少折損3萬(wàn)億元以上。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2008年7月，京城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金意外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。 我們認(rèn)為，先有需求空缺
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1