中國房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。下表顯示了開發(fā)商的貸款本息償還壓力。 圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng)付本金和利息 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 注釋：房地產(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前35年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行35年貸款的乘積。 最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。 圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)資金缺口歷史分析 從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，20032007年，開發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高，5年基本穩(wěn)定在68%69%，貸款本金償還所占比例一般在16%18%，購買土地資金占比約11%%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少從微觀上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此。 從房地產(chǎn)資金流入的情況看，20032007年，開發(fā)貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到46%50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到30%40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。 20032007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產(chǎn)市場景氣度極好的年度房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)，而20032005年的資金略有供給缺口，全行業(yè)的資金供求局面一直偏緊。 圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從20032007年的情況來看，2007年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場極度繁榮的條件下，房價(jià)上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。 圖七：房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 需求面的打擊是房價(jià)增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國范圍的房價(jià)還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)的增長也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房價(jià)也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 ?。ㄒ唬?008年上半年房地產(chǎn)市場評(píng)價(jià)和資金缺口計(jì)算 2007年對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來說是非常特殊的一年，中國經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過10%的高速增長周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點(diǎn)以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點(diǎn)，需求膨脹的同時(shí)伴隨房價(jià)高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地?cái)U(kuò)張和發(fā)展。 此后，市場迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。首先是股票市場開始大幅度下跌，從6000點(diǎn)跌至4000點(diǎn)，又從4000點(diǎn)向2000點(diǎn)而去。全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整也大體從2008年開始了，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房價(jià)也明顯松動(dòng)。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲(chǔ)備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。但是在剛剛過去的2006年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。 料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 注釋：稅收支出一項(xiàng)為根據(jù)2007年數(shù)據(jù)估計(jì)所得 ，缺口較小。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房價(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷售雖然有回落但銷售利潤率的回落還不是特別顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房價(jià)的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的. ?。ǘ?008年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算 2008年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期主要在以下幾個(gè)方面：（1）銷售量額下降，如此強(qiáng)烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年有所下降；（2）是房價(jià)的下降，房價(jià)撐不過第三季度，2008年房價(jià)的調(diào)整勢在必行；（3）瘋狂的購地行為停止，購地支出將出現(xiàn)下降；（4）開發(fā)商將減緩?fù)顿Y開發(fā)增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。 在以上預(yù)期之下，我們對(duì)2008年的資金缺口情況進(jìn)行預(yù)測，結(jié)果如下： 表三：2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口情況預(yù)測（單位：億元假設(shè)條件： （1）08年開發(fā)投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進(jìn)行全面下調(diào)）； ?。?）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購買土地增速明顯減緩，%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評(píng)定）； ?。?）所有新增房地產(chǎn)貸款為35 年期，08年償還0305年貸款； ?。?）稅收支出同比下降10%； （5）企業(yè)純自籌資金占投資額30%（參考?xì)v史值）； ?。?
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