【文章內容簡介】 大概占 35%45%、建筑安裝工程成本占據 25%35%、稅費占 30%35%。在一系列調控政策出臺后，各界人士對房價的漲、跌出現了全然相背的判斷。房地產市場的區(qū)域性很強，房價是否會上漲要做具體分析。房價取決于市場的供需關系。需求主要由消費需求和投資需求共同拉動。供應量由材料和土地決定。目前房地產上游產品鋼材、水泥價格的上漲對房價影響不大，而土地會因供量的失度和不規(guī)范的轉讓方式而影響到房價。政府在土地方面做出調控是必要的。保持地價平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅持公平、公開、公正的市場化轉讓方式，是穩(wěn)定房價，使房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展的關鍵。 22 / 46Ⅲ 發(fā)展趨勢預測一、房地產投資在二季度開始回落 今年 12 月份，我國投資增長之快出乎意料，但進入二季度以后，經濟總體態(tài)勢有望出現溫和降溫的趨勢。因為從投資情況看，盡管投資大幅增長令人擔心，但也不可就一、兩個月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長會延續(xù)到全年的結論。相反，前兩個月投資的過快增長主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面： 一方面，12 月份的投資占全年的比重不超過 5%，不能以此研判全年的趨勢。隨著上一年宏觀調控政策及央行措施效果的顯現和今年新政策、措施的出臺，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現象也將得到有效控制。預計今年全年的固定資產投資增長比上年將有一定的放慢，增長幅度在 18%20%之間。 另一方面，房地產投資正在出現自發(fā)性的調整趨勢，今年 12 月份房地產開發(fā)投資增長達到 %，盡管增幅比去年同期加快了 個百分點，但與整個固定資產投資額增長相比，卻放慢了近 10 個百分點。由于房地產投資增幅的回落，將會帶來鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預計可能會出現的情況是，房地產投資在二季度開始明顯回落，直接和間接帶動投資增長出現明顯回落，再加上國家加大了對部分投資過熱行業(yè)的宏觀調控力度，因此，二季度固定資產投資增幅回落可期。與此同時，價格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。原因在于，一是總體供大于求的局面將制約價格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是核心通脹率沒有出現持續(xù)快速上漲的趨勢，因此，當前我國經濟通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價格上漲的主要因素——糧食價格上漲屬于周期性反彈，價格機制必將自發(fā)調節(jié)供求，價格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關系的決定，國際市場上生產資料和糧食價格還存在上漲的空間，但從長期趨勢看，價格機制必將自發(fā)調節(jié)生產者擴大供給。23 / 46二、主要城市地價仍將保持上升勢頭（一）地價仍將保持上升勢頭，但變化趨勢平穩(wěn)2022 年我國宏觀經濟形勢持續(xù)向好，GDP 預計增長 7％，城鎮(zhèn)化速度將進一步加快，城市社會經濟環(huán)境都會得到進一步的改善，房地產投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應方面，土地調控力度將進一步加大，農用地轉為建設用地將會受到嚴格控制，建設占用農用地的指標將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。但從 1999 年到 2022 年地價監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現與當地經濟發(fā)展水平相適應的特征。2022 年地價漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價上漲幅度只有 ％，基本符合當地經濟發(fā)展水平和房地產市場的需求。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預示 2022 年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖 41：2022 年全國及部分城市地價增長率與國內生產總值增長率的比較數據來源：國土資源部（二）地價的市場形成機制和環(huán)境將得到進一步改善2022 年，國土資源部將進一步加大土地資產管理和土地市場治理整頓24 / 46力度，嚴格落實《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》 （國土資源部令第 11 號） 、 《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》 （國土資源部令第２１號） ，嚴格控制土地供應量，調整土地供給結構，嚴格堅持土地的集中統(tǒng)一供應，公平、公正、公開的土地市場運行環(huán)境將進一步改善，土地價格的市場形成機制將進一步得到發(fā)揮，土地市場價格得以充分顯化，防止了人為干預地價的形成，避免了很多開發(fā)商將有關前期費用甚至將公關費用列入土地購置成本的暗箱操作行為造成的土地價格扭曲，使房地產開發(fā)過程公開化，有利于房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （三）市場中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場和房地產市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產投資增幅過快，土地供應結構不合理，房價、地價階段性增長過快，房地產開發(fā)商囤積土地伺機倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價；個別地方游資炒作房地產造成房價泡沫，造成地價非理性上漲。不僅干擾了地價形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產市場的健康穩(wěn)定運行。因此，2022 年度應繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強建設用地的供應調控，嚴格控制土地的供應總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時適度進行調控，確保地價水平穩(wěn)定，促進國民經濟和房地產市場持續(xù)協(xié)調發(fā)展。 三、土地政策將出現重大調整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動　　國家五部委聯合派出的 10 個督察組在全國進行的土地核查工作已于2022 年年底結束。這些工作是為出臺新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的《土地利用規(guī)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內的全國 14個地市、12 個縣開始調研和試點；《土地管理法》將重新修訂；國土資源管理體系將實行垂直管理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調整?！　〉谌喨珖恋乜傮w規(guī)劃將修編至 2020 年的土地規(guī)劃，重點將解決兩個問題：一是要符合市場經濟發(fā)展需要，二是對超規(guī)模開發(fā)進行壓縮和控制。關鍵是要研究如何處理社會經濟發(fā)展和土地保護的關系。在立法方面，25 / 46《土地管理法》將進行修改，調整重點是市場條件下如何合理利用以及土地征用過程中如何保證被征用者的利益?！　。ǘ┣皟奢喭恋匾?guī)劃的教訓　　起始于 1987 年及 1997 年的兩輪土地規(guī)劃，事實上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地方政府獲取財政收入的重要渠道，隨之而來的代價就是耕地的減少和一些地方當政者的尋租行為?！　〉谝惠喭恋匾?guī)劃是伴隨著國土資源部的成立而出臺的。1986 年國家制定了第一部《土地法》 ，成立了國土資源部，隨后出現了第一輪用地熱，并由此產生了土地管理的需要。國土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及 1990 年到 2022 年的土地規(guī)劃。但這一輪土地規(guī)劃沒有起到實際作用，基本沒有實施。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒有編制土地規(guī)劃?！　?997 年國家開始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到 2022 年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農業(yè)人口在 50 萬人以上的城市，其規(guī)劃都要經過國務院審批。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實質大多沒有獲批。尤其是自 2022 年開始的圈地熱潮中，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。截至 2022 年底，山東已經使用規(guī)劃用地的 80%，浙江甚至超過 99%，一些地區(qū) 5 年就用完了 10 年的指標?！　≡斐伞耙悦Z”現象的直接原因在于國土規(guī)劃管理的機制問題。土地利用問題原則上由中央政府掌控，但實際由地方具體操作。對一些地方政府在“經營城市”的口號下的“賣地風” ，經濟學家巴曙松認為，如果是一個或者幾個城市在“土地經營”方面出現問題，那可能是這幾個城市的經營理念和運作的問題。如果是在較大范圍內出現這種問題，那么，這必然是制度性的問題。四、2022 年將成為房地產開發(fā)企業(yè)上市年　　年初，繼上海復地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實施其在內地發(fā)行 12 億 A 股的計劃。此外，SOHO 中國、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國內主板上市，種種跡象表明，房地產企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。26 / 46　?。ㄒ唬┤笮枨笾品科笊鲜醒胄小?21 號”文件的出臺，對整個房地產業(yè)的發(fā)展格局開始產生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產企業(yè)融資渠道的沖擊，導致資金密集型的房地產企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化。前不久發(fā)布的央行 2022 年貨幣政策報告也特別強調了在規(guī)范房地產信貸的同時，將配合有關部門為開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權融資、項目融資等方式，支持房地產市場健康發(fā)展。目前，我國 萬家房地產企業(yè)僅有不到 100 家實現了證券市場融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。房地產企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解“121 號”新房貸政策所帶來的影響，緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。上市融資便成為房地產開發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國房地產年會”上，建設部房地產與住宅研究會副會長張元端指出：“目前房地產行業(yè)一個很突出的現象，就是以投資為目的的購房行為表現十分積極，相當一部分購房者買房是用來投資的。所以說，2022 年，是房地產的投資年。 ”他的發(fā)言受到眾多房地產企業(yè)老總的熱捧。購房者的投資熱，必將拉動開發(fā)投資增長，進而加大開發(fā)商的融資需求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產開發(fā)企業(yè)在市場化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國有企業(yè)。而 2022 年將是這些國企能否繼續(xù)生存的關鍵一年。因此，從某種意義講，上市對國有房地產企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可以擺脫“121 號”文件帶來的融資困境，而且為國有房企構筑現代企業(yè)制度提供了一個可靠的保證。三是品牌建設的需求。股市對于房地產開發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產企業(yè)需要融資，通過股市做大做強，增強跨地域擴張的動力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應，上市后能對公司的品牌形成一個良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國性企業(yè)品牌的形成，同時還比較容易培養(yǎng)公眾的認同感和形成較為穩(wěn)定的消費群體?！　。ǘ┕墒械目臻g到底有多大？　　據不完全統(tǒng)計，目前全國介入房地產概念的上市公司已超過 200 家，但大多數是通過借殼上市或上市后公司轉向房地產業(yè)務的，許多公司并非27 / 46專一做房地產，因此，真正意義上的房地產上市公司并不多。而在 2022 年發(fā)行的 63 只新股中，與房地產有關的只有“新疆城建”1 家?！　】梢灶A言，2022 年將是房地產企業(yè)的股市年，房地產企業(yè)上市肯定要遠遠超過去年，但空間到底有多大還不能做出準確判斷。而且在上市過程中，開發(fā)企業(yè)需要跨越三大關卡：首先是政策關。為了防止房地產行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產企業(yè)直接上市，如今也依然嚴格控制。其次是企業(yè)自身條件，土地儲備規(guī)模、財務狀況、管理制度等。另外還有市場關，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認購，股價是否能達到預期目標等等。因此，房地產開發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴于政府推動。從目前總部在北京的幾家上市房地產企業(yè)來看，幾乎都是在政府的推動下上市的。　　此外，房地產企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來的成本壓力以及上市后的風險。　　由于房地產開發(fā)周期長，證監(jiān)會要求公司業(yè)務具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產公司的股票往往不被機構投資者看好。另一方面，在風險提示上，證監(jiān)會也要求上市企業(yè)的信息透明、公開化，比如非常詳盡細致的投資計劃和項目風險評估等；特殊資產方面還要求披露儲備土地項目的名稱、位置、占地面積、用途及相關法律手續(xù)等。同時每年還要面臨分紅的壓力。但是，在沒有更好的融資渠道的情況下，仍然會有更多的房地產開發(fā)企業(yè)對股市融資樂此不疲。28 / 46Ⅳ 投資價值分析一、市場需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進程的加快將增加市場需求1998 年以來，我國城鎮(zhèn)化進程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農業(yè)人口大都在 800 萬1000 萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2022 年城市化水平將達到 40%以上。每年將增加 %%，5 年將增加4%5%。據預測，到 2020 年，我國城市化水平將達到 52%左右。城市化水平的持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。主要反映在兩個方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積 22 平方米的住房發(fā)展目標，每年新增人口的住房需求將在 2 億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。表 41：城市化水平預測及市鎮(zhèn)人口比重單位：%市鎮(zhèn)人口占全國人口的比重 城市化水平預測1978 年 2022 年 1980 年 2022 年 1990 年 2022 年 2022 年 2020 年 數據來源: 建設部“十五”課題組（二）保值增值理念促進房地產市場需求在經歷了15個月的通縮之后，中國經濟在2022年初恢復正數通脹，近來通脹速度更開始加快，2022年11月的年通脹率達到3%，為近7年來的最大升幅。我國已經走出了通貨緊縮，步入溫和通脹時期，在通脹的經濟環(huán)境中，由于單位貨幣購買力的下降，即貨幣貶值，人們進行儲蓄的意愿將大大降低。無論是理論分析還是國際經驗均表明，為了避免損失，人們會傾向于增加當期消費，或從銀行抽出長期定期存款，轉而進行其他保值增值的投資，如按揭貸款購買房地產或其他固定資產等。房地產本身具有保值29 /