【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大概占 35%45%、建筑安裝工程成本占據(jù) 25%35%、稅費(fèi)占 30%35%。在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，各界人士對(duì)房?jī)r(jià)的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲要做具體分析。房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求主要由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動(dòng)。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，而土地會(huì)因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而影響到房?jī)r(jià)。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。保持地價(jià)平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅(jiān)持公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。 22 / 46Ⅲ 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)投資在二季度開(kāi)始回落 今年 12 月份，我國(guó)投資增長(zhǎng)之快出乎意料，但進(jìn)入二季度以后，經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)有望出現(xiàn)溫和降溫的趨勢(shì)。因?yàn)閺耐顿Y情況看，盡管投資大幅增長(zhǎng)令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個(gè)月的情況得出投資已全面過(guò)熱，或投資過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)延續(xù)到全年的結(jié)論。相反，前兩個(gè)月投資的過(guò)快增長(zhǎng)主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面： 一方面，12 月份的投資占全年的比重不超過(guò) 5%，不能以此研判全年的趨勢(shì)。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺(tái)，局部行業(yè)和區(qū)域過(guò)熱的現(xiàn)象也將得到有效控制。預(yù)計(jì)今年全年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比上年將有一定的放慢，增長(zhǎng)幅度在 18%20%之間。 另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢(shì)，今年 12 月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到 %，盡管增幅比去年同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)，但與整個(gè)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)相比，卻放慢了近 10 個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會(huì)帶來(lái)鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預(yù)計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開(kāi)始明顯回落，直接和間接帶動(dòng)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回落，再加上國(guó)家加大了對(duì)部分投資過(guò)熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。與此同時(shí)，價(jià)格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。原因在于，一是總體供大于求的局面將制約價(jià)格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是核心通脹率沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的趨勢(shì)，因此，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價(jià)格上漲的主要因素——糧食價(jià)格上漲屬于周期性反彈，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)供求，價(jià)格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國(guó)際市場(chǎng)上生產(chǎn)資料和糧食價(jià)格還存在上漲的空間，但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。23 / 46二、主要城市地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭（一）地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭，但變化趨勢(shì)平穩(wěn)2022 年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 7％，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求將會(huì)持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會(huì)受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會(huì)壓縮，這種供求矛盾客觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。但從 1999 年到 2022 年地價(jià)監(jiān)測(cè)的情況看，我國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。2022 年地價(jià)漲幅較大的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)平均地價(jià)上漲幅度只有 ％，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。部分高地價(jià)的城市如北京、廣州、深圳等也開(kāi)始理性回落。這都預(yù)示 2022 年地價(jià)增長(zhǎng)幅度不會(huì)過(guò)大，會(huì)保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖 41：2022 年全國(guó)及部分城市地價(jià)增長(zhǎng)率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的比較數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部（二）地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善2022 年，國(guó)土資源部將進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)治理整頓24 / 46力度，嚴(yán)格落實(shí)《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 （國(guó)土資源部令第 11 號(hào)） 、 《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 （國(guó)土資源部令第２１號(hào)） ，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格堅(jiān)持土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境將進(jìn)一步改善，土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制將進(jìn)一步得到發(fā)揮，土地市場(chǎng)價(jià)格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)地價(jià)的形成，避免了很多開(kāi)發(fā)商將有關(guān)前期費(fèi)用甚至將公關(guān)費(fèi)用列入土地購(gòu)置成本的暗箱操作行為造成的土地價(jià)格扭曲，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程公開(kāi)化，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （三）市場(chǎng)中存在的一些問(wèn)題需要重視和解決目前在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些問(wèn)題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)、地價(jià)階段性增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣(mài)；開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競(jìng)相壓低地價(jià)；個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫，造成地價(jià)非理性上漲。不僅干擾了地價(jià)形成的正常市場(chǎng)環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。因此，2022 年度應(yīng)繼續(xù)加大土地市場(chǎng)秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行土地資源市場(chǎng)配置的供地政策，加大土地市場(chǎng)地價(jià)變化情況的監(jiān)測(cè)力度，充分發(fā)揮地價(jià)的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價(jià)水平穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動(dòng)　　國(guó)家五部委聯(lián)合派出的 10 個(gè)督察組在全國(guó)進(jìn)行的土地核查工作已于2022 年年底結(jié)束。這些工作是為出臺(tái)新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的《土地利用規(guī)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國(guó) 14個(gè)地市、12 個(gè)縣開(kāi)始調(diào)研和試點(diǎn)；《土地管理法》將重新修訂；國(guó)土資源管理體系將實(shí)行垂直管理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整?！　〉谌喨珖?guó)土地總體規(guī)劃將修編至 2020 年的土地規(guī)劃，重點(diǎn)將解決兩個(gè)問(wèn)題：一是要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，二是對(duì)超規(guī)模開(kāi)發(fā)進(jìn)行壓縮和控制。關(guān)鍵是要研究如何處理社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地保護(hù)的關(guān)系。在立法方面，25 / 46《土地管理法》將進(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是市場(chǎng)條件下如何合理利用以及土地征用過(guò)程中如何保證被征用者的利益?！　。ǘ┣皟奢喭恋匾?guī)劃的教訓(xùn)　　起始于 1987 年及 1997 年的兩輪土地規(guī)劃，事實(shí)上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地方政府獲取財(cái)政收入的重要渠道，隨之而來(lái)的代價(jià)就是耕地的減少和一些地方當(dāng)政者的尋租行為?！　〉谝惠喭恋匾?guī)劃是伴隨著國(guó)土資源部的成立而出臺(tái)的。1986 年國(guó)家制定了第一部《土地法》 ，成立了國(guó)土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)?，并由此產(chǎn)生了土地管理的需要。國(guó)土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及 1990 年到 2022 年的土地規(guī)劃。但這一輪土地規(guī)劃沒(méi)有起到實(shí)際作用，基本沒(méi)有實(shí)施。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒(méi)有編制土地規(guī)劃?！　?997 年國(guó)家開(kāi)始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到 2022 年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在 50 萬(wàn)人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院審批。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實(shí)質(zhì)大多沒(méi)有獲批。尤其是自 2022 年開(kāi)始的圈地?zé)岢敝?，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。截至 2022 年底，山東已經(jīng)使用規(guī)劃用地的 80%，浙江甚至超過(guò) 99%，一些地區(qū) 5 年就用完了 10 年的指標(biāo)?！　≡斐伞耙悦Z”現(xiàn)象的直接原因在于國(guó)土規(guī)劃管理的機(jī)制問(wèn)題。土地利用問(wèn)題原則上由中央政府掌控，但實(shí)際由地方具體操作。對(duì)一些地方政府在“經(jīng)營(yíng)城市”的口號(hào)下的“賣(mài)地風(fēng)” ，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個(gè)或者幾個(gè)城市在“土地經(jīng)營(yíng)”方面出現(xiàn)問(wèn)題，那可能是這幾個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)理念和運(yùn)作的問(wèn)題。如果是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問(wèn)題，那么，這必然是制度性的問(wèn)題。四、2022 年將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市年　　年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開(kāi)始實(shí)施其在內(nèi)地發(fā)行 12 億 A 股的計(jì)劃。此外，SOHO 中國(guó)、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國(guó)內(nèi)主板上市，種種跡象表明，房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。26 / 46　?。ㄒ唬┤笮枨笾品科笊鲜醒胄小?21 號(hào)”文件的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。前不久發(fā)布的央行 2022 年貨幣政策報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，將配合有關(guān)部門(mén)為開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟多種融資方式，特別是通過(guò)股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。目前，我國(guó) 萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)僅有不到 100 家實(shí)現(xiàn)了證券市場(chǎng)融資，其數(shù)量同其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解“121 號(hào)”新房貸政策所帶來(lái)的影響，緩解來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。上市融資便成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)”上，建設(shè)部房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)酥赋觯骸澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)一個(gè)很突出的現(xiàn)象，就是以投資為目的的購(gòu)房行為表現(xiàn)十分積極，相當(dāng)一部分購(gòu)房者買(mǎi)房是用來(lái)投資的。所以說(shuō)，2022 年，是房地產(chǎn)的投資年。 ”他的發(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。購(gòu)房者的投資熱，必將拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，進(jìn)而加大開(kāi)發(fā)商的融資需求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國(guó)有企業(yè)。而 2022 年將是這些國(guó)企能否繼續(xù)生存的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義講，上市對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可以擺脫“121 號(hào)”文件帶來(lái)的融資困境，而且為國(guó)有房企構(gòu)筑現(xiàn)代企業(yè)制度提供了一個(gè)可靠的保證。三是品牌建設(shè)的需求。股市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過(guò)股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動(dòng)力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對(duì)公司的品牌形成一個(gè)良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國(guó)性企業(yè)品牌的形成，同時(shí)還比較容易培養(yǎng)公眾的認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體?！　。ǘ┕墒械目臻g到底有多大？　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過(guò) 200 家，但大多數(shù)是通過(guò)借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非27 / 46專一做房地產(chǎn)，因此，真正意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。而在 2022 年發(fā)行的 63 只新股中，與房地產(chǎn)有關(guān)的只有“新疆城建”1 家?！　】梢灶A(yù)言，2022 年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確判斷。而且在上市過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今也依然嚴(yán)格控制。其次是企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲(chǔ)備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理制度等。另外還有市場(chǎng)關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購(gòu)，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴于政府推動(dòng)。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，幾乎都是在政府的推動(dòng)下上市的。　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來(lái)的成本壓力以及上市后的風(fēng)險(xiǎn)?！　∮捎诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，證監(jiān)會(huì)要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另一方面，在風(fēng)險(xiǎn)提示上，證監(jiān)會(huì)也要求上市企業(yè)的信息透明、公開(kāi)化，比如非常詳盡細(xì)致的投資計(jì)劃和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等；特殊資產(chǎn)方面還要求披露儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的名稱、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。同時(shí)每年還要面臨分紅的壓力。但是，在沒(méi)有更好的融資渠道的情況下，仍然會(huì)有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)股市融資樂(lè)此不疲。28 / 46Ⅳ 投資價(jià)值分析一、市場(chǎng)需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場(chǎng)需求1998 年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800 萬(wàn)1000 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2022 年城市化水平將達(dá)到 40%以上。每年將增加 %%，5 年將增加4%5%。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2020 年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到 52%左右。城市化水平的持續(xù)提高將帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求增加。主要反映在兩個(gè)方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積 22 平方米的住房發(fā)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在 2 億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問(wèn)題越來(lái)越突出，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的住房需求也需要考慮。表 41：城市化水平預(yù)測(cè)及市鎮(zhèn)人口比重單位：%市鎮(zhèn)人口占全國(guó)人口的比重 城市化水平預(yù)測(cè)1978 年 2022 年 1980 年 2022 年 1990 年 2022 年 2022 年 2020 年 數(shù)據(jù)來(lái)源: 建設(shè)部“十五”課題組（二）保值增值理念促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在經(jīng)歷了15個(gè)月的通縮之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2022年初恢復(fù)正數(shù)通脹，近來(lái)通脹速度更開(kāi)始加快，2022年11月的年通脹率達(dá)到3%，為近7年來(lái)的最大升幅。我國(guó)已經(jīng)走出了通貨緊縮，步入溫和通脹時(shí)期，在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，由于單位貨幣購(gòu)買(mǎi)力的下降，即貨幣貶值，人們進(jìn)行儲(chǔ)蓄的意愿將大大降低。無(wú)論是理論分析還是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)均表明，為了避免損失，人們會(huì)傾向于增加當(dāng)期消費(fèi)，或從銀行抽出長(zhǎng)期定期存款，轉(zhuǎn)而進(jìn)行其他保值增值的投資，如按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或其他固定資產(chǎn)等。房地產(chǎn)本身具有保值29 /