【正文】 3點(diǎn)，較上月上漲23點(diǎn)，%；較去年末上漲109點(diǎn)，%；較去年同期上漲175點(diǎn)，%。在人均居住未達(dá)到一定的面積時(shí)，人們對(duì)住房的需求總是存在著。數(shù)據(jù)來源：《2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》編制而成。這是因?yàn)?，這一指標(biāo)能夠比較準(zhǔn)確的反應(yīng)出市場(chǎng)對(duì)房屋的供求變化。 19951996199719981999200020012002開工面積——130356912991272190521022246施工面積38434154364737043747426448425334竣工面積530992117613421229138815241754銷售面積53652961710571243144616811839出租面積18142127435966——由于近年來上海樓市的火爆，吸引了大量的投資者，在2002年上海商品住宅開工面積達(dá)到2246萬平方米，比2001年有了較大幅度的增加，在開工量增加的同時(shí)，新開工的速度也在加快。由此可以說明上海的樓市由于房?jī)r(jià)漲幅過大，使得人們的購(gòu)房意愿有所下降。即使保持2002年的銷售速度，也要銷售近5年。（三）住宅開發(fā)朝高檔集中，隱含著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。但最近，這一政策將如期終止的消息已經(jīng)明確，2002年9月份開始，房地產(chǎn)交易的契稅優(yōu)惠也已宣布取消。一是建多賣少。不久前，央行在對(duì)部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，%%。央行欲將高價(jià)房的概念定位于100萬元之上。他認(rèn)為，住房按揭是有最終需求做支撐的，換句話說，房子是不愁賣的，買主都已經(jīng)找好了，銀行還怕什么？甚至從某種意義上說，貸給買房人的個(gè)人住房貸款比貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款還安全，因?yàn)殚_發(fā)貸款是沒有最終需求的，賣不出去就造成空置，空置之后就形成了銀行的呆壞帳。從他的開發(fā)項(xiàng)目來看，有超過50%的個(gè)貸是按揭貸款，如果這樣，對(duì)一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永遠(yuǎn)變不成現(xiàn)房。在很多民營(yíng)企業(yè)投標(biāo)土地的時(shí)候，銀行貸款一般都非常積極，實(shí)際貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出平時(shí)的額度。短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度快并非壞事，目前的發(fā)展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)基本是政府主導(dǎo)，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的發(fā)展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題?！?（三）一刀切遺害無窮 楊慎（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：央行出臺(tái)的“121”號(hào)文件至少有三點(diǎn)值得重視：一是貫徹中央關(guān)于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要；三是應(yīng)對(duì)國(guó)家從嚴(yán)加強(qiáng)銀行監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)。因此，在貸幣政策相對(duì)穩(wěn)定的情況下，通過對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對(duì)在建的存量項(xiàng)目和新項(xiàng)目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)，應(yīng)實(shí)行“軟著陸”的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因?yàn)楹芏喟l(fā)展商會(huì)因?yàn)椴环稀锻ㄖ返囊蠖鵁o法得到貸款，這樣會(huì)減少住房的供應(yīng)量，而同時(shí)，房屋的需求是剛性的，這樣會(huì)最終抬高房?jī)r(jià)。由于新政策要求預(yù)售高層也要結(jié)構(gòu)封頂，那就延長(zhǎng)了開發(fā)周期。附表：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2003年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月投資完成額同比增長(zhǎng)34其中： 住宅 同比增長(zhǎng) 辦公樓 同比增長(zhǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 同比增長(zhǎng) 其他工程用途類 同比增長(zhǎng)2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月東部地區(qū)同比增長(zhǎng)中部地區(qū)同比增長(zhǎng)西部地區(qū)179同比增長(zhǎng)2003年商品房銷售額（16月）單位：億元，%12月13月14月15月16月商品房銷售額同比增長(zhǎng)其中：銷售給個(gè)人銷售額同比增長(zhǎng)2003年商品房住宅施工銷售面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月施工面積商品房同比增長(zhǎng)29其中：住宅同比增長(zhǎng)竣工面積商品房同比增長(zhǎng)其中：住宅同比增長(zhǎng)銷售面積商品房同比增長(zhǎng)其中：住宅同比增長(zhǎng)2003年全國(guó)完成開發(fā)土地面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月購(gòu)置土地面積 同比增長(zhǎng)完成開發(fā)面積 同比增長(zhǎng)2003年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（12季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ全國(guó)房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售格私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟(jì)適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價(jià)格其中：住宅非住宅銷售價(jià)格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ住宅租賃私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃廠房倉(cāng)庫(kù)租賃倉(cāng)庫(kù)租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。若實(shí)行“實(shí)地批租、一次性付款”，大的企業(yè)也沒有能力開發(fā)大面積地塊，最終也會(huì)從一級(jí)市場(chǎng)中退出。在金融改革日益推進(jìn)之時(shí)，銀行無法回避來自市場(chǎng)化的壓力。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進(jìn)一步下降。因此，防范市場(chǎng)過熱是“121”號(hào)文件的一個(gè)重要考慮。因此，發(fā)布“121”文件的一個(gè)根本目的，不是對(duì)房地產(chǎn)政策的收縮，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?，F(xiàn)在銀行認(rèn)為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發(fā)商的企貸，也限制消費(fèi)者的個(gè)貸。文件明確說明“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。（三）期房不搞按揭是否科學(xué)？自從我國(guó)實(shí)行房產(chǎn)按揭制度以來，在期房的按揭中確實(shí)存在開發(fā)商利用假按揭騙取銀行貸款的案例，但因此就取消期房按揭，只對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行按揭是否合理還有待商量。 針對(duì)上述問題，中央銀行從完善房地產(chǎn)信貸管理制度入手，制定了新的房貸政策，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到建筑施工企業(yè)，從政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)到個(gè)人購(gòu)房者的各個(gè)環(huán)節(jié)都做了進(jìn)一步的規(guī)范，這對(duì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴信貸資金，堵住信貸資金流入投機(jī)領(lǐng)域，擴(kuò)大住房貸款的受益群體，促進(jìn)金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展具有重要意義。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用滾動(dòng)開發(fā)、相互保證、循環(huán)擔(dān)保套取更多信貸資金。同時(shí)，由于住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)至今尚未形成，造成融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房，1998年，上海市出臺(tái)了個(gè)人購(gòu)房享受所得稅計(jì)征稅基抵扣的優(yōu)惠政策，這一政策極大地提高了個(gè)人購(gòu)房熱情。與此同時(shí)，大量的開發(fā)用地被開發(fā)商預(yù)占，這些尚未開發(fā)的土地，有的因資金不足閑置至今，也有的只為等待時(shí)機(jī)倒手炒賣。已出讓面積15434萬平方米與已開發(fā)面積7500萬平方米之差為尚閑置的出讓土地7934萬平方米。 2002年的商品住宅銷售面積是1839萬平方米，2001年是1681萬平方米，2000年是1446萬平方米。并出現(xiàn)了這樣一些跡象：商品住宅的竣工量在加大；商品住宅銷售上升的勢(shì)頭有所減緩；雖說2002年商品住宅的銷售量仍大于竣工量，但這一數(shù)值在縮小?！?”以上的數(shù)值是當(dāng)年供大于求的情況，即當(dāng)年的竣工量大于當(dāng)年的銷售量，商品住宅有積壓。（二）短期調(diào)整上海樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)是向好的，但在其發(fā)展的過程中會(huì)存在著波動(dòng)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷（一）長(zhǎng)期向好從長(zhǎng)期來看，上海房產(chǎn)有著良好的發(fā)展前景，這從目前上海的人均居住面積就可以看出。（四）商品房?jī)r(jià)格高幅攀升16月，上海房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)保持高幅攀升的態(tài)勢(shì)。購(gòu)房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項(xiàng)目需求上升。 圖411 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體購(gòu)買周期 （五）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的配套要求購(gòu)房者決定購(gòu)買房屋的主要指標(biāo)雖然是價(jià)格的高低，但還要權(quán)衡項(xiàng)目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為判斷項(xiàng)目是否適合自己購(gòu)買的依據(jù)。圖410 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（總價(jià)）需求分布但經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價(jià)格統(tǒng)一。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，大部分購(gòu)房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對(duì)居室數(shù)量的需求相對(duì)降低。100140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，%。圖46 經(jīng)濟(jì)適用房潛在購(gòu)買群體目前居住現(xiàn)狀此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟(jì)適用房120—150萬平方米。 圖45 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體家庭年收入分布 和普通住宅市場(chǎng)類似，外來群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求也比較大。十六大后我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，國(guó)家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨