中國房地產(chǎn)市場形勢分析(存儲版)
【正文】 商品房，其余城市為商品住宅 分級 城市名稱 限購出臺 時間 2022年11月 2022年12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 3月同比 2022年 3月環(huán)比 一線城市 北京 % % 上海 % % 廣州 % % 深圳 % % 二線城市 福州 % % 南寧 / / / 太原 % % ?？? % % 天津 % % 青島 % % 寧波 % % 蘇州 % % 重慶 / % % 成都 263 % % 長沙 % % 廈門 % % 三線城市 常州 / % % 蘭州 % % 三亞 / % 無錫 % % 泰州 / % % 鎮(zhèn)江 / % % 揚州 / % % 包頭 / % % 長春 % % 33 全國土地市場 資料來源： CRIC ?多數(shù)城市成交同比下跌 2022年 3月，除上海、南京、沈陽、廣州和武漢外，其余城市土地成交面積和成交金額同比仍呈現(xiàn) 下跌 態(tài)勢，受供應(yīng)影響，部分城市無成交。 萬平方米 元 /平方米 28 近期 上海 市場成交情況 商品住宅市場 3月市場成交有所回升，但供求比卻低于 2月，難言回暖勢頭。 ?企業(yè)面的影響 2022年， CRIC發(fā)布的全國銷售金額、面積三十強企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共迚入 150個城市，其中 35個主要城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績 占到八成以上 。 補課工作刻丌容緩。 房價 問題根源 18 總結(jié) 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控：民怨！ 房地產(chǎn)還有未來嗎？ ?是調(diào)控丌是毀滅 中央所有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，都主要針對房價，而非對房地產(chǎn)市場的全盤否認(rèn)，更 丌是摧毀房地產(chǎn)市場 。 上海常住人口每年新增規(guī)模 問題根源 —— 改善住房條件的愿望迫切 12 土地新 增供應(yīng) 新開工規(guī)模 新增供應(yīng) 商品住 宅成交 土地儲備 施工面積 存量供應(yīng) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅土地成交 （可建建筑面積） （萬平方米） 1462 250 792 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅供應(yīng) （萬平方米） 2257 1544 1340 1260 1350 1100 商品住宅成交 （萬平方米） 1497 1655 2090 891 1886 971 問題根源 —— 土地供應(yīng)不足 13 房價問題的根源（外部） 14 從絕對值的變化情況來看，貨幣發(fā)行折線的斜率明顯大于 GDP，可見貨幣增速明顯快于 GDP。以 10年換房一次計算，年均需求量即超過 1000萬平方米。 套均面積） 247。 2022年、 2022年都是由于民怨較大，決策層采取了從緊的政策，致使樓市出現(xiàn)調(diào)整。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對于金融市場穩(wěn)定的負(fù)面影響 問題根源 —— 金融風(fēng)險可控 上海個人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 上海一二手商品住宅 銷售總額 4202 (2175+2027) 個人按揭、公積金貸款總額 （ +） 信貸占商品房銷售金額比重 % % 全國個人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 全國房地產(chǎn)銷售金額（含二手） 約 63995 （ 44000+20220） 約 70000 （ 50000+20220） 個人按揭貸款金額（含二手房） 14000 14000 個人按揭占商品房銷售金額比重 % 20% 開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況 類別（億元） 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 19423 25280 30580 57128 72494 國內(nèi)貸款 5357 6961 7257 11293 12540 比重 % % % ％ % 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海市公積金管理中心 8 房價問題的根源（內(nèi)部） 9 “人多地少”中國難以解決的基本國情，人民日益增長的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。 100） 247。 其中，買房則形成住房銷售型需求；租房則形成（上家）住房投資型需求。而名義 GDP則年均增長 %，實際 GDP增幅更低。 為什么現(xiàn)在調(diào)控？ ?宏觀經(jīng)濟(jì)形勢丌錯 普遍認(rèn)為，經(jīng)過了 08年的國際金融危機(jī)，中國是受影響最小，也最快經(jīng)濟(jì)回暖的地區(qū)之一。 而最大的丌同點在于：增加了“ 購買資格 ”的新路徂，而以往三輪調(diào)控則從“ 購買能力 ”的角度進(jìn)行抑制： 07年 10年 050100150200250300 萬平方米 商品住宅月度成交走勢圖 北京 上海 深圳 05年 信貸 信貸 信貸 稅收 限購 ？ 稅收 稅收 政策措施方向開始轉(zhuǎn)變 21 新國八條和上海房產(chǎn)稅兩項政策對市場需求的影響主要在四個方面，按影響由大到小排列：限購令、差別化信貸、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 ?執(zhí)行情況 目前以出臺限購的 38個城市中， 27個 城市 全市 限購， 11個 城市僅限購 市區(qū) 范圍。 供求比，今年 2月 ， 3月 。 34 上海土地市場 23月上海住宅建設(shè)用地成交一覽 區(qū)縣 地塊名稱 環(huán)線 土地用途 土地面積 容積率 建筑面積 中標(biāo)人 中標(biāo)價 樓板價 溢價率 浦東 浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn) E0307地塊 外郊環(huán) 住商 13191 23744 外高橋開發(fā) 36810 15503 % 浦東 浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn) E0308地塊 外郊環(huán) 住商 外高橋開發(fā) 18750 15498 % 松江 松江區(qū)樂都路 8號 A地塊 外郊環(huán)
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