中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。 我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的 “救市 ”措施是不可取的。這個(gè)比例和去年同期基本持平。 圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng) 付本金和利息 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前 35 年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開(kāi)發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行 35 年貸款的乘積。 。 此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。 三、資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性分析 結(jié)論： 從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國(guó)內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。在這種預(yù)期之下，我們對(duì) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口分兩種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在 09 年的短期調(diào)整后，在第 三 季度開(kāi)始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的勢(shì)頭。在這種預(yù)期變壞產(chǎn)生了 “三重緊縮 ”效應(yīng)，第一重緊縮是消費(fèi)延遲，無(wú)論是投資型還是自用型購(gòu)房者均持貨幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一個(gè)不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。 表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源：作者自行整理。然而，情況從 2021 年開(kāi)始有所改變，隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降，凈利潤(rùn)也在被壓薄。 第二，企業(yè)的投資活動(dòng)在 2021 年仍然高速攀升， 2021 年一季度的投資活動(dòng)現(xiàn)金流就已經(jīng)超過(guò)了 2021 年全年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流。 。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的情況如下圖所示： 圖十七：房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 凈現(xiàn)金流的是由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn) 金流與融資及投資活動(dòng)現(xiàn)金流相加總得到的。相對(duì)而言，地方政府在地價(jià)款支付、地方稅費(fèi)征收方面可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較為寬容，即便如此，行業(yè)調(diào)整仍然難以避免。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也可能?chē)?yán)重惡化我國(guó)中低收入階層的就業(yè)狀況。從國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，以美國(guó)次貸危機(jī)為特征的全球金融動(dòng)蕩，較之 1997 年的東亞區(qū)域金融危機(jī)的廣度，深度要嚴(yán)重得多，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊也比東亞危機(jī)更為嚴(yán)峻，這種內(nèi)外部景氣周期的雙雙下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不太可能在 2021 年領(lǐng)先于其他行業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。 （ 9）利用外資情況和 08 年持平。 決定 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。 （三） 2021 年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析 一、資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)自籌資金占投資額比重的敏感性分析 結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資 金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問(wèn)題的重要方法。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂(lè)觀，原因在于 2021年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷(xiāo)售雖然有回落但銷(xiāo)售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。 2021 年 10 月 16 日，上證指數(shù)達(dá)到 6100 點(diǎn)以上的歷史新高。 從房地產(chǎn)資金流入的情況看， 20212021 年，開(kāi)發(fā)貸款的占比一般在 20%左右，而自籌資金的占比在 30%33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到 46%50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到 30%40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，有 75%的資產(chǎn)來(lái)自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。其次是銷(xiāo)售的下降。到 2021 年第二季度，原本一季度增長(zhǎng)迅速的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅%，與前期 30%40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。深圳是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格跌幅最大的城市。其次， 2021 年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景 發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 圖五：全國(guó)新開(kāi)工、竣工和施工情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 可以看出， 2021 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。而土地購(gòu)置成本也始終處于較高水平。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開(kāi)始向全國(guó)蔓延。預(yù)計(jì) 2021年全年在 10%左右，如果沒(méi)有較為明顯的調(diào)控措施，那么 2021年 GDP 增速在 9%左右。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 4925 億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021 年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著 2021 年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 9290 億元。但與此同時(shí)， GDP 增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。 從 2021 年 10 月開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。其中， 2021 年一季度的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率達(dá)到 %，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了 %的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計(jì)未來(lái)土地購(gòu)置面積繼續(xù)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制， 2021 年全年開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備仍會(huì)在原有基礎(chǔ)之上，增加 億平米，土地儲(chǔ)備總量仍持續(xù) 多于 10 億平米。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了%、 %和 %，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地 產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積還將繼續(xù)下跌。 圖六：房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 首先， 2021 年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 從調(diào)整的進(jìn)程看， 2021 年 12 月深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到 2021 年 8 月同比也出現(xiàn)下滑。 從統(tǒng)
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