中國房地產(chǎn)資金及行業(yè)運行預(yù)測報告-wenkub
2023-03-08 15:45:40 本頁面
【正文】 從調(diào)整的進程看， 2021 年 12 月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到 2021 年 8 月同比也出現(xiàn)下滑。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟形勢的惡化進一步蔓延。 圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 首先， 2021 年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種 趨勢并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計三季度和四季度將能夠進一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了%、 %和 %，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計后兩季度房地 產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。 圖三：房地產(chǎn)土地購置面積和開發(fā)面積走勢 資料來源：國家統(tǒng)計局 從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。其中， 2021 年一季度的土地購置面積增長率達到 %，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了 %的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計未來土地購置面積繼續(xù)上漲的勢頭會有所抑制， 2021 年全年開發(fā)商土地儲備仍會在原有基礎(chǔ)之上，增加 億平米，土地儲備總量仍持續(xù) 多于 10 億平米。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。 從 2021 年 10 月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。投資實際增速已處于10 年平均水平之下，外貿(mào)實際增速則處于 10 年來相當糟糕的狀況。但與此同時， GDP 增速也出現(xiàn)了明顯滑坡?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對以單純注資的 “救市 ”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題 宏觀經(jīng)濟減速 2021 年 GDP 預(yù)計增長 10% 一 .房地產(chǎn)行業(yè)概況 2021 年的中國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整， CPI 的居高不下和經(jīng)濟增長速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟的主題。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達到 9290 億元。中國房地產(chǎn) 資金及 行業(yè) 運行預(yù)測 報告 (中科院 ) .我們估計， 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是 6730 億元，較 2021年負的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在 2021年下半年開始集中體現(xiàn)。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達到 4925 億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場在 2021 年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著 2021 年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長時間。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調(diào)整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。預(yù)計 2021年全年在 10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么 2021年 GDP 增速在 9%左右。2021 年下半年開始，經(jīng)濟下行壓力明顯增加。消費觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進入了行業(yè)的調(diào)整期，這個過程那能比一般預(yù)想的更為漫長。而土地購置成本也始終處于較高水平。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動下， 2021 年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破 2 萬億元，投資增幅依然可能維持在 28%30%左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約 5 個百分點， 2021 年房地產(chǎn)投資增幅比 0507 年并無明顯回落。 圖五：全國新開工、竣工和施工情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 可以看出， 2021 年上半年，房地產(chǎn)市場的供給面依然活躍。 （三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢 從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。其次， 2021 年下半年開始，經(jīng)濟景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行背景 發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 （四）房地產(chǎn)市場價格走勢 房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。深圳是當前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格跌幅最大的城市。 全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。到 2021 年第二季度，原本一季度增長迅速的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅%，與前期 30%40%的增幅相去甚遠。同時，資金供給的增長率從 2021 年第四季度已經(jīng)開始大幅向下，這種趨勢從 7－ 8 月的數(shù)據(jù)來看還將持續(xù)，預(yù)計三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會接近 0 甚至達到負水平。其次是銷售的下降。因此房地產(chǎn)市場資金供給仍會進一步收緊。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。 圖十：房地產(chǎn)開發(fā)投資和投資增長率 料來源：國家統(tǒng)計局 房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購置， 2021 年以來，國內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年 4 億平方米的水平波動，差距不是太大。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有 75%的資產(chǎn)來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項。 圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費 資料來源：國家統(tǒng)計局 綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費等幾個方面。 從房地產(chǎn)資金流入的情況看， 20212021 年，開發(fā)貸款的占比一般在 20%左右，而自籌資金的占比在 30%33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達到 46%50%，其中的定金和預(yù)付款占比達到 30%40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。 圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 從 20212021 年的情況來看， 2021 年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場極度繁榮的條件下，房價上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為
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