【正文】 自 2000 年個(gè)人住房貸款擔(dān)保新機(jī)制開始建立以來(lái)，至 2020 年底，各地設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)已有 93 家，為近 30 萬(wàn)個(gè)家庭住房貸款提供了擔(dān)保。 三、及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定 （一）嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：（ 1）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用 權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司和一般房地產(chǎn)開發(fā)公司等。 （五）依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為 土地出讓合同要明確開工與竣工的條件和時(shí)間要求，嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。 2020 年底， 上海市市區(qū)人均住房使用面積為 平方米，江蘇省、浙江省、福建省城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積分別為 、 和 平方米，北京市 2020 年底城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積為 平方米， 2020 年有望達(dá)到 19 平方米。我國(guó)目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營(yíng)資金過(guò)分依賴銀行貸款；房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。 在綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個(gè)因素的情況下，2020 年和 2020 年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供給和需求大體平衡（供給略大于需求）的局面，假定住宅竣工面積 2020 和 2020 年分別增長(zhǎng) ％和 ％，在人均居住面積年增加 平方米的假定下，2020 年商品住宅供給大于有效需求約 千萬(wàn)平方米，供給大于有效需求 ％。三是銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保 措施?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式，套 取銀行貸款。2020 年 3 月，人民銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行了市場(chǎng)化調(diào)整。 121 文件規(guī)定只能用開發(fā)貸款這一個(gè)科目給開發(fā)商發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。這些措施對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)需求，起到了積極的促進(jìn)作用。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 目前，住房公積金運(yùn)作中存在的主要問(wèn)題有：第一，公積金貸款有額度限制，一 般較難申請(qǐng)，支持中低收入職工購(gòu)房的效果不明顯；第二，公積金資金運(yùn)用收益的歸屬需要明確。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 12： 2020 年個(gè)人購(gòu)房貸款增加額的地區(qū)分布圖（ %） 資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 這些熱點(diǎn)地區(qū)的增幅也較高，如 2020 年江蘇增長(zhǎng) %，浙江增長(zhǎng)%，上海增長(zhǎng) %，天津增長(zhǎng) %，山東增長(zhǎng) %，北京增長(zhǎng) %。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 9： 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款增長(zhǎng)率（余額同期比， %） 2020 年 1 季度末 億元房地產(chǎn)開發(fā)商貸款包括：（ 1）住房開發(fā)貸款 億元，占 %，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的 %；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 億元，占 %；（ 3）地產(chǎn)開發(fā)貸款 億元，占 %，其中政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的%；（ 4）商業(yè)用房開發(fā)貸款 億元，占 %。 2020 年 3 月 31 日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (即企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 71 號(hào)令 )，從嚴(yán)查處 2020 年 8 月 31 日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的行為。據(jù)人民銀行金融市場(chǎng)司調(diào)查，上海境外資金占全部購(gòu)房資金的比例從 2020 年 1季度的 %上升到 2020 年 4 季度的 %。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的全國(guó) 35 個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格， 1 季度同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，其中有 8 個(gè)城市的住宅銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò) 10%，分別是上海 %，廈門 %，成都 %，青島%，杭州 %，濟(jì)南 %，寧波 %，南京 %。 1998 以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 2020 年 1 季度新開工面積 14096 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水 、節(jié)電，在房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)過(guò)程中注重環(huán)境保護(hù)。企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 《 2020 中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》 (全文 ) 中國(guó)人民銀行 2020 年 6 月 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 【內(nèi)容提要】 2020 年，房屋銷售價(jià)格較快上漲，但土地價(jià)格增幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。 為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 專欄 1：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史 第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。 第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 (2020 年以來(lái) ) 2020 年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。房?jī)r(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格和住房租賃價(jià)格的漲幅，見(jiàn)圖 4。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)， 2020 年 111 月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò) 222 億元，較 2020 年增長(zhǎng) %，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約 150 億 元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的 %；用于購(gòu)房的外資約 70 億元。 2020 年 4 月 29 日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治 理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，用半年的時(shí)間治理整頓，整頓期間暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。 住房開發(fā)貸款扭轉(zhuǎn)了 2020 年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 2020 年以來(lái)增幅連續(xù)回落 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 住房開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的比重最大，住房開發(fā)貸款 2020年快速增長(zhǎng)， 2020 年底余額同比增長(zhǎng)率超過(guò)了 100%， 2020 年之后開始下降，到 2020 年底增長(zhǎng)率下降到 %， 2020 年 1 季度末增長(zhǎng)率進(jìn)一步下降到 %。在中西部地區(qū)也有一些省份個(gè)人房貸高增長(zhǎng)，如安徽增長(zhǎng)%，湖北增長(zhǎng) %，江西增長(zhǎng) %，湖南增長(zhǎng) %，廣西增企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 長(zhǎng) %，重慶和云南也齔 ?9%以上。 （七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險(xiǎn) 總體來(lái)看，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。 （二）靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率超過(guò) 10％，個(gè)人購(gòu)房意愿不強(qiáng)，住房制度改革沒(méi)有根本性進(jìn)展，人民銀行決定對(duì)居民住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，又進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求發(fā)揮了重要作用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。 這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因假按揭造成的。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題。同時(shí)由于國(guó)家近期出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策，一定程度上遏制了對(duì)商品房的投機(jī)行為， 2020 年、 2020 年全國(guó)商品住宅價(jià)格增幅將會(huì)有所減緩。房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。而上世紀(jì) 90 年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有 平方米和 平方米。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿 1 年不動(dòng)工開發(fā)的土地收取閑置費(fèi)、滿兩年不動(dòng)工開發(fā)的無(wú)償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。（ 2）審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)在于對(duì)抵押物的評(píng)估、處置，以及對(duì)借款人的資格審查，通過(guò)專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本。 （五）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 建設(shè)部于 2000 年出臺(tái)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》。很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。促進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 我國(guó)東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。 五是缺乏發(fā)達(dá) 的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。 從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標(biāo)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測(cè) 2020年和 2020年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率分別為 ％和企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 ％，年新增住宅竣工面積分別達(dá)到 億平方米和 億平方米。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn) 假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 為促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的健康發(fā)展， 2001 年 6 月，人民銀行發(fā)出《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 (銀發(fā) [2001]195 號(hào) )， 2020 年 6 月發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121 號(hào) )。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 三是限制對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)資金貸款。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對(duì)新開工的普通住房項(xiàng)目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷售率（含 預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率仍低于同期限個(gè)人住房抵押貸款利率 1 個(gè)多百分點(diǎn)。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年?yáng)|部地區(qū)個(gè)人購(gòu)房貸款增加 億元，占全國(guó)全部增加額的