【正文】 無須太高的智商，人們也能一眼看出房地產(chǎn)文化的母體規(guī)則充滿缺陷：永遠以利益為訴求，以契約為天條，對理想城市和理想人居的追求只緣于功利性的動機。 1992年 — 2020年，中國房地產(chǎn)市場一路牛市，撒足狂奔。房地產(chǎn)抹去了城市的記憶并重新命名。而你掏的錢除了居所外，還包括綠化、公攤、電梯、物業(yè)、契稅、會所、公建、開發(fā)商的利潤等等，所有的所有，都得自己奮斗而來。昆明動物園是全國惟一一個盈利的動物園，也于 2020年被拆遷。在昆明的采訪和接觸，給記者留下了這樣的印象：這些開發(fā)商都是昆明人，很驕傲的昆明人，雖然與萬科、順馳等全國地產(chǎn)大鱷相比他們的 實力稍弱，但對于這個他們引以為榮的故鄉(xiāng)昆明他們有著由衷的熱愛，他們更有著為 “ 昆明成為中國的后花園 ” 貢獻力量的勃勃野心。 世博園周圍的山林被稱作鳴鳳山，位于昆明東部，山勢起伏綿延百里，山腳下的金殿水庫活水不息，這里常被昆明的老一輩譽為昆明的福地，從鳴鳳山西望，幾乎將整個昆明城納入視野，城市的脈絡(luò)、滇池的水色、西山的輪廓盡收眼底。屬于昆明的城市詩人于堅這樣寫道： “ 這個城市曾經(jīng)因為自信而緩慢，它自信的事情與眾不同，不是因為什么豐功偉績、歷史、皇帝、兵家必爭之地、大學(xué)、圖書館、京畿、誕生地 ?? 而是因為 ‘ 春風(fēng)先到 21 彩云南 ’ ，只是因為 ‘ 五百里滇池奔來眼底 ’ ，只是因為 ‘ 莫辜負 /四圍香稻 /萬頃晴沙 /三春楊柳 /九夏芙蓉 ’ 。但正如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書 長顧云昌教授在 2020年 9月份昆明房交會上所說的： “ 整個中國包括昆明，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品有一個傾向，即注重外表美，卻忽視了內(nèi)在美。一年之后，當(dāng)我們再次把目光投向云南地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊昆明的地產(chǎn)商時，驚奇地發(fā)現(xiàn)，昆明的房地產(chǎn)正在迅速地從對京滬穗的簡單學(xué)習(xí)中 擺脫出來，開始尋找屬于自己的氣質(zhì)與方向。杭州的樓盤就像杭州的菜式，浙菜鮮嫩軟滑、香醇綿糯、清爽不膩，更易被杭州人接受的樓盤亦是小橋流水、綠樹掩映、清爽宜人。 12月 12日，英國 前首相梅杰全程參與京基集團十周年慶典活動，這是該集團繼在 2002年請克林頓之后的又一次大打政要牌，一家地產(chǎn)公司讓英美前領(lǐng)導(dǎo)人為其作秀，其氣勢可以與馮小剛在《功夫》中的那句經(jīng)典 “ 還有誰？還有誰？ ” 相媲美。以致優(yōu)品道的樓書中，博瑞驕傲地問客戶：這里有太多的消遣方式，你有多少愛好？ 房地產(chǎn)城市流派之深圳 :豪宅漸多 ,地漸少 深圳語文：移民城市、花園、地塊、豪宅、關(guān)內(nèi)、關(guān)外、萬科、住交會 文 /王圣 一直在深圳舉行的 “ 地產(chǎn)大秀 ” 住交會終于遷移了主場，以上海為龍頭 的蘇、杭、錫地產(chǎn)勢力大有改朝換代之勢，隱約顯露出深圳這座沒有農(nóng)民的 “ 無地之城 ” 地產(chǎn)界的尷尬。與之相反，開發(fā)商們卻認為樓市并沒有熱到這種地步，不過是在波峰上升期而已，漲價是正常的，漲幅也是正常 的。 2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米 3000多元的均價推出自帶花園的洋房，甚至比同一地段的毛坯房還便宜，創(chuàng)造了銷售奇跡。廣州許多開發(fā)商不敢碰，但富力不但敢碰，還挑釁似地起了個樓盤名 —— 富力御龍庭。比鄧小平南巡還早一年，彭磷基便在廣州南部的番禺鐘村地段辛勤拓荒， 13年如一日，在這里成就了 “ 中國第一村 ” 的不凡事業(yè)。中心地段的豪宅帝景苑只是小試牛刀，東圃地段上的駿景花園和華景新城催動大盤在城區(qū)盛開。在很多開發(fā)商想盡辦法開拓上海市場的時候，綠地集團將企業(yè)重心向外省市轉(zhuǎn)移，并且保持每年拓展 1至 2個城市的速度。所以北京房地產(chǎn)項目掛牌洋設(shè)計和實務(wù)洋設(shè)計便魚龍混雜。如果有 不同的話，大概有兩點：第一是區(qū)域不同，第二是觀念不同。 而潘石屹幾個項目做下來，也儼然成為一個旗幟性人物了， SOHO現(xiàn)代城、建外 SOHO、SOHO尚都，另外拿下了 CBD1號地只待開發(fā)。 6 而長實、和黃也并沒有從東方廣場項目中賺到錢，那更像是一個 “ 形象工程 ” ，長實、和黃在內(nèi)地所有黃金城市的黃金地段都要蓋上一片黃金商業(yè)區(qū)，似乎是在等待游客的贊美：“ 這是李嘉誠蓋的！ ” 當(dāng)你對這種財大氣粗倒吸一口冷氣時，知情和不知情的人都會說： “ 人家并不在乎要立馬賺錢，人家?guī)资曷彦X收回來。上海 :置業(yè)搶占上海灘 。 4 高級課程 —— 作文課 課 程重點：這是房地產(chǎn)語文的畢業(yè)課，旨在營造內(nèi)在美的意境。 代詞：你 /帝王 /金頂 /白領(lǐng) /富豪 /領(lǐng)袖 /貴胄 /精英 ?? 講解：一定要讓購房者有人上人的感覺， “ 我跟你們不一樣 ” ， “ 我比你們更高檔 ” 。 1 新周刊：中國房地產(chǎn)語文教材 第一篇 教材的編撰秉承了一個中心 (人者有其居 )、兩個基本點 (私有財產(chǎn)權(quán)、城市化 )、四項基本原則 (產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)資金、供求關(guān)系、產(chǎn)品品質(zhì) )。 中級課程 —— 造句課 課程重點：這是房地產(chǎn)語文的升級課，旨在營造外在美的意象，要煽情，又要體現(xiàn)樓盤的實力；盡可能使用判斷句式，結(jié)論果斷，有時也可講講大道理；先動聽，再動人，易傳播。經(jīng)過了前兩課，這時房地產(chǎn)班的同學(xué)們已經(jīng)不需要再停留在玩噱頭、作秀的層面了。廣州 :以造城的名義 。 ” 恒基中國算是稍好的了，位于建國門的恒基中心項目的租售業(yè)務(wù)和經(jīng)營都正常運作?？梢哉f，他是開發(fā)商中最被業(yè)界看好的人。過去在南方做項目，樓體、間距、采光、通風(fēng)、外力面，跟北京設(shè)計規(guī)范、施工規(guī)范不一樣，可能是區(qū)域所造成的。 與造房術(shù)相對應(yīng)的是北京人買房的消費觀，在他們看來，買房是個消費過程，在這個過程中，最重要的是能消費品質(zhì)：把買房作為提高生活品質(zhì)的進身階；消費感覺：通過買房樹立 起心理優(yōu)勢和尋找成功感；消費品牌：找知名度和美譽度高并有認同感的開發(fā)商買房；消費預(yù)期：即便買來的房子因為交通、配套、環(huán)境有不如意之處，但一切向前看，未來還有好的變化的；消費儲蓄：不是因為沒地方住，而是把購房作為投資或保值增值的一種手段。自 2001年綠地集團先后在南昌、合肥、長春、昆山、南京、常熟、成都、西安、鄭州等地進行房地產(chǎn)開發(fā) ,簽約項目建筑面積已達 1400余萬平方米，項目總投資超過 300億元。不久之后，更東的鳳凰城碧桂園將這樣的趨勢發(fā)展到極致。 “ 以人為本 ” 的一貫理念，在處于 “ 前現(xiàn)代 ” 階段的廣州地產(chǎn)界開風(fēng)氣之先，庶幾符合齊國君臣“ 尊王攘夷 ” 的政治宗 旨。富力的房屋，不見得非常漂亮有派，廣告通篇全是房屋價格羅列，有人說它是 在侮辱 “ 老廣州 ” 的審美標準，也有人說它是真正地讀懂了 “ 老廣州 ” 的性格：敵視巧言令色，反對繁華艷辭，只求樸素易行，實實在在。王志綱評論： “ 就像是一頭大象闖進了瓷器店。 置信：做好我的特色擔(dān)擔(dān)面 “ 很成都，很中國 ” 是芙蓉古城的廣告語。 當(dāng)舉國都在為房地產(chǎn)泡沫相爭之時，深圳人買樓的熱情甚于關(guān)心泡沫破滅的時間表，這緣于城中地產(chǎn)資源的枯竭。 2020年，深圳地產(chǎn)江湖過于平庸與平靜！萬科 20年打下地產(chǎn)大佬的江湖地位，出于深圳，全國布局。 杭州人生活在治安良好、景色宜人的城市里，大多一派天真爛漫，幾乎相信所有的故事，當(dāng)房產(chǎn)商們講起各自的故事時，也很有市場。 一年前的 “ 生活方式 ” 顯然還過于籠統(tǒng)，覺醒了的昆明地產(chǎn)業(yè)正在締造一個偉大的 “ 后花園時代 ” 的來臨，這個后花園不僅僅是昆明的后花園，充滿野心的昆明地產(chǎn)商們所期待的是，在與昆明的共生中完成自己對故鄉(xiāng)的責(zé)任。 ”“ 昆明當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)少一些刻意的人工雕琢，而應(yīng)充分利用自身優(yōu)越的生態(tài)資源，將有限的錢用在生態(tài)開發(fā)等內(nèi)在美 20 建設(shè)上，顯現(xiàn)出自己的開發(fā)特色。 ” 因為這種氣質(zhì)，昆明和云南孕育出了 “ 云歸派 ” —— “ 當(dāng)國內(nèi)所有的海歸派都不約而同地樂于選擇上海，云南也催生了一個全新的派別 —— ‘ 云歸派 ’ ，它特指那些混在云南、愛上云南，沉浸在云南式滋潤生活中的人們，是云南的松弛、自在而促使他們靈感迭出，才思泉涌，當(dāng)他們重新回到所謂大都市的現(xiàn)實生活場景，他們也就給自己保留了一個充滿鄉(xiāng)愁的稱呼 ‘ 云歸派 ’” 。 這是一個以昆明世博園為核心的國家級公園區(qū)，其中包括世博園、金殿國家森林公園、云南野生動物園、昆明園林植物園在內(nèi)的六大公園，總面積超過 10萬平方公里，最近處距離昆明市中心只有 5公里，但森林覆蓋率達到 76%以上，年平均濕度 60%，這里的秀美景色是昆明成為 “ 中國后花園 ” 的最有力證據(jù)， 早在明朝萬歷年間，鳴鳳山上的金殿就因為浩瀚的森林被創(chuàng)建成風(fēng)景名勝區(qū)，這恢宏壯麗的森林景觀被譽為滇中勝景，而現(xiàn)在，這片這個城市最古老最美麗的森林成為了政府保護的國家森林公園，山間大小殿宇二十多處，神像七八十尊，是明朝以來的著名道 教圣地，云南三大道觀之一。至于他們究竟能做多少，或許并不重要，重要的是他們在按照昆明人自己的方式一點一點地為這個城市帶來屬于自己的面貌和生活。 “ 為城市建設(shè)讓路 ” 就是為房地產(chǎn)開發(fā)讓路，房地產(chǎn)不僅有建筑的使 命，同時還有 “ 造城 ” 的沖動，造城風(fēng)暴、大盤時代、小鎮(zhèn)風(fēng)潮等等，在一個以街道辦事處和居委會為最基層行政單位的國家，在每一個新興的小區(qū)又出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)委員會和物業(yè)管理公司這種為捍衛(wèi)居住權(quán)益而相互作用的團體。 解決溫飽的廣大群眾面臨的第一輪消費熱潮是家電，第二輪消費熱潮是汽車，現(xiàn)在，是面臨第三輪的消費熱潮了：他們一生中最大件和最昂貴的商品房。 飽受房地產(chǎn)沖擊的還有男女關(guān)系，酒店式公寓、 “ 男女合租 ” 現(xiàn)象在大都市里并不少見，它可以看作是個人空間被壓縮，這跟公交車上人擠人是一個道理。有人驚叫 “ 泡沫 ” ，有人繼續(xù)看好未來 20年。對此，自嘲 “ 已經(jīng)從一個藝術(shù)家變成商用環(huán)境工作者 ” 的米丘這樣評價道： “ 它是跟利益有關(guān)的，存在于無序的過程中，這種文化值得懷疑。都市人共同選擇了過一種 “ 壓力 ” 下的生活，心甘情愿或者無可奈何 。 上萬億金錢、幾億噸水泥、過萬套住宅的年投放量，構(gòu)成了中國房地產(chǎn)市場的龐大體量。 對于開出租車的司機來說，則是另一番心境，他們不得不留心乘客嘴里迸出的新的 地名，舊有的某某路、某某街往往不被使用了，某某花園、某某名苑、某某城、某某灣是新的目的地。 體制內(nèi)的福利分房再也不為大多數(shù)人所享受了，一般在體制外工作的人也沒有住房公積金的待遇，這使得購房徹底商品化了。西安動物園把地賣了一半，然后到郊區(qū)買了地。 21世紀的昆明，進入了城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，結(jié)合舊城改造、新城規(guī)劃，昆明城市建設(shè)的浪潮聲勢浩大，對昆明 GDP增長貢獻顯著的房地產(chǎn)業(yè)從未像今天這樣與城市有著密切關(guān)系。把目光投向世博園板塊的房地產(chǎn)商們所希望實現(xiàn)的是，在為昆明發(fā)展的相對滯后房地產(chǎn)業(yè)打造具有國際標準的地產(chǎn)形象的同時，把昆明所擁有的成為中國后花園的先天素質(zhì)轉(zhuǎn)化成為可親可感可以擁有并且享受的人居物業(yè)。它崇尚慢， “ 是清朝的速度 ” ，它崇尚自然的享受，坐在陽光下 ， “ 閑人們一邊毫無感覺地看著天，一邊把瓜子或者松子剝開，送到嘴邊，又舔一下茶，又搔搔某處 ” 。 12月初，用了 3天時間，記者在昆明采訪了十余家樓盤，昆明的樓盤總體而言有著非常不錯的品質(zhì)，某些樓盤甚至并不亞于廣州、深圳等地。這是當(dāng)期特輯中關(guān)于云南房地產(chǎn)最為精到的一句評語，是描述更是期待。 童話城市，自有童話的邏輯。 紅樹西岸畢加索原作展 ” 上的 265幅作品展是全亞洲最大規(guī)模 17 的畢加索展覽。錯動式布局已經(jīng)成了博瑞的專利，哪怕一個乒乓球 16 館也要建成成都最好的；成都人喜歡在平壩中曬太陽，博瑞的樓盤就有大面積的綠色公共空間，并以院落之間的組合延續(xù)構(gòu)成街坊。 如果問一個買房的成都人，他會說 2020年成都房價漲幅很大，會用 “ 飆升 ” 、 “ 瘋長 ”來形容。 1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作：開始階段不作宣傳，不做廣告， 70棟樓同時起建，幾百臺吊車 同時操作，造成 “ 黑云壓城 ” 的大盤圍城之勢。 以廣州東山區(qū)黃花崗的一塊開發(fā)用地為例，原是一座殯儀館， “ 煞氣很重 ” 。 祈福新村 VS齊桓公 武王滅紂之后，姜太公以元戎之尊受封于黃河入海之處， “ 通商工之業(yè)，便魚鹽之利 ” ； 400年后，公子小白在管仲的輔助下 “ 九合諸侯，一匡天下 ” ，延續(xù)華夏文明的微弱火種，成為春秋五霸第一人。天河區(qū)從 10 余年前的 “ 薺麥青青 ” 到現(xiàn)在幾乎令人窒息的高樓大廈，地產(chǎn)巨頭合生創(chuàng)展和珠江地產(chǎn)功不可沒。 城市規(guī)劃派：要的就是規(guī)模 以開發(fā)中低價房為主的綠地集團自 1992年來的 11年內(nèi)開發(fā)的 400多萬平方米住宅中，中低價房占 85%，他們所擅長大規(guī)模造鎮(zhèn) 。 洋設(shè)計：在廣告上，如果景觀設(shè)計公司不打上洋設(shè)計的旗號，那房子簡直是沒法賣的，幾乎成為北京的慣例，崇洋成風(fēng)，即便是本土設(shè)計師打造，也得掛上一洋番號，這樣大家才認。 對于南派開發(fā)商和北派開發(fā)商在經(jīng)營理念上的不同，謝強說： “ 南北開發(fā)商實際上是一回事。 ” 他有理由這樣說，潘石屹等一批業(yè)界老總都是從這兒走出來的，但馮侖近年來務(wù)虛較多，甘于做地產(chǎn)界的思考者，立言、演說、寫文章，在項目上未有太大作為，倒是傳出聯(lián)手泰達企業(yè)圖謀海外融資和上市之事， 激起了一些波瀾。道理很簡單，新世界當(dāng)年在北京的投資是開發(fā)崇文區(qū)這片長安街以南的區(qū)域，屬老城區(qū)、拆遷難度高，但它們硬是將方圓幾公里的土地拆了個干干凈凈，建起了大型商鋪、寫字樓和住宅區(qū)，但是市場對此反應(yīng)很慢，許多項目資金收不回來，只能變 “ 暢銷 ” 為 “ 長銷 ” 了。 5 第二篇 北京 :地產(chǎn)是用來玩的 。 此外，還有如