【正文】 政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。 1993 年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。 1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。 1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。土地購(gòu)置面積在 1999 年 4 月以前，快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率最高達(dá)91%， 2000 年至 2020 年初保持 45%以上的增長(zhǎng)， 2020 年 6 月份以后，土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度降到 7%以下。 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2324 億元，同期比增長(zhǎng) %，增幅比上年 1 季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險(xiǎn)制度。 要提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，鼓勵(lì)中小戶(hù)型住房的消費(fèi)。房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。從對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款看，雖然對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(zhǎng)，但住房開(kāi)發(fā)貸款 2020 年以來(lái)月增幅連續(xù)回 落，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩。中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快，部分境外資金流入國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從個(gè)人購(gòu)房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 的防范進(jìn)一步加強(qiáng)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)調(diào)整經(jīng)企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 1：中國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同期比增長(zhǎng)率（ %）資料來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 新購(gòu)置土地增幅下降較多。 新開(kāi)工面積增幅下降。 1982 年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。 1990 年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá) %。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1995 至 2002 年） 隨著住房制度改革不 斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到改善 供給增速減緩。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 2: 商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng)率（累計(jì)同期比） 資料來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 供給與需求趨于均 衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。 我國(guó)商品房供求關(guān)系見(jiàn)圖 3。 2020 年 1 季度，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅售價(jià)增長(zhǎng) %，增幅提高 7 個(gè)百 分點(diǎn)。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （五）投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快 盡管 2000 年以來(lái)房屋租賃價(jià)格年漲幅不到 2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個(gè)人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。表現(xiàn)為一些樓盤(pán)短期內(nèi)價(jià)格上升較快，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購(gòu)買(mǎi)后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市 2020 年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的 %。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。 土地價(jià)格增幅下降。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 5：土地交易價(jià)格指數(shù)（季度同期比，上年 =100） （七）已出讓 存量土地沒(méi)有及時(shí)得到開(kāi)發(fā) 土地供應(yīng)總量雖大幅下降，但存量用地盤(pán)活力度加大。1997 年以來(lái)，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積占全國(guó)土地購(gòu)置面積的比例持續(xù)降低， 2000 至 2020 年一直維持在 60％ 70%的水平， 2020 年該比值降到 50%以下，已完成土地開(kāi)發(fā)面積絕對(duì)數(shù)比 2020 年有所下降。招、拍、掛制度實(shí)施使得開(kāi)發(fā)商基于對(duì)土地價(jià)格上升的預(yù)期加快土地儲(chǔ)備。 2020 年 6 月 6 日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目之外，一律停止拆遷。 （二）房地產(chǎn)貸款增幅較高 2020 年底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 億元人民幣，比上年同比增企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 長(zhǎng) %。 2020 年以來(lái)各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長(zhǎng)率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長(zhǎng)率的對(duì)比見(jiàn)圖 8： 圖 8 ：房地產(chǎn)貸款與金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的對(duì)比（余額億元 , 同期比增長(zhǎng)率） 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款的份額逐步增加。 2020 年 4 季度開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增長(zhǎng)速度下降到 20%以下， 2020 年底增速降低到 %， 2020 年 1 季度增速進(jìn)一步下降到 15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長(zhǎng)速度靠近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增長(zhǎng)得到了初步控制。 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款高速增長(zhǎng) 2020 年底和 2020年 1季度末地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額分別達(dá)到 億元和 億元，其中對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額分別達(dá)到 億元和 。雖然 2020 年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持 30%以上。 從中國(guó)住房按揭貸款的實(shí)踐看， 1998 年以后，鼓勵(lì)銀行向消費(fèi)者發(fā)放按揭貸款，有的銀行按購(gòu)房額全額貸款， 2001 年 6 月 19 日，中國(guó)人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī) 范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195號(hào)） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020 ]121 號(hào)），這些政策的目的之一是規(guī)范個(gè)人住企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過(guò) 80%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套或二套以上住房的，適當(dāng)降低按揭成數(shù)。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年?yáng)|部地區(qū)個(gè)人購(gòu)房貸款增加 億元，占全國(guó)全部增加額的 %，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加 億元，占全國(guó)增加額的 %；從余額看，東部地區(qū)占 ％，上述五省市占 ％，居民購(gòu)房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。 2020 年底政策性住房貸款達(dá)到 億元，其中個(gè)人住房公積金貸款為 億元，占 %。 圖 13：政策性住房貸款的變動(dòng)情況（單位：人民幣億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 專(zhuān)欄 3： 中國(guó)住房公積金制度 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用于職工購(gòu)買(mǎi) 、建造、翻建、大修自住住房。 截至 2020 年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為 億元。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率仍低于同期限個(gè)人住房抵押貸款利率 1 個(gè)多百分點(diǎn)。 四大行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2％。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低，但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對(duì)新開(kāi)工的普通住房項(xiàng)目，只要開(kāi)發(fā)商自有資金達(dá)到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷(xiāo)售率（含 預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè) 人住房貸款基準(zhǔn)利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 另外 , 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。 195 號(hào)文和 121號(hào)文規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 三是限制對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金貸款。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購(gòu)的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 2 年。人民銀行已聯(lián)合10 個(gè)相關(guān)部委建立了跨部門(mén)協(xié)調(diào)小 組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》（公告 [2020]第 7 號(hào)）。 1998 年以來(lái)，為擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)，人民銀行出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、《關(guān)于改進(jìn)金融服務(wù)、支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及《個(gè)人住房貸款管理辦法》等文件。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 為促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的健康發(fā)展， 2001 年 6 月，人民銀行發(fā)出《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 (銀發(fā) [2001]195 號(hào) )， 2020 年 6 月發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121 號(hào) )。其中，1998 年居民個(gè)人購(gòu)房貸款只有 億元， 2020 年增加到 億元，年均增長(zhǎng) %； 1998 年房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只有 億元，到2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) 20%。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn) 假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。 2020 年 3 月 17 日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開(kāi)發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。土地儲(chǔ)備中心只是代行政