【正文】 政策。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。 1993 年“安居工程”開始啟動。 1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。 1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。土地購置面積在 1999 年 4 月以前，快速增長，增長率最高達91%， 2000 年至 2020 年初保持 45%以上的增長， 2020 年 6 月份以后，土地購置面積的增長速度降到 7%以下。 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長 %，增幅比上年 1 季度回落 個百分點。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。完善住房置業(yè)擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度。 要提倡節(jié)約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房的消費。房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務水平得到明顯提高和改善。從對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款看，雖然對政府土地儲備機構貸款等地產(chǎn)開發(fā)貸款較快增長，但住房開發(fā)貸款 2020 年以來月增幅連續(xù)回 落，造成房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩。中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內熱點地區(qū)的房地產(chǎn)市場。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。 房地產(chǎn)金融風險 的防范進一步加強。加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。 房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關系千家萬戶。房地產(chǎn)業(yè)對調整經(jīng)企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 濟結構、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 1：中國房地產(chǎn)投資累計同期比增長率（ %）資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 新購置土地增幅下降較多。 新開工面積增幅下降。 1982 年國務院在四個城市進行售房試點。 1990 年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達 %。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（ 1995 至 2002 年） 隨著住房制度改革不 斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。 （二）房地產(chǎn)市場的供求關系得到改善 供給增速減緩。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 2: 商品房和住宅竣工面積增長率（累計同期比） 資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 供給與需求趨于均 衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。 我國商品房供求關系見圖 3。 2020 年 1 季度，全國商品房平均銷售價格同比增長 %，增幅同比提高 個百分點，其中住宅售價增長 %，增幅提高 7 個百 分點。突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （五）投資性購房需求增長較快 盡管 2000 年以來房屋租賃價格年漲幅不到 2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現(xiàn)保值增值，轉向購房投資。表現(xiàn)為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房（購買后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市 2020 年次新房轉讓占二手房交易量的 %。四是非居民外匯流入，結匯購買房產(chǎn)。 土地價格增幅下降。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 5：土地交易價格指數(shù)（季度同期比，上年 =100） （七）已出讓 存量土地沒有及時得到開發(fā) 土地供應總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。1997 年以來，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低， 2000 至 2020 年一直維持在 60％ 70%的水平， 2020 年該比值降到 50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對數(shù)比 2020 年有所下降。招、拍、掛制度實施使得開發(fā)商基于對土地價格上升的預期加快土地儲備。 2020 年 6 月 6 日國務院下發(fā)《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，嚴格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點建設項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。 （二）房地產(chǎn)貸款增幅較高 2020 年底，房地產(chǎn)貸款余額達到 億元人民幣，比上年同比增企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 長 %。 2020 年以來各季度金融機構房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比見圖 8： 圖 8 ：房地產(chǎn)貸款與金融機構人民幣貸款的對比（余額億元 , 同期比增長率） 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 資料來源：中國人民銀行調查統(tǒng)計司 房地產(chǎn)貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。 2020 年 4 季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到 20%以下， 2020 年底增速降低到 %， 2020 年 1 季度增速進一步下降到 15%，與金融機構全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。 地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲備機構貸款高速增長 2020 年底和 2020年 1季度末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達到 億元和 億元，其中對政府土地儲備機構貸款余額分別達到 億元和 。雖然 2020 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持 30%以上。 從中國住房按揭貸款的實踐看， 1998 年以后，鼓勵銀行向消費者發(fā)放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款， 2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關于規(guī) 范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195號） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā) [2020 ]121 號），這些政策的目的之一是規(guī)范個人住企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 房貸款按揭成數(shù)，嚴禁“零首付”個人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過 80%，對購買第二套或二套以上住房的，適當降低按揭成數(shù)。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年東部地區(qū)個人購房貸款增加 億元，占全國全部增加額的 %，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加 億元，占全國增加額的 %；從余額看，東部地區(qū)占 ％，上述五省市占 ％，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點地區(qū)。 2020 年底政策性住房貸款達到 億元，其中個人住房公積金貸款為 億元，占 %。 圖 13：政策性住房貸款的變動情況（單位：人民幣億元） 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調查統(tǒng)計司 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專欄 3： 中國住房公積金制度 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買 、建造、翻建、大修自住住房。 截至 2020 年底，全國住房公積金繳存余額為 億元。調整后，個人住房公積金貸款利率仍低于同期限個人住房抵押貸款利率 1 個多百分點。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質量差異明顯。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2％。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務，支持普通住房建設，對新開工的普通住房項目，只要開發(fā)商自有資金達到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設貸款，符合安居工程條件且銷售率（含 預售）達到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。商業(yè)銀行自營性個 人住房貸款基準利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 另外 , 對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。 195 號文和 121號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目要求有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 三是限制對開發(fā)商的流動資金貸款。對土地儲備機構發(fā)放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70％，貸款期限最長不超過 2 年。人民銀行已聯(lián)合10 個相關部委建立了跨部門協(xié)調小 組工作機制，并與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》（公告 [2020]第 7 號）。 1998 年以來，為擴大內需，促進經(jīng)濟增 長，人民銀行出臺了一系列鼓勵住房建設與消費的信貸政策，先后下發(fā)了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經(jīng)濟發(fā)展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 為促進房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展， 2001 年 6 月，人民銀行發(fā)出《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》 (銀發(fā) [2001]195 號 )， 2020 年 6 月發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121 號 )。其中，1998 年居民個人購房貸款只有 億元， 2020 年增加到 億元，年均增長 %； 1998 年房 地產(chǎn)開發(fā)貸款只有 億元，到2020 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到 億元，年均增長 20%。 房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險 房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三）“假按揭”凸顯道德風險 假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。 2020 年 3 月 17 日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。一是土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。土地儲備中心只是代行政