【正文】 開發(fā)的重要手段 2002 年 5 月 9 日，國土資源部簽發(fā) 11 號文件《招 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從 2002 年 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。 圖 7： 1997 年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成（億元， %） 資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)計算但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付 30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約 70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有 30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在 55%以上，見圖 7。從增長速度看， 2020 年 3 月份以前，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度在 40%以上。 （四）個人購房貸款維持高增長 2002 年以來，居民個人購房貸款余額直線上升， 2020 年底和 2020 年1 季度末分別達到 億元和 億元，余額同比分別增長%和 %。 圖 11：中國住房貸款的按揭成數(shù) 資料來源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司數(shù)據(jù)計算（五）個人購房貸款集中于少數(shù)重點城市和熱點地區(qū) 從居民個人住房貸款增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)增幅與全國增幅相當，中部地區(qū)略高， 而西部地區(qū)偏低。 2020 年以來政策性住房貸款的變動情況見圖 13。 2020 年 3 月 17 日，中國人民銀行決定將個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點，其中， 5 年（含 5 年）以下貸款利率由 %調(diào)整為 %； 5 年以上貸款由 %調(diào)整為 %。 四大行個 人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為 ％左右。 1998 年 4 月 7 日，為擴大國內(nèi)需求，人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費的通知》，要求 1998 年新增住房貸款按各行當年新增貸款 15%掌握。新規(guī)定實行后，對首次購買住房的消費者，四家國有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。對購買第二套或二套以上住房的，適當提高首付款比例 。 （五）推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新 隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速擴大，商業(yè)銀行迫切需要提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動性， 2020 年底，人民銀行向國務(wù)院提交了進行信貸資產(chǎn)企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 證券化試點的申請，并于 2020 年 2 月獲得批準，中國建設(shè)銀行成為首家獲準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同年 9 月，人民銀行將個人住房貸款最長期限從 20 年延長到 30 年。人民銀行上海分行報告顯示， 2020 年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達 %，另有調(diào)查顯示上海二手房和高檔商品房的泡沫程度也值得關(guān)注。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 （四）基層銀行發(fā) 放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險 突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 資料不深入調(diào)查核實。各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形 成銀行信貸風(fēng)險。 來源：中金公司研究報告和建設(shè)部《 2020 年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》 商品住房供給、需求預(yù)測。停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場價格的單位內(nèi)部購房，形成新的單位住房需求，推動房價上漲。房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機行為。 發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。 （三）加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè) 要全面掌握廉租住房需求情況，根據(jù)廉租住房需求情況，以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。對普通商品住房和高檔商品 房實行差別政策，促進普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。開征不動產(chǎn)稅在國內(nèi)已經(jīng)研究討論多年，財政部也已在部分城市開展試點。 三是考慮取消房屋預(yù)售制度。各銀行總行應(yīng)就房貸管理制訂相應(yīng)的操作手冊分發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括房貸風(fēng)險點、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等。同時，有關(guān)部門應(yīng)進一步研究利率風(fēng)險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。應(yīng) 進一步研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風(fēng)險分擔職能。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)的角度，對抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險作出預(yù)測和防范。對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，應(yīng)對其違規(guī)行為進行追查和懲罰。（ 3）向作為企業(yè)集團成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項目預(yù)售款。 二是建立房地產(chǎn)重點監(jiān)控區(qū)。加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后 監(jiān)管，保證開發(fā)商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規(guī)定開工建設(shè)和竣工驗收，并遵守套型面積、銷售價格等控制性規(guī)定。在政府的土地、建設(shè)規(guī)劃中切實提高普通住房的建設(shè)比例。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要走節(jié)約型道路，注意節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、省地。我國人多地少、水資源缺乏，是資源、 能源消費大國，對能源的過度消耗形成了較為嚴重的空氣污染和酸雨等環(huán)境問題。 二、促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展 （一）繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是拉動中國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。 三是缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié) 構(gòu)的開發(fā)規(guī)劃制度。 （二）房地產(chǎn)信貸將繼續(xù)較快增長 2020 年底全部金融機構(gòu)人民幣貸款余額為 萬億元， 2020 年預(yù)計增加 ，則 2020年底全部金融機構(gòu)人民幣貸款可能達到 萬億元。 第三部分 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的趨勢分析 一、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢 （一）對商品住房需求、供給的預(yù)測 人均居住條件的改善和房屋的自然折舊是影響住房需求的主要因企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 素。從《擔保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方 面風(fēng)險。 開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。近期上海等地商業(yè)銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達 50%，以防止抵押物貶值的風(fēng)險。從房地產(chǎn)貸款的余額看， 1998年房地產(chǎn)貸款只有 億元， 2020 年底達到 億元， 6 年間年均增長 %。這幾個辦法的出臺，標志著以商業(yè)銀行自營性住房信貸業(yè)務(wù)和委托性住房存貸款業(yè)務(wù)并存的住房信貸模式基本確立。 四是強化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價泡沫。 （三）規(guī)范住房金融業(yè)務(wù) 為整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險，2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195 號） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號），這些政策的出臺及時、有效地調(diào)控了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，防范了金融風(fēng)險，實現(xiàn)了中央銀行預(yù)調(diào)經(jīng)濟的目標，主要體現(xiàn)在： 一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金 和資質(zhì)要求。 2020 年 3 月 17 日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。 房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險。除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在 3%5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于 5％，見表 1。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市（地、州、盟）設(shè)立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)，并設(shè)立住房公積金管理中心。 （六）政策性住房貸款快速增長 政策性住房貸款主要包括對個人的住房公積金貸款。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。在住房開發(fā)貸款中約有三分之一的貸款用于經(jīng)濟適用房建設(shè)。 2020年底房地 產(chǎn)貸款增長率比金融機構(gòu)全部人民幣貸款增長率高 個百分點， 2020 年這個差距有所減小，但仍高 個百分點， 2020 年1季度房地產(chǎn)貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為 分點。對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，要暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃。 開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，沒有及時轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房， 2020 年前兩月，境外資金購買上海單價 11000 元 /平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長 %和 73%，購買單價 11000元 /平方米以上二手住房面積、金額同比增長 倍和 倍。 部分城市和項目存在一定的投機炒作現(xiàn)象。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 4：商品房和住宅銷售季度同期比價格指數(shù)（上年同期 =100） （四）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn) 中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。 2000 年至 2020 年，全國商品房空置面積逐年增加， 2020 年時達到 億平方米， 2020 年該趨勢出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，全國商品房空置面積為 億平方米，比 2020 年下降了 ％。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 1993 年“安居工程”開始啟動。 1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長 %，增幅比上年 1 季度回落 個百分點。完善住房置業(yè)擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度。房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)