【正文】 福州 廈門 汕頭 天津 石家莊 太原 濟(jì)南 鄭州 武漢 烏魯木齊 西寧 蘭州 成都 銀川 西安 呼和浩特 重慶 貴陽 昆明 南寧 ?？? 珠海 長沙 南昌 大同 以香港為龍頭的華南經(jīng)濟(jì)圈 以上海為中心的長江三角 洲經(jīng)濟(jì)圈 以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行 47 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長 0 50000 100000 150000 202300 250000 300000 2023 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 年份 金額（萬元） 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)利潤 48 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科至 2023年初的土地儲備占地面積達(dá) 871萬平方米，可建面積 780萬平方米。青島銀都花園建筑面積 13． 1萬平方米，總共 839個單位已經(jīng)售出 30％。全年竣工面積為２６．０４萬平方米，比上年度增長２７６％。 ? 自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，長期致力于售后服務(wù)。 1998年擔(dān)憂的經(jīng)營問題： ? ①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場競爭日趨激烈，將根據(jù)市場情況及時調(diào)整經(jīng)營策略。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬客會等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 在項目開發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對科技成果的應(yīng)用。 集團(tuán)在國內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會”獲得了消費者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬客會”會員人數(shù)達(dá) 9,700人，該會通過為客戶提供免費資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場競爭的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫存的增加，截止 98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫存面積達(dá) ，可售樓花面積 。 ? 鑒于深圳居民住宅市場的潛力及九七香港回歸的良好時機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營方針，增加在深圳的土地儲備。 ? 集團(tuán)控股５６％之天津萬興實業(yè)股份有限公司通過對年初收購之“天津世貿(mào)廣場”項目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實現(xiàn)銷售及回款均達(dá)８０％，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。上海萬科城市花園項目規(guī)劃建筑面積 。 ? ⑤一次性發(fā)放的住房補貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的 20%。如三木集團(tuán)（ 0632） 7 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長 名義GDP實際和預(yù)測02004006008001000120014001997 實際 1998 實際 1999 實際 2023 實際 2023 預(yù)測 2023 預(yù)測 2023 預(yù)測年度10億美元8 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 GDP實際增長率預(yù)測7891997 實際 1998 實際 1999 實際 2023 實際 2023 預(yù)測 2023 預(yù)測 2023 預(yù)測年度增長率%9 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國建筑業(yè)占 GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家 10%20%的比例相比，還有很大距離 中國GDP和建筑業(yè)增長01000020230300004000050000600007000080000900001000001985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份生產(chǎn)值（億元）建筑業(yè) GDP % % % % % % % % % % % % % % % 10 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城鎮(zhèn)新建住宅面積01234561978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（億平方米）11 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城市人均居住面積0246810121978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（平方米）國外人均居住面積： XXX 12 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 進(jìn)入 WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響 ? 高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加 ? 外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國市場，市場競爭更加激烈 – 國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊 – 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務(wù)開拓的主要優(yōu)勢 – 外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進(jìn)入物業(yè)測量、價值評估等中介服務(wù)市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高 – 目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國開設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè) 美國２１世紀(jì)不動產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國物業(yè)代理市場 ? 國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展 ? 加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組 – 目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠(yuǎn)等２０家會員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟” ? 房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。2023年一套 60平米住房總共所需房價為 60*2100 = 126,000元 22 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 居民購買力分析（續(xù)） ? ①儲蓄存款： 99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為 7500元，一個三口之家儲蓄存款為 22500元。充足的土地儲備為未來發(fā)展提供了有利的資源保障。 ? 除城市居民住宅項目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項目共 8個，進(jìn)展順利。 ? 本年度在建房地產(chǎn)項目１６個，在建項目總開工建筑面積達(dá)９５ .０８萬平方米，比上年度增長５７％。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱號。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市消費水平的提高，以及刺激住宅消費各項優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購買能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ? ④集團(tuán)早期投資的部分地產(chǎn)項目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏椖浚焙３鞘谢▓@項目、鞍山寫字樓項目、成都項目對集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 ? 將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，保障集團(tuán)住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。對專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。 ? 在沈陽、鞍山的住宅項目，在大連的寫字樓項目增開面積達(dá) 160,000平方米 ? 繼深圳天景花園、青島銀都花園之后 ,上海萬科城市花園、天津萬科城市花園北海萬科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽 97戰(zhàn)略： ? 憑借已確立的專業(yè)優(yōu)勢及萬科城市花園品牌效應(yīng)，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項目的消化進(jìn)程 ? 在已開發(fā)的十二個城市的房地產(chǎn)項目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開發(fā)居民