【正文】 5 綜合評(píng)價(jià) 綜觀整個(gè)天河區(qū)，商業(yè) 、住宅、寫字樓正處于一個(gè)急速發(fā)展邁向成熟的階段。 45 消費(fèi)狀 況分析 451 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)步伐不斷向前邁進(jìn)，隨著以天河城，中信廣場(chǎng)為中心的商圈的擴(kuò)大，以及珠江新城的開發(fā)， 帶動(dòng)著整個(gè)天河區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，人民生活水平得到不斷的提高。 市民投資信心不足是拉低均價(jià)的又一大原因。 縱觀整個(gè)天河區(qū)，其商業(yè)發(fā)展的迅猛，為廣州市政治，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來良好的效益；人民的生活水平也得到不斷的提高；同時(shí)也為自身區(qū)域帶來無限的商機(jī)。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500~600 元 /㎡，但一些位置不佳的、偏 遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元 /㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。從國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌到國(guó)內(nèi)時(shí)尚專賣店；從歐陸咖啡到粵、湘、泰、日四大優(yōu)質(zhì)食肆；從簡(jiǎn)約現(xiàn)代家具到精雕細(xì)啄的古典宮延式家居布置；美容、康體、音像、文化書屋均式式俱備。 二層 8001200 元 /㎡ 包水電 100% % 正佳廣場(chǎng) 正佳廣場(chǎng) 以 音樂 中心，購(gòu)物中心，商務(wù)中心，媒體中心為主題，依 托別具一格的室內(nèi)園林、景觀特色為基礎(chǔ)，打造全新的購(gòu)物休閑空間 。 29 但該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)還處于一個(gè)緩慢發(fā)展階段，主要是因?yàn)樵撋虅?wù)圈的范圍大，出現(xiàn)樓盤的疏散性，周邊的配套還不太完善而造成。希爾頓陽光的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電，電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題；金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書中心”為經(jīng)營(yíng)主題。廣州天河區(qū)作為廣州有名的軟件區(qū)，由于交通便利，加上華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)一批高等學(xué)校的存在，天河區(qū)現(xiàn)有或潛在的消費(fèi)群體為各區(qū)之最， 覆蓋著整個(gè)天河區(qū)的 IT 行業(yè)，輻射范圍廣達(dá)整個(gè)廣州市，甚至珠三角，華南地區(qū)。 411 體育中心商圈： 以天河城為中心，宏城廣場(chǎng)，正佳廣場(chǎng)，維多利廣場(chǎng)，廣州購(gòu)書中心，以及幾個(gè)大型的 IT 商城形成廣州最大的一個(gè)商圈，集 購(gòu)物、休閑、娛樂、資訊、教育 于一 體 ，形成一個(gè)長(zhǎng)期處于穩(wěn)定，氣氛濃郁的商業(yè)市場(chǎng)。天河區(qū) 2020 年推出的甲級(jí)寫字 24 樓多分布在體育中心周邊和珠江新城，均價(jià)皆超過 萬元 /平方米，租金單價(jià)也達(dá)到了 110 元 /平方米以上。以前支撐廣州寫字樓租賃市場(chǎng)的主要力量是國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實(shí)力。 33 寫字樓市場(chǎng)客戶特點(diǎn)分析 ? 天河區(qū)的寫字樓主要是以外資公司企業(yè)和大集團(tuán)公司為主。 寫字樓需求量逐漸增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。珠江新城以及東圃板塊多以大面積的住宅小區(qū)為主，四房大單位逐漸緩增。 242 消費(fèi)特點(diǎn)： 據(jù)資料顯示：全區(qū)職工月平均工資達(dá)到 3525 元，同比增長(zhǎng) %。隨著珠江新城的不斷開發(fā)、東圃板塊的不斷擴(kuò)延，今明兩年的住宅供應(yīng)量得到充足，達(dá)到供求穩(wěn)定的狀態(tài)。東圃的迅速發(fā)展吸引更多外地人愿意前往購(gòu)房置業(yè)，造成該區(qū)樓市呈現(xiàn) “供不應(yīng)求 ”的狀態(tài)，尤其是 小面積 的兩、三房單位 。 珠江新城處于一個(gè)優(yōu)越的地理位置，為居住者帶來舒適的環(huán)境，但樓盤的疏散性，導(dǎo)致沒有形成完整的商業(yè)、商務(wù)圈。 05 年該區(qū)推出小面積單位的數(shù)量較往年減少，單套總價(jià)在 30 萬元以下的交易份額 僅 %。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館等重要公共設(shè)施，中軸線廣場(chǎng)群、海心沙市民廣場(chǎng)和兩幢 350 米高的 “雙子塔 ”也將在此崛起等。 2020 年 4 月 28 日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（國(guó)函 [2020]35 號(hào)）：將天河區(qū)的登峰街道、天河南街道的楊箕和中山一2 個(gè)居委會(huì)、沙東街道部分區(qū)域劃歸越秀區(qū)管轄；天河區(qū)新塘街道的玉樹村劃歸蘿崗區(qū)管轄。 “天河區(qū)”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 調(diào)查范圍 本次調(diào)查的范圍主要 天河區(qū)的住宅 ,商鋪廣場(chǎng) ,寫字樓 ,以及酒店公寓。調(diào)整 后 ，天河區(qū)面積141 平方千米，人口 55 萬 。 5 2 住宅調(diào)查情況 21 2020 年上半年住宅供求分析 天河區(qū)新建商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析 211 天河區(qū)新建商品住宅交易按面積分類圖 單位：平方米 /套 %%%%%%A≤5555A≤65 65A≤75 75A≤85 85A≤105105A≤125 125A≤145 145A≤200A200系列1購(gòu)房面積比例 6 A≤ 55 55A ≤65 65A≤75 75A≤85 85A ≤105 105A ≤125 125A ≤145 145A ≤200 A200 % % % % % % % % % 天河區(qū)新建商品住宅單套面積區(qū)間分布 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易主要集中在 85～ 125 平方米，其 中 85～ 105 平方米區(qū)間的交易份額為 %， 105～ 125 平方米的交易份額為 %。 11 22 各大住宅板塊供求分析 天河區(qū)的住宅樓盤主要要集中在幾大板塊：天河北一帶群樓板塊、珠江新城板塊、天河公園板塊以及東圃板塊。 223 天河公園板塊 天河公園板塊以天河公園為中心 ,分為南北兩個(gè)部分，北部主要有珠江俊園、上寓、東方家園、歷德雅舍等樓盤；南部則有海景 花園、東璟花園、廣?；▓@等樓盤。 未來東圃板塊樓盤有兩大優(yōu)勢(shì)：（ 1） 地鐵 5 號(hào)線于區(qū)內(nèi)的車陂南站交匯，建成后將使該板塊擁 有呈 “十字交叉 ”狀的地鐵網(wǎng)絡(luò)，是名副其實(shí)的雙地鐵板塊 ， 地鐵效應(yīng)帶動(dòng)該板塊的發(fā)展 ；（ 2） 東圃板塊內(nèi)有楊桃公園等大型綠化，生態(tài)環(huán)境較好。 232 二手房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查：天河區(qū)的二手房地產(chǎn)占據(jù)著很大的市場(chǎng)，投資性的二手房地產(chǎn)就占廣州的 3 成。人均年可支配支出 16778 元，同比增長(zhǎng)%；人均年消費(fèi)支出 12126 元，同比增長(zhǎng) %。根據(jù)調(diào)查分析：多數(shù)購(gòu)房者以自住形式購(gòu)房，對(duì)于收入水平中上的消費(fèi)者，大兩房、小面積三房單位是他們 的熱衷戶型。 但在，寫字樓的需求量方面，由于大部分同檔次的寫字樓的推出時(shí)間都比較集中，因此在競(jìng)爭(zhēng)上同比其他區(qū)域 21 的同類產(chǎn)品就顯得尤為突出和同區(qū)域類的同類產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)上就更激烈了。 寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)出相當(dāng)明顯的地域性：外資企業(yè)多集中于體育中心周邊的甲級(jí)寫字樓；隨著珠江新城的發(fā)展，珠江新城新落成的將于明年正式開售幾個(gè)寫字樓，也受到了眾多外資公司企業(yè)的青睞。 ? 天河區(qū)寫字樓投資熱正在慢慢升溫。 珠江新城寫字 樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。優(yōu)越的地理位置，便利的交通，快捷的信息平臺(tái)，全方位的服務(wù)，吸納了大量購(gòu)物消閑，觀光游覽的市民，為該區(qū)域及周邊帶來無限的商機(jī)。 412 天河北商圈 以中信為中心的商務(wù)圈則為天河北的商業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使得天河北一帶商鋪的租售，存在不斷緩升的狀態(tài)。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類 28 十分明確，避免了相互競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上天河北路一帶的商務(wù)氣氛帶動(dòng)著群樓商鋪，臨街商鋪?zhàn)呦虺墒?。而黃浦大道（天河 — 員村）則形成一個(gè)以家居用品，裝飾材料為主的專業(yè)市場(chǎng)，在一定程度上補(bǔ)充了珠江新城商業(yè)的一點(diǎn)不足，但不足以帶動(dòng)兩個(gè)商務(wù)圈的連接。 負(fù)一至七層分布為： 大型 首層商鋪?zhàn)鈨r(jià)為 750 均價(jià)為 7 萬 /平方米 元 /㎡ 包水電 一至六層96% 60% 34 超市 ， 名店廊、貴族天地 ， 未來生活時(shí)尚 ，女性心情空間 ， 天生玩家、繽紛世界 ， 風(fēng)味民生、好客天地 ， 六、七層 是 影食天地、放眼世界、天上人間 ， 七層頂上建露天運(yùn)動(dòng)休閑中心 天河電腦城 天河電腦城 共有 7 層，現(xiàn)商鋪有 300 多間，其中負(fù)二層為停車場(chǎng)和小部分倉(cāng)庫(kù)，負(fù)一層為 DIY 文化基地，一樓為筆記本與品牌機(jī)專賣店，二樓為數(shù)碼產(chǎn)品天地，三樓是配件大世界，四樓 是電腦超市和筆記本快修中心，五樓為綜合寫字樓。 元 /㎡ 包水電 % 50% 區(qū)域名稱 業(yè)態(tài)分布 租價(jià)概 況 (元 /㎡ ) 管理費(fèi) 出租率 實(shí)用率 維多利廣場(chǎng) 廣州維多利廣場(chǎng)各樓層商品分布 地下 1 層 宏城超市 一樓 名牌服飾 二樓 精品皮具、時(shí)尚服飾 三樓 運(yùn)動(dòng)休閑 四樓 兒童用品、家具精品、數(shù)碼通訊 五樓 新潮樓 .食太郎日本和風(fēng)料理自助餐廳 六樓 佬湘樓 .無國(guó)界美食沙龍 首層為 500800 二層鋪位租金為 三層鋪位租金為 四層鋪位租金為 元 /㎡ 100% 50% 同堂廣場(chǎng) 五環(huán) “同堂 ”廣場(chǎng)，座落在享有廣州 “華爾街 ”之稱的天河北路，經(jīng)營(yíng)面積約 5500 平方米，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)包括個(gè)性服飾、家居精品、瑜珈美容，紅酒 書吧、特色餐飲等 首層鋪位租金為 228 二層鋪位租金為 118 三層鋪位租金為 88 39 元 /㎡ 不包水電 67% 53% 36 體育東路 該地段主要以飲食，服飾，金融類的街鋪為主，其他類型的街鋪分布較少 商鋪?zhàn)鈨r(jià)為 450— 600 靠近黃浦大道末段商鋪?zhàn)鈨r(jià)為 150— 200 均價(jià) 5 萬元 /平方米 10— 15 元/㎡ 不包水電 / / 體育西路 以飲食類街鋪為主，通訊產(chǎn)品及服務(wù)類，金融類的街鋪也占有一定的比