【正文】 ? 非可視對(duì)講系統(tǒng) ：密碼鍵盤自動(dòng)開(kāi)啟進(jìn)戶大門，并可通過(guò)與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)來(lái)訪者的安全進(jìn)出管理。使業(yè)主在任何時(shí)候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來(lái)。 按照其經(jīng)營(yíng)特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商 業(yè) 類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 說(shuō)明 招商方案 配 套 型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過(guò)社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 （ 7）項(xiàng)目名稱建議 名稱建議 解 釋 云山庭院 體現(xiàn)在著名風(fēng)景區(qū)縉云山下?tīng)I(yíng)造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格 都市院景 庭院景觀與高素質(zhì)知識(shí)精 英所帶來(lái)的人文氣息相結(jié)合，形成靚麗的風(fēng)景 云山書(shū)院 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征 5．商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因?yàn)槭蹆r(jià)高開(kāi)發(fā)成本低，而成為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利率最高的物業(yè)形態(tài)。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的 隱蔽性。 住宅部分的戶型配比建議 由于我司不明了購(gòu)買方，未能進(jìn)行深入市場(chǎng)調(diào)查，故不 能提出配比建議，以免給項(xiàng)目整體定位帶來(lái)誤導(dǎo)和影響。 （ 4）園林風(fēng)格建議 在園林營(yíng)造上，按照中式園林的風(fēng)格，運(yùn)用北碚本地植物 和材料營(yíng)造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。 ? 以高低不一小高層為主，形成高低與前后變化的若干個(gè)庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺(jué)，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動(dòng)的韻味。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目?jī)?nèi)主要的居住者，擁有較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強(qiáng)烈的中國(guó)儒家文化意識(shí)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 29 頁(yè) 主題概念設(shè)計(jì) 我司根據(jù)市場(chǎng)情況和對(duì)項(xiàng)目地塊分析研究， 建議采用： 中式風(fēng)格小高層親情庭院社區(qū) 詮釋： ? 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 2． 項(xiàng)目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢(shì) ? 緊鄰縉云山旅游風(fēng)景區(qū)，具有豐富的景觀資源優(yōu)勢(shì)； ? 位于縉云大道，交通便利； ? 地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃； ? 規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的內(nèi)部配套。 ? 戶型面積較大，多以三室兩廳（ 85— 120 ㎡）為主，外立面多為色彩跳耀的面磚，品質(zhì)較高。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 麥田 在區(qū)域內(nèi)有較高的知名度。但由于前期公司主要管理層出現(xiàn)的問(wèn)題，導(dǎo)致該物業(yè)在市場(chǎng)上一度滯銷，形成負(fù)面影響。 在經(jīng)歷了華立因此，在推廣載體的運(yùn)用上，以平面媒體和戶外媒體為主，以較高的推廣費(fèi)用達(dá)到市場(chǎng)的認(rèn)知。再加上北碚整個(gè)區(qū)域的放量并不大， 遠(yuǎn)不及 南岸區(qū)，北部 新區(qū) ，甚至小于 大渡口 區(qū) ，有這些獨(dú)特的 自然 資源，但是放量 卻不大 。如何合理有效地消化這些房源，是北碚區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)較為嚴(yán)峻的問(wèn)題。 16月，全區(qū)商品房銷售面積 ，其中現(xiàn)房銷售面積 ，比上年同期增長(zhǎng)，現(xiàn)房銷售額 4995萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) 。其中，住宅完成投資 29338萬(wàn)元，比上年同期下降 %，占投資總額 %，所占比重比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓完成投資 278萬(wàn)元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 6888萬(wàn)元，比 上年增長(zhǎng) %，占 %，所占比重比上年增加 ；其他用房完成投資 7239萬(wàn)元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年增加 。 上半年全市土地購(gòu)置費(fèi) ，同比增長(zhǎng) %，由于看好直轄市的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，廣東富力、大連海昌、大連萬(wàn)達(dá)、保利集團(tuán)以及首鋼集團(tuán)旗下首金房地產(chǎn)公司等外來(lái)房地產(chǎn)大腕紛紛在渝投入巨資圈地，掀起了新一輪投資重慶的熱潮。 ? 詢問(wèn)重百三店?duì)I業(yè)員， 3000元左右的品牌 手機(jī)和手表銷量好于其它價(jià)格，相比較而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好一些的人還是喜歡品牌貨，其理由是使用品牌較為有面子。 酒店、賓館： 逸居酒店、北碚賓館、泉外樓賓館、北泉賓館等 此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北碚區(qū)人口較少，賓館、酒店較多，在步行街沿線一帶大小賓館約有 6家，但總體水平不高，星級(jí)賓館為數(shù)不多，經(jīng)營(yíng)狀況較差， 由此推斷，北碚區(qū)流動(dòng)人口較多，大部分客戶為來(lái)此 出差和學(xué)生家長(zhǎng)。 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所： 上島咖啡、喜樂(lè)匯歌城、水晶宮歌舞廳、凌云宮卡拉 OK 城、龍頂娛樂(lè)會(huì)所、康樂(lè)度假村、金果園等。區(qū)域內(nèi)的樓房多為單位集資房，是較為典型的 90 年代左右老式住宅，磚混結(jié)構(gòu)，層數(shù)普遍低于7層， 外立面用材多為涂料 ，采光通風(fēng)不佳，私密性較差，雖然能滿足最基本的生活要求但 是極不方便，或居家極為不舒適。 學(xué)校占地 9000畝，校舍面積近 150 萬(wàn)平方米，學(xué)校師資力量雄厚，有專任教師 2650 余人，專職科研人員 300 余人，其中，教授（研究員） 307 人，副教授（副研究員） 739 人， 博士生導(dǎo)師 103 人，碩士生導(dǎo)師 513人 。復(fù)旦大學(xué)、西南大學(xué)都創(chuàng)辦於此。最低氣溫 1℃, 年平均氣溫 18℃ 。嘉陵江是流經(jīng)北碚的最大河流，北碚段長(zhǎng) 公里，支流有璧北河、黑水灘河、龍鳳溪、馬鞍溪、明家溪等。這８條通道全部打通后，無(wú)論是連接西部各省，還是通向東南沿海，重慶都將成為連接?xùn)|西部的交通樞紐。全區(qū)有公園 8座，小游園和綠化廣場(chǎng) 20 多處。水資源以長(zhǎng)江四大支流之一的嘉陵江為區(qū)內(nèi)水系骨干，還有璧北河 、梁灘河、勝天水庫(kù)等 30 余條溪河、水庫(kù)。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分， 1997年被命名為國(guó)家級(jí)社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和重慶市第一個(gè)山水園林城區(qū)。同時(shí)，北碚還是恐龍之鄉(xiāng)，已發(fā)掘恐龍化石遺址 13處。將把主城區(qū)外圍的１１個(gè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)聯(lián)為一體，由北碚組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市驛組團(tuán)、西彭組團(tuán)、一品組團(tuán)、魚(yú)洞組團(tuán)、界石組團(tuán)、長(zhǎng)生組團(tuán)、魚(yú)嘴組團(tuán)、兩路組團(tuán)等構(gòu)成一個(gè)比現(xiàn)在大五倍的主城區(qū)，使重慶的主城區(qū)范圍由現(xiàn)在的約５００ 平方公里擴(kuò)大到２５００平方公里。重慶賦有盛名的“北溫泉公園”，嘉陵江上“小三峽”。全區(qū)有公園 8座，小游園和綠化廣場(chǎng) 20多處。 轄 區(qū)內(nèi)縉云山中的佛教、道教名寺、名觀歷史悠久、聞名睱爾。 西南大學(xué) 2020 年 7 月經(jīng)國(guó)家教育部批準(zhǔn)，將原西南師范大學(xué)和西南農(nóng)業(yè)大學(xué)合并組建直屬教育部綜合性重點(diǎn)大學(xué)。 川儀廠由于部分企業(yè)的運(yùn)營(yíng)不佳，僅靠某些車間或某個(gè)分廠在支撐整個(gè)廠礦的企業(yè) 運(yùn)行，工人的生活質(zhì)量不高，住房質(zhì)量偏低，能夠購(gòu)買商品房的人不多，僅限于某些管理層和技術(shù)人才， 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 普通職工均無(wú)力購(gòu)買。 百貨業(yè)： 重百商場(chǎng)（ 3店）國(guó)美電器、山城超市、天生商城、地下商場(chǎng)、竟發(fā)購(gòu)物中心等 北碚區(qū)的百貨業(yè)較為滯后 ,主要集中在城中步行街片區(qū) ,除重百商場(chǎng)外均無(wú)成規(guī)模的百貨商店 ,相對(duì)較具規(guī)模的有重百商場(chǎng) 3家分店 ,經(jīng)營(yíng)面積從 300— 2000平米不等， 1店主要是超市 ,2店主要的經(jīng)營(yíng)家用電器 ,3店規(guī)模較大（ 6層） ,經(jīng)營(yíng)品種較多接近于市區(qū)內(nèi)重百 ,但人氣冷清， 17:30點(diǎn)以后人流量較大且著裝較好， 屬于中 端消費(fèi) ,目標(biāo)客戶群主要針對(duì)西南大學(xué)的教師和社會(huì)上中上層人士 ,其余地方無(wú)成規(guī)模的百貨商店 ,主要以門面?zhèn)€體經(jīng)營(yíng)為主 ,(主要針對(duì)西南大學(xué)學(xué)生 )經(jīng)營(yíng)狀況較好。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，其它經(jīng)營(yíng)狀況較差。 ? 北碚公園內(nèi)設(shè)有一游樂(lè)場(chǎng)所，其設(shè)施有碰碰車、碰碰船、彎道賽車等，平時(shí)游客相當(dāng)稀少，周末和節(jié)假日若天氣好有較多市民前往，基本為一家三口，票價(jià) 3— 5 元不等，但據(jù)管理人員透露，目前游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)狀況呈下滑趨勢(shì)，主要原因是設(shè)施陳舊和較少，大部分游客玩兩次便已經(jīng)厭倦，缺乏新鮮感。 ．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 水、電、氣、郵、商、文化、衛(wèi)生、教育等設(shè)施不斷完善，建有日產(chǎn)量 6000噸的自來(lái)水廠 1個(gè)，天然氣管道日供氣量 5000立方米，有擁電力容量 12萬(wàn)千伏安，鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)小學(xué)、初中、高中、技校、職業(yè)高中、幼兒園及醫(yī)院、文化站、影劇院等設(shè)施齊全，江北中學(xué)在市內(nèi)外享有很高聲譽(yù)。 2020年 01— 10 月重慶主城商品房成交情況表 月份 銷售金額（億元） 銷售面積（萬(wàn) M2） 銷售均價(jià)（元 /M2） 1 2661 2 2890 3 2758 4 2529 5 2840 6 3038 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 7 2857 8 2629 9 2521 10 2881 從單月成交情況分析， 5月和 10月春秋兩季的房交會(huì)對(duì)商品房的需求拉動(dòng)效用顯著，其成交金額和成交面積是平常單月成交量的 2倍。 % 其中：新開(kāi)工面積（單位： 萬(wàn)平方米 ） 177。住宅中經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 ，雖然其增長(zhǎng)幅度達(dá) %，但比重僅為 %，且今年沒(méi)有新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房面積。 北碚 與 沙坪壩 在 文化、教育 上 非常近似 ，它的房地產(chǎn)這一塊的消費(fèi)群體也 不謀而合 ， 主要以本區(qū)內(nèi)的消化 為主 。購(gòu)買高端物業(yè)注重其開(kāi)發(fā)商的知名度和環(huán)境配套，而目前市場(chǎng)可供選擇和比較的物業(yè)太少，而區(qū)外供應(yīng)的物業(yè)由于路程較遠(yuǎn)，有很大部分消費(fèi)者均持幣觀望。北泉花園 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 售樓電話 68353666 項(xiàng)目概況 小高層；總棟數(shù)： 24棟；停車位： 660個(gè)， 2期景觀公寓： 186套，花園洋房： 96套。 單價(jià)合適、面積偏小，總價(jià)較低，以性價(jià)比取得市場(chǎng)。占地面積： 180畝；建筑面積： 220000 ㎡；容積率： ；綠化率： 36%；總戶數(shù)： 1297 戶；停車位： 1000個(gè)；層高： ；一梯 6戶 兩部電梯。 6．北碚區(qū)集資房 目前北碚區(qū)集資房大致如下： 據(jù)調(diào)查目前北碚區(qū)建有集資房的單位：區(qū)政府、原西師、電力局、廣播電視電臺(tái)、商委、燃?xì)夤镜缺姸鄦挝弧，F(xiàn)已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)始修建 燃?xì)夤炯Y房： 項(xiàng)目項(xiàng)目位于城北派出所對(duì)面；占地面積： 9572㎡；建筑面積： ㎡；容積率： ；框剪結(jié)構(gòu)；層高 18+1；功能：辦公及住家；工程進(jìn)度：已修至18層。 1．本地塊環(huán)境分析 （ 1）地形地貌概況 ? 本案地處北碚區(qū)縉云大道，屬北碚城北新區(qū)組團(tuán)； ? 地塊有一定的高差； ? 地塊形狀呈規(guī)則的方形； ? 地塊緊鄰縉云山景觀沿線，周邊景觀資源豐富。 （ 2）劣勢(shì)、威脅策 略：弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅 ? 通過(guò)對(duì)本案未來(lái)交通的便捷性作有針對(duì)性的推廣，來(lái)弱化目前公交線路較少的不利影響； ? 通過(guò)新聞媒介和積極向政府呼吁，關(guān)閉并搬遷項(xiàng)目旁的工業(yè)廠房； ? 通過(guò)項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足； ? 通過(guò)與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來(lái)彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商對(duì)景觀樓盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的