【正文】 不足； ? 密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)。這種庭院式設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的非人性化設(shè)計(jì)。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 ? 少量建筑面積在 130平米以內(nèi)的大三房 單位。 ? 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級(jí)為 270度圓弧形落地觀景窗，提升主人的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) 居住舒適度。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點(diǎn)心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。 6．休閑場(chǎng)所配套建議 （ 1）配置原則 增加社區(qū)游樂(lè)設(shè)施水平，降低空置率 （ 2）環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ? 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵(lì)人們“參與”、“娛樂(lè)”、“進(jìn)入”的功能。將具有“文化內(nèi)涵”、“休閑”和極富“情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。 （ 5）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 中國(guó)最大的管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) 代收發(fā)信件、代訂書報(bào)、上門維修、代繳費(fèi)、保潔服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂(lè)，沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不限。其主要特征分別如下。 ? 在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實(shí)際使用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營(yíng)造，更提高了主人的生活質(zhì)量 （ 6）形象建議 ? 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興既是擴(kuò)展使用面積，又是生活個(gè)性，生活品位和生活樂(lè)趣的體現(xiàn)之處； ? 做一 10 平方米左右的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，形成空中庭院，購(gòu)房者也可根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)變化，對(duì)室內(nèi)房間進(jìn)行有效增減改造； ? 將普通的外 陽(yáng)臺(tái)升級(jí)為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會(huì)客、園藝、娛樂(lè)、休憩的空間。 ? 建筑面積在 100120平方米的小三房單位。花園與幾棟小高層住宅圍合而成一個(gè)組團(tuán)，經(jīng)過(guò)建筑設(shè)計(jì)成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間 體系形成一個(gè)文明庭院，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實(shí)間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。作為住宅形式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢(mèng)想。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) （ 4）威脅 ? 背靠一處工業(yè)廠房，噪聲污染、空氣污染嚴(yán)重； ? 工業(yè)污染大，造成周邊居民怨聲載道，口啤較差； ? 縉云大道沿途高檔樓盤較多，區(qū)域供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。不能有效地刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，沒(méi)有帶動(dòng)大宗消費(fèi)。 原西師集資房： 據(jù)了解，斑竹村項(xiàng)目在 2年前已開(kāi)始籌備，單價(jià)： 1258元 /㎡，目前還未開(kāi)建。但在不久之后，交通、政府的遷移將會(huì)帶來(lái)更多的人氣與商機(jī)。 項(xiàng)目五 名稱 海宇一組團(tuán)以準(zhǔn)現(xiàn)房的形式銷售，銷售率較好。聯(lián)排別墅的戶型面積較大，最小面積 ㎡（三室兩廳三衛(wèi)），最大面積 ㎡（四室四廳四衛(wèi)）， 單價(jià)較高，總價(jià)也在 80— 90萬(wàn)左右，目標(biāo)客戶群主要針對(duì)區(qū)內(nèi)高收入人士。小戶型有一定市場(chǎng)，但整個(gè)區(qū)域還處于解決置業(yè)的問(wèn)題，可供投資的物業(yè)也不多。 接下來(lái) 就是 北碚的 旅游業(yè)， 作為第一支柱產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)在北碚是 極為 豐富的，在現(xiàn)有旅游業(yè)的基礎(chǔ)上，北碚區(qū)政府還在打造 新的 旅游 項(xiàng)目 ，比如室內(nèi)溫泉城， 不僅政府在大力開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，各大 公司也在積極為推動(dòng)旅游行業(yè)的發(fā)展也在做很大的努力。去年較大的項(xiàng)目（如 縉麓 雅園 、 縉麓 商都、盛世家園等）在今年上半年都陸續(xù)接近 尾聲或報(bào)竣工 ，今年新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，沒(méi)有一個(gè)計(jì)劃總投資上億元的項(xiàng)目，大項(xiàng) 目拉動(dòng)和支撐作用日趨減弱。在新開(kāi)工面積中，受國(guó)家對(duì)別墅、高檔用房嚴(yán)格審批等政策影響，別墅新開(kāi)工面積大幅下降， 6月末， 別墅新開(kāi)工面積為 ，比上年下降 %，減少了 萬(wàn)平方米。 3．商品房銷售總額走勢(shì) 截至 2020年 10月重慶主城商品房成交面積為 ,基本與去年持平 。 ? 據(jù)調(diào)查政府及機(jī)關(guān)單位均訂有大量報(bào)紙，重慶（晨、晚、商、日）報(bào)等 ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好者，周末和空余時(shí)間到市區(qū)或周邊風(fēng)景區(qū)、農(nóng)家樂(lè)消費(fèi)。 ．消費(fèi)特征分析 ? 步行街沿線一帶是北碚區(qū)商業(yè)最集中的地方，也是北碚區(qū)市民首先選擇的娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所，人流量相對(duì)密集，周末和晚上 6點(diǎn)后，有大量的市民聚集在步行街，是平時(shí)的三倍左右，若天 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 氣較好，步行街沿線一帶白天有大量的中老年人在此休閑，其娛樂(lè)活動(dòng)多為聊天（城中打牌的較少），另有較多老年人帶小孩在廣場(chǎng)玩耍，小孩年齡約 1— 3歲在空余地方有眾多的中老年人跳舞，非常熱鬧。 批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 綜合批發(fā)市場(chǎng)、天生農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 所調(diào)查的北碚城區(qū)較大型批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有一個(gè)， 經(jīng)營(yíng)品種較齊 ,集服裝、各式鞋類、花鳥(niǎo)、菜蔬等為一體，分區(qū)明確 。 ．商業(yè)分布 目前北碚區(qū)的商業(yè)形態(tài)大致如下： 餐飲業(yè)： 吳抄手、 鄭記天俯魚(yú)莊、碓窩雞、孔亮正興火鍋、君之微、趙木二羊肉等。據(jù)本司了解，工人工資大致為：中層管理者 1500— 3000元 /月，技術(shù)工種人才： 2000元 /月左右，普通職工：幾百至千元 /月不等。 鄉(xiāng)村建設(shè)運(yùn)動(dòng)是二十世紀(jì)我國(guó)興起的一場(chǎng)振新中華的運(yùn)動(dòng) 。 小結(jié) ： 北碚區(qū)有著豐富的旅游資源，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善， 森林覆蓋率 較大， 城市綠化率 較高， 平均氣溫 適中，有著良好的居家環(huán)境，是鑲嵌在巴渝大地上的一顆明珠，特別適宜居家及休閑渡假。現(xiàn)有水電站 17 座 等 。 ．自然生態(tài) 重慶市“綠肺”之稱的花園城市 —— 北碚，屬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)風(fēng)景區(qū)――縉云山風(fēng)景區(qū)帶 ，縉云山，馬鞍溪，緊臨溪岸 250畝社區(qū)生態(tài)公園，原始自然植被保持完好。 ．區(qū)域構(gòu)成 城中片區(qū)：以經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心、居家為主 城南片區(qū)：以政治、行政、居家、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主 歇馬、青木關(guān)片區(qū)：以摩配、紡織企業(yè)為主 城北片區(qū)：以餐飲、娛樂(lè)、居家、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)、川儀集中地為主 蔡家組團(tuán)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主 縉云山片區(qū)：集旅游、 觀光、休閑、餐飲為主 金刀峽片區(qū)：集旅游、觀光、休閑、餐飲為主 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 水土、靜觀片區(qū)：花木、苗圃種植、觀光、休閑，集裝箱碼頭 ．交通狀況 區(qū)域內(nèi)交通狀況大致如下： 主要車站： 北碚火車站、文星灣汽車站、 502空調(diào)大巴車站、天生橋車站、西師車站等。境內(nèi)還有勝天湖等自然風(fēng)景點(diǎn) 60 余處和張自忠烈士陵園、復(fù)旦大學(xué)舊址、老舍、梁漱冥故居等抗戰(zhàn)文物景點(diǎn)、人文景觀。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 北碚項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及產(chǎn)品建議 一．北碚概述 1．北碚區(qū) 北碚位于重慶市西北郊的縉云山下，幅員面積 753平方公里，人口 63 萬(wàn)，森林覆蓋率達(dá)到％，年平均氣溫 ℃ ，無(wú)霜期 334天。嘉陵江小三峽景色各異、意趣天成；金刀峽谷深壁峭、原始幽美；磨灘河懸?guī)r飛瀑，水沫凝煙。北溫泉公園集山、水、林、泉、洞、寺廟為一體，堪稱重慶市公園的典范。據(jù)了解水路主要以貨運(yùn)沙石為主，鐵路主要是北上火車由此經(jīng)過(guò)，由此可以看出北碚區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口較大，交通便捷，特別是 2020 年下半年重慶至北碚高速公路取消收費(fèi)，使該區(qū)域的人氣大增，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、房地產(chǎn)等發(fā)展。水系豐富，理論發(fā)電量 13423 千瓦。 1997年北碚區(qū)榮獲重慶市第一個(gè)“山水園林城區(qū)”稱號(hào) ； 2000年榮獲國(guó)家綠委授予的“全國(guó)造林綠化十佳城市”稱號(hào)； 2002年被國(guó)家建設(shè)部授予“國(guó)家園林城市”稱號(hào)。 “板凳龍”為重慶市北碚區(qū)鄉(xiāng)村院壩中老百姓自?shī)首詷?lè)的游戲活動(dòng)。廠房較為陳舊，職工房仍處于 70— 80年代期間的房產(chǎn)。俗秤當(dāng)?shù)氐? “富人小區(qū)”。其余地方門市類型的酒吧，且生意較為清淡。 總體來(lái)說(shuō)， 目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力總體水平還處于中等消費(fèi)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)平緩，對(duì)較高檔次的個(gè)人消費(fèi)品接受度不高，商品價(jià)格承受力較弱（極少數(shù)除外）。 ? 北碚區(qū)內(nèi)絕大部分居民較少有每天看報(bào)的習(xí)慣。 2．商品房銷售面積 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) 從 2001— 2020年的高速增長(zhǎng)后， 2020年至今穩(wěn)定在 11001200萬(wàn) M2的年銷售量 。其中，新開(kāi)工面積 ，比上年下降 %，施工規(guī)模得到有效控制。全區(qū)各鎮(zhèn)、街道本年完成投資及施工面積見(jiàn)下表： 單 位 本年完 成投資(萬(wàn)元 ) 比重 % 施工面積 (平方米 ) 比重 % 合 計(jì) 43743 100 1889873 100 北溫泉街道 23105 52.8 1195503 天生街道 10495 23.9 390000 童家溪鎮(zhèn) 6204 14.2 157858 歇馬鎮(zhèn) 2787 54191 水土鎮(zhèn) 554 20206 靜觀鎮(zhèn) 390 44278 朝陽(yáng)街道 200 27977 澄江鎮(zhèn) 8 0 0 0 （ 5） 大項(xiàng)目的拉動(dòng)作用日趨減弱 16月，北碚區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資超過(guò) 2000萬(wàn)元的項(xiàng)目只有 6個(gè)（超過(guò) 5000萬(wàn)元的有 1個(gè)），共完成投資額 17115萬(wàn)元，占全區(qū)房產(chǎn)投資總量的 %，比上年同期明顯下降。這個(gè)城市配套 將更加 完善，對(duì)北 碚 ，對(duì)區(qū)外的吸引肯定也 將增大。這說(shuō)明總價(jià)在 2 25 萬(wàn)左右的物業(yè)是