【正文】 最受青睞的。占地面積： 40000㎡；建筑面積： 80000㎡；容積率： ；綠化率： 60%；停車位：132個； （ 3期） 容積率： ；層高： 戶型分析 三室兩廳 ㎡、 ㎡；三室三廳 ㎡；四室兩廳 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 商業(yè)中心、景觀走廊、游泳池、網球場、兒童游樂園、幼兒園、會所等 銷售價格 花園洋房； 最低價： 2000元 /㎡；均價： 2200元 /㎡；最高價： 2400元 /㎡ 聯(lián)排別墅； 最低價： 3600 元 /㎡；均價： 3800 元 /㎡；最高價： 4000 元 /㎡；免五通費，停車位租金 350元 /月（地上）、 200元 /月（地上）售價 6萬 /個 點評： 該項目位于城中，有著得天獨厚的交通和地理優(yōu)勢，項目自身較為注重景觀和配套設施，在區(qū)域內 樹立了自己的品牌優(yōu)勢，通過一、二期的成功熱銷，現(xiàn)已推出高端產品，花園洋房和聯(lián)排別墅。項目自身配套較為完善，有 2000㎡的會所，戶型面積多樣化，從 27㎡ — 164㎡不等，其主力戶型以三室兩廳為主。其目標客戶群仍針對 西南大學的教職員工。正因為如此， 海宇集團著重自身小區(qū)的環(huán)境塑造及企業(yè)形象的建立，突顯其品質感。 商委集資房： 華星閣：塔樓， 18層，一梯 4戶 /二部電梯，區(qū)商委定了約 50余套，其余對外銷售，目前還剩 3套，銷售價格如 7樓， 106㎡，凈價： 15萬可以直接過戶。 ? 企事業(yè)單位都建有各自的集資房，因此北碚區(qū)集資房在區(qū)域內市場比重較大 ，為區(qū)域內房地產銷售帶來了較大影響。 （ 3）機會 ? 2020年 1月 1起重 慶主城至北碚區(qū)高速公路實行免費； ? 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質較高，片區(qū)整體形象較好； ? 本案所處區(qū)域是北碚區(qū)的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關注度較高； ? 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； ? 本案緊臨縉云大道使本案的交通非常便捷； ? 北碚新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價值。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ ? 庭院式圍合便營造出這樣一個場所。 為何要引入庭院理念？ ? 庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng) 庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢。 （ 5）產品建議 商品房戶型建議 根據(jù)我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 29 頁 ? 建筑面積在 85 平方米以內的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 公共與私密、動與靜、干與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾； ? 出來做個性化活動、舉辦派對的場所。 ? 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內采光，使各個空間光線充沛，室內明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。圍繞這個目標，我司認為可將商業(yè)按照其經營特征分為兩類，即：配套型商業(yè)和經營型商業(yè)。 經 營 型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設上下兩層商鋪，避免對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設置商業(yè)挑廊的方式處理。根據(jù)公務員的生活特點 ，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點。 ? 電話及寬帶網絡接入系統(tǒng)； ? 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設進行信息發(fā)布通知和音樂播放。 （ 3）設置以下成本低，參與性強的景觀或設施 ? 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構成） ? 可踩踏的綠地、草坪 ? 兒童游樂沙地 ? 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結合，使大人和兒 童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ? 兒童藝術彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ? 名人雕塑 ? 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ? 按摩步道 ? 晨跑道 ? 其他戶外康體設施（太空漫步機、扭搖器等） （ 4）智能系統(tǒng)配套內容 ? 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進入嬉戲的淺水溪等。 經營型商業(yè)： 不僅服務于社區(qū)還可對外 經營。所以本項目的社會形象已經不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。 ? 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習慣和使用上的便利性。舒適型大三房，以較高品質贏得客戶。 （ 3）建筑形態(tài)建議 參考以下市場數(shù)據(jù)： 從調查數(shù)據(jù)可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。 庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 29 頁 ? 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風格，體現(xiàn)了一種 現(xiàn)代建筑藝術之美。獨立主題的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質與文化，界定了居民的歸屬感。 4．住宅部分發(fā)展建議 （ 1）功能建議： 住宅 （ 2）檔次建議： 中檔 本項目由于地理位置的優(yōu)越性，本身檔次較高。 （ 2）地塊周邊配套設施 ? 公園：縉云山旅游風景區(qū)、馬鞍溪生態(tài)公園； 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 29 頁 ? 其它：西南大學。 分析： ? 目前北碚區(qū)的集資放多數(shù)以本單位開發(fā)建設，內部認購，其余向市場銷售。 政府集資房： 框架結構（在建中）。 戶型分析 兩室兩廳 ㎡；三室兩廳 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡；四室 兩廳錯 ㎡；五室三廳躍 ㎡ 自身配套 游泳池、網球場、兒童游樂園、幼兒園、老年休閑廣場、會所、銀行等 銷售價格 （一期）開盤價： 1738元 /㎡；最低價： 1880元 /㎡；均價： 2300元 /㎡ 點評 海宇的來勢光洶洶，給北碚市場造成了不小的風波。 項目四 名稱 云景華庭 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 29 頁 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 售樓電話 68867788 項目概況 多層，高層；總棟數(shù)： 5棟；總戶數(shù)（ 2期）： 740戶；占地面積： 1100000㎡；建筑面積：86500㎡；容積率： ；綠地率： 46%；層高： ；停車場 416個 (停車位可租可售價格未定 )；多層：一梯 2/3/4戶；高層： 1梯 5戶、 2部電梯 戶型分析 三室兩廳 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡；四室三廳躍 ㎡、 ㎡；五室三廳 ㎡、 ㎡ 自身配套 游泳池、網球場、兒童游樂園、幼兒園、老年休閑廣場、會所、銀行等 銷售價格 （ 2期）最低價： 1980元 /㎡；均價： 2100元 /㎡、躍層均價： 2600元 /㎡；躍層最高價：3380元 /㎡送 260㎡的花園（底樓）。占地面積： 200000㎡；容積率： ；綠化率： 30%；層 高： （凈空）客廳開間： 。 北碚房地產個案分析 項目 一 名稱 北溫泉九號 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 項目概況 小高層、酒店式公寓、別墅、花園洋房；總棟數(shù)： 21棟；別墅： 14棟；高層： 5棟，一梯 2/4戶；花園洋房： 2棟，一梯 2戶；小高層和高層：最低 9層最高 18層；總戶數(shù)： 1400戶（ 2期 700戶） 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ㎡；二室二廳 92㎡、 96㎡；三室二廳 ㎡； 134㎡； 136㎡；㎡； 162㎡； 164㎡；聯(lián)排 301㎡；疊拼 216㎡、 223㎡ 自身配套 游泳池、網球場、兒童游樂園、幼兒園、會所等 銷售價 格 最低價： 2060元 /㎡；花園洋房均價： 2500元 /㎡；最高價： 3990元 /㎡； 聯(lián)排別墅均價： 3600元 /㎡； 高層均價： 2200元 /㎡；均價（裝修房）： 2700元 /㎡； 五通費 5000元，停車位可租可售價格未定 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 29 頁 點 評： 該項目位于北碚區(qū)城北 新區(qū)， 以重慶 “第一代”恒溫社區(qū)為項目的時常形象定位，項目自身配套完善，物業(yè)形態(tài)多樣化，其主力戶型以三室兩廳（ 97— 130 ㎡）為主，考慮了實用型和舒適型兩類，樓盤的目標客戶群主要以 35 歲以上，三口之家或幾代同堂的冢庭為主，多為二次置業(yè)，也有部分投資者。 據(jù)調查， 2002年區(qū)域外的 消化是 5%，基本上每年增長的比例是 5%8%，現(xiàn)在已達到 20%左右。經濟適用房作為解決中低收入家庭住房需求的主要途徑，其絕對量仍然偏低。% 合 計 6 住宅 6 別墅、高檔公寓 8 經濟適用房 0 0.0 辦公樓 0 1 商業(yè)營業(yè)用房 7 其他 5 （ 3）竣工和現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)快速增長 上半年，去年開工的幾大項目（如縉麓 雅園 、縉麓商都、畔溪名都二、三期等）相繼竣工，使得全區(qū)商品房竣工面積達 ，比上年同期增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %。 三． 2020 年上半年北碚區(qū)房地產開發(fā)現(xiàn)狀簡析 隨著宏觀調控的持續(xù)作用及國家新政策的進一步出臺， 2020年上半年 ,北碚區(qū)房地產開發(fā)市場投資力度明顯減弱，比上年同期下降 %，商品房現(xiàn) 房銷售及空置率增長迅速。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 29 頁 二．重慶房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及 2020 年度趨勢