【正文】 分析 在今年國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持 平穩(wěn)增長勢頭 ,開發(fā)投資和新開工面積增幅高于上年同期水平和全國平均水平。其它有少數(shù)中老年人前往公園內(nèi)散步和健身。 農(nóng)貿(mào)市場分布在各個小區(qū)內(nèi)，規(guī)模較小，滿足小區(qū)內(nèi)生活需要。 品牌店： 七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、偉志、特步等。 人口居住狀況 北碚區(qū)城區(qū)人口約有 16— 17萬人口，主要分布在城中、城南、城北。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 29 頁 ．支柱產(chǎn)業(yè) 旅游休閑業(yè)： 北溫泉風(fēng)景區(qū)、縉云山風(fēng)景區(qū)、金刀峽風(fēng)景區(qū)、勝云湖風(fēng)景區(qū)、磨灘瀑布、柳蔭溶群、天府溶洞群、偏巖古鎮(zhèn)、塔平寺古塔、百里花卉長廊，博雅居、華鎣山森林公園、金果園、大塘溶洞、二龍洞、七星溶洞等 教育： 西南大學(xué)、重慶師范大學(xué)職教中心等 工礦企業(yè)： 重慶川儀廠、力帆汽車（原北泉汽車）、歇馬青木關(guān)中小型摩配廠、紡織廠、富皇水泥廠等 小結(jié)： 北碚區(qū)作為重慶市后花園應(yīng)當(dāng)之無愧，因為從以上不難看出，旅游 業(yè)十分發(fā)達；教育 業(yè)也成為其區(qū)域發(fā)展的一個重心，正逐步走向高點，如西師、西農(nóng)合并為西南大學(xué)；在區(qū) 域外圍的地區(qū)，延襲了重慶市特有的重工業(yè)的發(fā)展，也增加了北碚區(qū)工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)以及 經(jīng)濟支柱?？箲?zhàn)期間素有陪都之稱，眾多名人雅仕都在北碚留有印記，包括鄧小平、周恩來、賀龍、朱德以及老舍、徐悲鴻、梁實秋、晏陽初等舊居至今都保存完好。 綠化面積 平方公里 ,綠化覆蓋 %。北碚作為“重慶后花園”、“國家山水園 林地區(qū)”，多年的“全市環(huán)境評比第一”等都早已被世人所公認(rèn)。繞城高速公路線路為：魚嘴 — 王家 — 北碚 — 青木關(guān) — 走馬 — 西彭 — 江津 — 一品 — 南彭 — 魚嘴。 北碚又是著名的花園城市，先后榮獲了 “ 全國園林先 進單位 ” ， “ 全國造林綠化十佳城市 ” 的光榮稱號。 北碚山多水美，自然資源十分豐富。含鈣質(zhì)硫酸鹽型溫泉水日出水量 6000 噸以上，含低鈉偏硅型礦泉水日流量 500噸以上。 2001年，通過了國家建設(shè)部國家級園林城區(qū)的驗收。 八射 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 29 頁 “ 八射 ” ：分別是重慶 — 成都、重慶 — 遂寧、重慶 — 南充、重慶 — 鄰水（通向陜西）、重慶— 湖北、重慶 — 長沙大通道、重慶 — 貴陽、重慶 — 瀘州（是規(guī)劃中的東南亞出海通道）。 是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)和智力型清潔工業(yè)基地。最高氣溫 39℃ 。盧作孚任地方行政長官時崇尚文化及教育的治邦思想，至今仍在潛移默化地影響著生活在這片土地人們。 ．各大專院校、重點企事業(yè)調(diào)查分析 西南大學(xué)、川儀、歇馬摩配、織布廠等 西南大學(xué)： 經(jīng)國家教育部 2020年 7月批準(zhǔn)，成立直屬教育部綜合性重點大學(xué)。大多數(shù)市民居住在城中片區(qū)，多為三口之家，居住面積以 60— 90㎡二室到三室為主， 人均居住面積約為 20— 25㎡。 與餐飲業(yè)分布相同，品牌店較少也基本集中在步行街周圍，包括七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、特步等， 價格低于重慶，大部分都在打折促銷，但依然不見較多顧客購買 ，在我們 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 觀察的幾天內(nèi)基本無人進店購買 ,個別除外 (如七匹狼在北碚經(jīng)營達 8年之久 ,問訊營業(yè)員 )在步行街周圍另有幾十家各種服裝、鞋類、飾品 門市， 其單間面積 15 ㎡ — 60 ㎡，租金 15000— 30000元 /年。 金融機構(gòu)： 中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等 北碚區(qū)的金融機構(gòu)較多，多數(shù)為國有金融機構(gòu)， 主要分布在步行街附近，商業(yè)較為發(fā)達的區(qū)域 。說明在這方面的消費北碚城區(qū)還不足。商品房新開工面積繼續(xù)增長，上半年商品房新開工面積 ，同比增長 %，其中商品住宅新開工面積 ，增長 %。 1．基本運行情況 （ 1）投資持續(xù)下滑，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整 今年以來，北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月加速下滑態(tài)勢， 25月各月減幅分別為 %、 %、%、 %，到 6月，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資 43743萬元，比上年同期下降 %。受竣工面積大 幅增長的影響，現(xiàn)房銷售也呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢。 （ 2）商品房空置面積居高不下 6月末，北碚區(qū)共有商品房空置面積 ，同比增加 ，增長 %，比年初增加了 ，呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，其中空置一年以上商品房為 ，同比增長 %。 近年來， 區(qū)域外的消費群體到北碚看房的 越來越 多，現(xiàn)在交通問題 已經(jīng)得到解決 ，這個量 將會逐年遞增 。在推廣 方面，將客戶群體向外延伸至沙坪壩區(qū)，吸引區(qū)外的消費者來此購買。每戶配有 10㎡左右的獨立書房 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ；二室一廳 ㎡、 ㎡、 ㎡；三室兩廳 ㎡、㎡、 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 18000㎡城市公園、游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園、幼兒園、 2000㎡會所 銷售價格 起價： 1810元 /㎡；均價： 2000元 /㎡；最高價： 2400元 /㎡中庭均價： 2100元 /㎡；五通費4200元 點評 ： 該項目由上市公司華立地產(chǎn)傾力打造，享有較高的品牌知名度。 點評： 該項目是本區(qū)域內(nèi)較早出現(xiàn)小區(qū)住宅，品質(zhì)感較強，小區(qū)配套設(shè)施齊全，在區(qū)域內(nèi)有較大影響，首次將市民關(guān)注的目光吸引到該區(qū)域，是本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的先行者，為今后區(qū)域發(fā)展奠定了一定良好基礎(chǔ)。從連開八盤的獅子大開口到目前僅兩、三盤的同時啟動的舉措也給本地市民造成了心理落差。 電力局集資房： 于 2020年 5月修建，內(nèi)部認(rèn)購 1200元 /㎡，對外銷售約 1600元 /㎡。 ? 大多為單體樓，框架結(jié)構(gòu)，體量較小，以樓上居家，樓下辦公為主。 （ 3）地塊周邊環(huán)境分析總結(jié) ? 地塊現(xiàn)有交通方便，但目前，可直達本地塊公交線路較少； ? 項目周邊配套較為缺乏； ? 項目周邊有豐富的自然資 源； ? 項目地處北碚新城區(qū)城北板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； ? 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； ? 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。但從目前項目所處的位置來看，周邊生活配套還極不完善，必須依靠所處大環(huán) 境將項目的檔次進行一定的提升。庭院的設(shè)計能有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚的設(shè)計，來表達該樓盤的一種生活夢想。但考慮到項目容積率較高（ ），建議項目的建筑形態(tài)主要以 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12棟 30層的高層。 ? 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍（平米） 套內(nèi)面積范圍（平米） 客廳面積（米） 套數(shù)比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙衛(wèi) 130以內(nèi) 110120 ≥ 5% 戶型空間類型建議 根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 項目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項目給人最有吸引力的形象。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。增加園林景觀中的“灰色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。 ? 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、停車場出入口、設(shè)備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進行全方位的監(jiān)視。 ? 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 29 頁 ? 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。因此如何充 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 29 頁 分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 ? 針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng)設(shè)計，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費用，又提高使用的舒適性。 戶型特色建議 ? 在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實。而且可在各個庭院內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。 ? 整個小區(qū)采用組團開發(fā)模式，由圍合式庭院組成。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式小高層庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主 —— 教師及公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。 （ 2）劣勢 ? 地塊與周邊配套相距較遠(yuǎn)，而且在短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套； ? 雖緊臨縉云大道交通便利，但公交線路少。 ? 對外差價約為 200— 400元 /㎡不等。翠閣： 本項目由麥田機電有限公司開發(fā)，項目由 5層住宅和 2層商業(yè)構(gòu)成，商業(yè)為框架結(jié)構(gòu) ，住宅為磚混結(jié)構(gòu)，面積從（建面 79— 136㎡）六種戶型，對外均價： 1500 元 /㎡ .。主力戶型三室兩廳（ 100— 120）為主，其目標(biāo)客戶群大多為二次置業(yè)者，目前周邊配套的尚不成熟，會給目標(biāo)客戶群帶來荒涼之感。 相比同地段物業(yè)，單價較低，但面積以三室兩廳為主（ 108— 235㎡），總價偏高 。天地豪園的慘敗后，進軍北碚區(qū)打造該物業(yè)。 項目二 名稱 畔溪名都 位置 北碚區(qū) 月興村 48號 售樓電話 68319988 項目概況 12 幢點式和板式小高層、別墅；總棟數(shù)： 15 棟；總戶數(shù)： 200 戶；別墅： 22 戶；停車位：132個。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 4．北碚區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 目前北碚區(qū)城區(qū)主要物業(yè)多以小高層、高層為主，面積以 120㎡左右的三房為主，而單價主要