【正文】 一層會所兼咖啡廳過大，無人氣。 各片區(qū)主要樓盤列舉： 后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀家園、后湖生態(tài)家園、城開項目（未動工） 金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧海花園、書香水榭 楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū) 常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期 (大量管理資料下載 ) 競爭片區(qū)位置示意圖： 解放公園 西北湖 金融一條街 后 湖 片 區(qū) 常青片區(qū) 金銀湖片區(qū) 楊叉湖片區(qū) 張 公 堤 發(fā)展大道 大批國家機關 (大量管理資料下載 ) 競爭片區(qū)比較表 比較項目 后湖 金銀湖 楊叉湖 常青 目前片區(qū)集中均價 多層 1800，小高層 2200 多層 16002300 多層 2000，小高層 2500 多層 1800 市政配套 較差 較差 較好 稍好 商業(yè)配套 較差 較差 較好 梢好 距市中心距離 較近 很遠 較近 較遠 交通 交通線路少，輕軌、地鐵未通過 通輕軌，目前交通線路少 交通線路較多 通地鐵、輕軌？？ /， 景觀 無景觀資源 金銀湖 無 無 區(qū)域形象 新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結合帶向中高檔住宅區(qū)過渡 新興片區(qū)中高檔住宅區(qū) 相比屬于舊城改造 最早的目前較成熟 的中低檔住宅區(qū) (大量管理資料下載 ) 發(fā)展前景 臨科技園，大型綜合居住組團 環(huán)湖中高檔居住組團 開發(fā)潛力較小 已成型，建設用地減少 綜合評價 后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢； 片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可； 項目的脫穎而出主要要依靠項目本身。 ） 確立 21 世紀以高新技術產業(yè)為主導 區(qū)域形象 整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設施；煤氣、電話等隨地塊開發(fā)跟進較慢； 交通條件一般，目前僅 706 路公交車經過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結合帶（后湖鄉(xiāng)） 經過兩年房地產的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的 建設區(qū)域印象有所改觀。 (大量管理資料下載 ) 銷售狀況： 銷售期普遍較長，一般在 年左右。 區(qū)域內：后湖生態(tài)花園、城開項目、世紀家園 區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園 (大量管理資料下載 ) 注 ：萬科四季花城與城開項目價格屬于預估，城開項目含 300400 元 /平方米左右的裝修 評價：本項目在后湖片區(qū)除價格不占優(yōu)勢 外，與大多項目相比優(yōu)勢明顯，有超出一個層面的可能。 售樓大廳大而空 主人流方向昭示性不夠 合作品牌宣傳增加了品牌的混淆性 多種戶型定位弱化了產品的檔次 分產品銷售走勢分析： 第五章 銷售策略 多層住宅銷售速度快，銷售率高； 三房二廳 120平方米左右 ，銷售速度快、銷售率高； 方正實用戶型銷售速度快； 復式住宅穩(wěn)定銷售，銷售率高； 滯銷產品主要為：小高層、不實用的戶型，高層小戶型。 環(huán)境：一期環(huán)境展示到位 戶型：二期戶型設計結構合理，面積適當 第五章 銷售策略 物管：開發(fā)商一期物管較到位，保安、保潔工作受到業(yè)主的普遍好評 發(fā)展?jié)摿Γ汉蠛瑓^(qū)為漢口重點發(fā)展的幾個綜合組團之一，距離市中心直線距離近，升值空間較大。 第五章 銷售策略 核心賣點： 社區(qū)文化內涵；關愛 多重滲透：通過項目形象內涵賦予、形象與現場包裝、一期實景展示、規(guī)劃前景描述、媒體組合、客戶營銷多方面滲透，由內至外，由抽象到具體，再由具體到抽象，不斷深化目標人群的印象。 持續(xù)走高：大盤的成功與否的一個標志就是價格的維護。 【結 論】： 第五章 銷售策略 預售樓花，意味著需要更周密的準備、更超前的設計思路、更充分的宣傳推廣和更周詳的折扣政策。如圖所示： 第五章 銷售策略 售樓處 竹葉山轉盤 花橋中心 市直機關 金融一條街 市委、解放公園 黃埔大道 發(fā)展大道 發(fā)展大道 二七路、解放大道、青年路、鐵路線所圍區(qū)域 第五章 銷售策略 候車廳： 小區(qū)目前還存在交通問題，類似的問題深圳的大盤也很多，比如深圳萬科四季花城，如何通過價值展示弱化這一點兒，是我們目前面臨的一個問題之一，萬科的做法值得參考，把候車廳做起來，做好，從效果來看，起到了不小的作用。 景觀大道： 基本條件：長約 350400 米左右，寬 20 米 展示方向建議： 道路分割： 人行道 盆栽分隔 車行道 第五章 銷售策略 12 米左右 8 米左右 道路形象：武漢第一景觀大道（人行為主） 材質要求：路面用地磚，中間以 米高左右的盆栽植物做分隔，車行道內的分隔以劃線方式 墻面設圍板（形象板帶射燈）、兩側路 燈 — 加燈桿旗、雕塑、休閑坐椅， 上方：從景觀道進入 1/2— 2/3 的時候，上方加彩虹狀拉燈（寬為左右路燈之間），吊掛板，逐漸過渡到廣場 注：考慮到費用的問題，道路的設置可考慮做在接近假日廣場的一半，但開始時要有標志（如門）作為視覺上的提示 假日廣場 展示元素：配套、綠化、標志性物體（如風車、燈塔類）、兒童活動、廣場音