【正文】 路 9 號(hào) 第二產(chǎn)業(yè)快速增長。今年水果產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，比上年增長 %。 第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 小結(jié)：京九鐵路和濟(jì)聊館高速公路的建成，成為聊城對(duì)外聯(lián)系紐帶，也使聊城這塊寶地打開了通向外地的窗口，有展示自己的機(jī)會(huì)。占地１５００畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。耕地面積 55 氣候適宜，光照充足，全年光照時(shí)數(shù)在 2463~2741 小時(shí)之間，無霜期 200 天左右。02’ 和東經(jīng) 115186。首先第一部分介紹聊城市城市狀況；第二部分聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；第三部分是項(xiàng)目的 SWOT 分 析；第四部分是我司通過調(diào)查研究及分析后對(duì)項(xiàng)目之項(xiàng)目開發(fā)建議。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 1 頁 共 70 頁 聊城浙報(bào)置業(yè) “御潤 ◎ 假日廣場(chǎng)” 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 浙江杭州 憑著我司的豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、大量的客戶網(wǎng)絡(luò)及對(duì)中國各城市房地產(chǎn)發(fā)展之了解，我司有信心使貴司在聊城成功的開發(fā)「御潤 ◎ 假日廣場(chǎng)」并取得較高的投資回報(bào)。 16’ ~116 186。聊城市轄冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐、東昌府區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管省轄市臨清市，下轄 126 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 6516 個(gè)村委會(huì)。京九開通后，每天有２２對(duì)客車從此經(jīng)過，１１０列貲車在此組編。給經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展帶來巨大的動(dòng)力，也給聊城房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)。農(nóng)林牧漁業(yè)增加值達(dá) 億元 (不含農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值 )，增長 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %。育苗面積 萬畝，比上年增長 %；零星植樹 1503 萬株，增長 %；新增農(nóng)田林網(wǎng)面積 萬畝，增長 %。全年第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 7 頁 共 70 頁 的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 企業(yè)效益大幅提高。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動(dòng)作用和支撐作用不斷提高。 宏觀調(diào)控措施成效明顯 ,投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 消費(fèi)環(huán)境繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 9 頁 共 70 頁 “三個(gè)亮點(diǎn) ”效力顯著。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，比年初提高 個(gè)百分點(diǎn)。在崗職工平均工資達(dá)到 10919元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7665 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 3066 元 ，增長 %，增幅為 1997 年以來的最高。 12 月，全市第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增速高達(dá) %, 創(chuàng)近幾年來的最高水平。顯示資金相對(duì)充足，對(duì)投資形成有力支撐。 小結(jié)：聊城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將會(huì)繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會(huì)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，使需求加大。建設(shè)了東昌西路、衛(wèi)育北路、柳園北路等道路，打通了衛(wèi)育南路、振興路、東關(guān)街、北關(guān)街等斷頭路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。 1998 年以來，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的 水位標(biāo)高，形成 ‘ 湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依 ’ 的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風(fēng)景區(qū)：一是開發(fā)建設(shè)了東昌湖風(fēng)景區(qū)。古老的古運(yùn)河煥發(fā)出青春的光采，蜿蜒城內(nèi) 4公里，兩岸店鋪林立、綠柳城蔭，河中輕舟飄蕩，一派美好景象。修編后的城市總體規(guī)劃確定聊城市的城市性質(zhì)是：中國江北水城、國家歷史文化名城、以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的區(qū)域中心城市。杭州至 1997 年底，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資僅 億元。 房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析。 從購買目的來分析 購客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以 80－ 120平米兩房和三房為主。 小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)小高層的抗性進(jìn)一步減弱。 在新增的商業(yè)項(xiàng)目 80%也集中在上面的商圈中，不過據(jù)我們市調(diào)小組調(diào)研分析，所有商業(yè)項(xiàng)目未能銷售到 60%以上，商業(yè)水份量大，虛夸風(fēng)嚴(yán)重，投資客對(duì)商業(yè)的投資比較慎重。從現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量分析，從現(xiàn)有的聊城經(jīng)濟(jì)，完全消化這些商業(yè)需要 25 年的時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個(gè)城市現(xiàn)在可以承受的商業(yè)體量，所以2020 年仍舊是殘酷的商業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)年。其中 (一層 2900 元 /平米 。二期小高層銷售均價(jià)為 2660元 /平米 ,最高售價(jià) 3400元 /平米 主力戶型 120平米兩室兩廳 。購物 。20%為外地返鄉(xiāng)消費(fèi)者 。148平米三室兩廳 。5層 1458 元 /平米 。商業(yè) :5成 10 年 綠化率 35% 物業(yè)管理 自管 。2棟 17+1高層 。杭州長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 24 頁 共 70 頁 銷售率 一期基本銷售完畢 ,二期銷售達(dá) 60%,有部分團(tuán)購 評(píng)述 : 該項(xiàng)目為山東聊城當(dāng)代集團(tuán)開發(fā) ,實(shí)力雄厚 ,在業(yè)界有良好口碑 ,多次參加省內(nèi)外舉辦的大型房展 集會(huì) ,并設(shè)有全國免費(fèi)訂購熱線 .其地理環(huán)境幽雅 ,臨街道路寬闊 ,植被覆蓋率較高 ,周邊有多所學(xué)府 ,如聊城大學(xué)就位于附近 .文化氣氛較濃厚 . 該項(xiàng)目南側(cè)建有 ,據(jù)稱是專門為聊大教授所建 ,由校方出資 70%,個(gè)人承擔(dān) 30%. 項(xiàng)目已基本成型 ,社區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅 ,配套完善 ,人車分流 ,建筑物外立面色調(diào)鮮明 ,根據(jù)不同的建筑體及建筑風(fēng)格選用不同色調(diào) .其 TOWNHOUSE戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特多樣 ,能滿足不同客戶需求 .其價(jià)位適中 ,迎合眾多消費(fèi)者需求 . 目前 ,該項(xiàng)目市政配套相對(duì)較少 ,就餐 ,購物 ,等設(shè)施較少 ,據(jù)稱上述配套市 政設(shè)施已例如三期工程 . 項(xiàng)目六 : 鼎舜花園 項(xiàng)目名稱 鼎舜花園 發(fā)展商 聊城市公路房地產(chǎn)開發(fā)中心 建筑商 聊建集團(tuán) 001項(xiàng)目組 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 建筑設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院 /東昌府區(qū)恒信建筑設(shè)計(jì)院 位置 聊城市東昌西路 60號(hào) 建筑面積 13萬平米 , 占地 176畝 建筑棟數(shù) 整個(gè)區(qū)分別墅區(qū) ,商住區(qū)及多層住宅區(qū) ,其中多層住宅區(qū)又分A,B,C三個(gè)區(qū)塊 ,A區(qū)為臨運(yùn)河多層住宅 。120平米兩室兩廳(錯(cuò)層 )。105平米兩室兩廳 。慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 35 頁 共 70 頁 與本案類比競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 ◆ 威尼斯購物公園 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 27906 平方米 總建筑面積： 52633 平方米； 地下建筑面積： 18000 平方米； 得房率： 70 規(guī)劃建筑形式：地上三層：一層單層商鋪；二、三層為雙層商鋪；地下一層為 10000㎡的規(guī)劃主力超市和 8000 ㎡的地下停車位。 8）現(xiàn)有促銷方式： a、 1000 元貴賓卡預(yù)購，若購房則優(yōu)惠 10000 元，若不購房則預(yù)購金額在開盤三日后予以退還。 ◆ 鴻順新天地 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 125000 ㎡；（含住宅占地面積） 總建筑面積： 80000 ㎡； 規(guī)劃建筑形式：地上三層，均為單層商鋪； 分隔面積： 302000 ㎡； 物業(yè)類型：商場(chǎng)分割商鋪； 銷售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格為 4500 元 /平方米； 開發(fā)商：濟(jì)寧市鴻順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江 3）規(guī)劃功能定位： 集購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代 MAIL； 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下層：主力超市，停車場(chǎng) 一層：休閑餐飲、快餐連鎖； 時(shí)尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運(yùn)河為旅游飲食一條街； 二三層：休閑、流行服務(wù)；運(yùn)動(dòng)系列、童裝玩具、家居飾品、時(shí)尚電子等。 （ 3）、使用者經(jīng)營對(duì)象 物業(yè)使用者所經(jīng)營商品或服務(wù)的消費(fèi)者，這是商業(yè)物業(yè)客戶鏈條上最為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營的依托，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)的態(tài)度與感受直接影響著經(jīng)營商戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)可和接受度。這類客戶購置商鋪主要考慮商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊?，升值空間是否高，項(xiàng)目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。 主要以批發(fā)為主，經(jīng)營情況較好 鐵塔 商城 利民西路健康路 1985年建成， 19萬14處市場(chǎng)組合 低檔批發(fā)零售 服裝、小商品、家電、布料、塑料、箱包、文體、家具等 攤販多，人車流旺 女人街 柳園南路西 前徐路東段 24 ㎡左右臨街鋪，約70戶，規(guī)模小 中檔女裝零售為主 服裝、飾品、鞋類、美容洗頭、超市、攝 影 品牌服飾美容批發(fā)經(jīng)營為主，專賣店，較繁榮 魯中電子商城 柳園南路東，劇院對(duì)過 28000㎡， 最大最早計(jì)算機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 1層：手機(jī)零售； 2層：電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 浙江 （ 2）、南部商圈：以閘口為中心自利民路沿柳園路向南延伸。141平米三室兩廳 ,191平米四室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭貸款 綠化率 36% 物業(yè)管理 聊城光泰物業(yè)管理公司 ,物管費(fèi) 會(huì)所功能 主題會(huì)館 .提供多種社區(qū)服務(wù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期已交付使用 ,整個(gè)小區(qū)竣工時(shí)間在 2020年 推廣主題 無 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)混亂 ,物品零亂 ,銷售人員職業(yè)素質(zhì)較差 消費(fèi)群體 市區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域的中低端客戶 銷售率 一期 60%,二期尚未認(rèn)購 評(píng)述 : 該項(xiàng)目規(guī)模較大 ,地 理位置優(yōu)越 ,社區(qū)周邊商業(yè)配套齊全 .工期進(jìn)度較快 ,具備基礎(chǔ)配套條件 ,性價(jià)比較適合當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層 .開發(fā)商缺乏營銷意識(shí) ,不注重包裝 ,使產(chǎn)品浙江杭州123平米三室兩廳 (普通多層 )等 付款方式 7成 15年銀行按揭 綠化率 40% 物業(yè)管理 聊城天工物業(yè)管理公司 ,封閉式智能化管理 會(huì)所功能 無主題會(huì)所 ,具備泛會(huì)所功能 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 ,雙氣 ,三線 。多層錯(cuò)層銷售均價(jià)為 2800元 /平米 。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 23 頁 共 70 頁 相匹配 .無專業(yè)物管公司打理 .內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)缺乏品質(zhì)感 .小區(qū)規(guī)模較小 ,缺乏高檔盤風(fēng)范 .與周邊同檔次次項(xiàng)目相比 ,其銷售率較低 .除購房款外 ,其額外取費(fèi)較多 ,如雙氣開戶費(fèi) ,公共設(shè)施維修金等 . 項(xiàng)目五 : 鳳凰新城 項(xiàng)目名稱 鳳凰新城 發(fā)展商 山東聊城當(dāng)代集團(tuán) 建筑商 聊城建工集團(tuán) 位置 聊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃河路 建筑面積 80萬平米 ,共分三期開發(fā)建設(shè) 建筑棟數(shù) 主要以獨(dú)棟別墅 ,TOWNHOUSE及 4+1多層公寓組成 銷售均價(jià) 獨(dú)棟別墅銷售完畢 。3 層起價(jià) 2935元 /平米 。 配套標(biāo)準(zhǔn) 天然氣 (開戶費(fèi) 2400元 )。商業(yè)均價(jià)為 38004500元 /平米 主力戶型 住宅 :多層 : 平米 /100 平米 /102 平米兩室兩廳 。杭州 評(píng)述 : 該項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚 ,建筑設(shè)計(jì) ,景觀設(shè)計(jì)及項(xiàng)目配套水平較高 .項(xiàng)目規(guī)模較大 ,地浙江小區(qū)內(nèi)設(shè)有中，英雙語幼兒園 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一期為毛坯房標(biāo)準(zhǔn) 。首層私家花園 。四層 2460/平米 。從現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目都基本上在招商，這也反應(yīng)出開發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長線投資。另外我們也發(fā)現(xiàn)聊城缺少國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，在發(fā)展連鎖經(jīng)營，打造市場(chǎng)品牌，構(gòu)筑交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)配送、信息網(wǎng)絡(luò)等功能配套的現(xiàn)代物流體系上落后與山東青島，煙臺(tái)濟(jì)南等強(qiáng)市；社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，也不盡人意，存在的多而亂，小而雜的局面。 住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)將更注重人性化設(shè)計(jì)，注重小區(qū)