【正文】 “ 三角洲 ” 地帶。 建設(shè)中的城南區(qū) 隨著西部大開發(fā)，根據(jù)要把西寧建設(shè)成為青藏高原區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的奮斗目標(biāo)和 擴(kuò)市提位 的發(fā)展戰(zhàn)略， 十五 期間，將重點(diǎn)建設(shè)城南新區(qū)，并使其初具規(guī)模。首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目主要包括： 3 條道路、中心廣場、高科技工業(yè)園區(qū)和中心形象區(qū) ，以及配套的水、電、燃?xì)?、通信、在線電視、計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)建設(shè)，總投資達(dá) 2 億元。 ，其交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)。西寧市正處在土地供應(yīng)充足、開發(fā)環(huán)境較好的時期。 城中、城西是西寧市最為繁華的區(qū)域，目前住宅銷售均價在 5600 元 /㎡ 6200 元 /㎡。日前，一直在選擇、比較、觀望的市民，今年年 底開始不再觀望，開始選購住房。其中，去年就推向市場、均 價在每平方米 3000 元左右的商品住宅，是目前西寧市場成交較多的。 外地眾多開發(fā)商進(jìn)駐西寧 ，樓市開發(fā)有增無減 西寧房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外資房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇，而且西寧的人均住宅水平很低，為開發(fā)商提供了契機(jī)。但經(jīng)過 0709 年的大幅度漲幅后 及國家和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺等原因 ， 2021 年的漲幅不會 太大。 產(chǎn)品定位 一、項(xiàng)目概況 21 恒大名都 效果 圖 位置 西寧市城北區(qū)柴達(dá)木路旁（丁香面粉廠后） 。 建筑風(fēng)格 23恒大名都 的風(fēng)格屬于 后現(xiàn)代 簡約風(fēng)格 ，建筑細(xì)部處理簡單、流暢、自然 。 歐陸風(fēng)情商業(yè)街，一站式購物。 青海省州縣收入較穩(wěn)定的人群， 州縣 以 海北 人群為多數(shù)。 海大集團(tuán) 這是第一次 在西寧 做公開對外銷售的項(xiàng)目 ，對 銷售人員要求很高，希望能一次樹立起來公司和項(xiàng)目品牌 。 總體分析 優(yōu)勢： ， 柴達(dá)木路 路片區(qū)先后修建了 9 個小區(qū)， 漸漸 形成了居住氛圍， 借海湖新區(qū)火爆建設(shè)契機(jī)，創(chuàng)西寧首 31個精裝精品社區(qū) 多巴、湟源 ，對 海北 居民的吸引力大 ，且 海北 居民購買能力 較 強(qiáng) 。 10000 平方米的綠化，有 8000 平方米的 豪華 會所。 吸取的教訓(xùn)： ，以盡短的時間內(nèi)打響項(xiàng)目的知名度。 該項(xiàng)目由于位于城東區(qū) ， 其是西寧現(xiàn)銷售的樓盤中，為數(shù)不多的大型 綜合社區(qū) ，對西寧及州縣的客戶有相當(dāng)?shù)奈?，是西寧市重點(diǎn)居住項(xiàng)目 ； 另外，整個小區(qū) 位于海湖新區(qū)中心地段 ，又距離城市主干道有一定距離，環(huán)境幽靜，居家氛圍較好 ，是本項(xiàng)目的主要競爭對手 。 交通組織 三榆 .山水文園 的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進(jìn)入，在小區(qū)的西面 另有一車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對小區(qū)內(nèi)部人員活動的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。 五、裝修情況 交樓標(biāo)準(zhǔn)：清水 房 外墻：主體部分淺色涂料、基座仿石材料 窗：配綠玻、 鋁塑 門窗 陽臺： 全封閉落地 窗式觀景陽臺 39六、智能化程度 紅外線管理防盜預(yù)警系統(tǒng)。 從 三榆 .山水文園 的買家的職業(yè)構(gòu)成來看，工薪階層和機(jī)關(guān)工作人員居多，在附近 海湖批發(fā)市場 做生意的人也占有一定比例。 三榆 .山水文園 目前沒有 樣板房，這點(diǎn)未免有點(diǎn)遺憾。尤其上本項(xiàng)目 事現(xiàn)在唯一一個靠近火燒溝景觀帶最近的海湖新區(qū)項(xiàng)目 ， 對 客戶有很大的吸引力。 劣勢： 。 發(fā)展商和合作伙伴： 新千國際廣場 由 青海新千房地產(chǎn)集團(tuán) 投資 開發(fā) 的 ，建筑施工單位為 浙江海納建設(shè)有限公司 ， 建筑 設(shè)計(jì)單位 為江蘇省建設(shè)設(shè)計(jì)院，園林設(shè)計(jì)公司為廣東城建達(dá)設(shè)計(jì)院 。 三、戶型定位 新千國際廣場 戶型面積比例： 一房 所占比例： 8% 二房 所占比例： 38% 48 三房 所占比例： 42% 四房 以上 所占比例： 12% 現(xiàn)正在銷售的是一棟公 寓樓和一棟在建 33 層高層，公寓樓的面積為 平方米，高層以二房 、 平方米的戶型為主， 平方米三房為輔。 四 、工程進(jìn)度 目前， 新千國際廣場 公寓樓 正在進(jìn)行主體施工 ， 預(yù)計(jì)明年 年底交工。 價格上浮力度在每平方米 100200 元 左右 。但從西寧 今年 整體銷售 大環(huán)境 情況來看，開盤三個月 多月 銷售 1000 戶 以上的公寓樓還是比較困難的，我估計(jì)真實(shí)銷售應(yīng)為 400500 套范圍內(nèi)。 5. 項(xiàng)目在同等區(qū)域內(nèi)規(guī)模 最 大。香格里拉 .城市花園以實(shí)力打造百萬平方米超大規(guī)模人文社區(qū)。 香格里拉 .城市花園 的住宅排列不僅僅局限與傳統(tǒng)的正南北朝向，而是根據(jù)項(xiàng)目地塊的形狀和小區(qū)景觀的布置有一定變化。高品質(zhì)的鍛造，成就 香格里拉 .城市花園的建筑靈魂。高達(dá) 39%的綠化率，一如西寧城市中的綠肺。其廚房帶生活陽臺在錦繡江南的戶型中也是一個亮點(diǎn)，并有部分主人房帶小陽臺。 智能停車場管理系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外線防范系統(tǒng) 家庭無線防盜系統(tǒng) 各單元可視對講防盜門 七、物業(yè)管理 香格里拉 .城市花園 的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的 物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行管理，其 管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓業(yè)主真正享受“無憂服務(wù)”，在物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有家電維修、保潔、室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的維修， 24 小時全天候保安等。 銷售方式 由香港的 策劃代理銷售公司負(fù)責(zé)公司開發(fā)樓盤的銷售，銷售人員無論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì)都是比較好。在廣告形式的選擇上，香格里拉 .城市花園 可以說是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時，加強(qiáng)消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)知度和對其開發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的作用。 6. 內(nèi)部配套完善。 規(guī)模分析 序 號 項(xiàng) 目 名 稱 建筑面積 （㎡） 容積率 綠化率 （ %） 分值 1 恒大名都 57 萬 42 9 2 三榆 .山水文園 萬 38 3 新千國際廣場 120 萬 42 9 704 香格里拉 35 萬 45 分析：現(xiàn)有市場上的開發(fā)規(guī)?；?上都是 30 萬平方米左右的項(xiàng)目。 三房戶型分析 序號 項(xiàng)目名稱 戶型面積（㎡） 1 恒大名都 742 三榆 .山水文園 3 新千國際廣場 4 香格里拉 120147 平均指數(shù)： 分析：三房面積集中在 115— 150 平方米之間，占絕大多數(shù)。東城國際 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京泛泰房地產(chǎn) 一期 21 棟已售罄 3000 元 /㎡ 3400 元 /㎡ 3660 元 /㎡ 二期 19 棟剩大戶型 (202 ㎡復(fù)式 ) 寶光 ?翡翠華庭 城中區(qū) 西寧寶光房地產(chǎn) 萬㎡ 5100 元 /㎡ 6760 元 /㎡ 7400 元 /㎡ 海德堡小鎮(zhèn) 城中區(qū) 青海民惠房地產(chǎn) 7 萬㎡ 4600 元 /㎡ 5200 元 /㎡ 5900 元 /㎡ 國 際村 .夏都家園 城東區(qū) 中房銀川 地產(chǎn) 10 萬㎡ 5200 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 6500 元 /㎡ 佳豪國際廣場 城西區(qū) 青海佳豪房地產(chǎn) 18 萬㎡ 4700 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 6800 元 /㎡ 國際 1 號公寓 城東區(qū) 中房銀川 地產(chǎn) 基本售罄 4100 元 /㎡ 5600 元 /㎡ 6200 元 /㎡ 金坤 其他相關(guān)資料：報紙、雜志、電視、文獻(xiàn)、新聞發(fā)布資料等。 居民生活狀況。 五、 調(diào)查方式 （一） 抽樣調(diào)查 定義：從總體中按隨機(jī)原則抽取一定數(shù)量的單位作為樣本，以樣本數(shù)量特征來推斷總體的數(shù)量特征的調(diào)查方法。 可利用的自然景觀。 （三） 對象三 82地塊周邊情況，如居住圈、生活方便狀況、人口、商務(wù)頻繁狀況、交通、可利用的自然景觀、未來發(fā)展?fàn)顩r等 . 四、 調(diào)查內(nèi)容 （一） 市場環(huán)境調(diào)查 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策、金融、產(chǎn)業(yè)分布、第三產(chǎn)業(yè)等。 二、 調(diào)查時間 2021 年 12 月中旬至 2021 年 1 月底。 分析：從屋面造型上看，大多數(shù)的樓盤都設(shè)計(jì)了坡屋頂，這是不是和西寧市政府規(guī)劃要求有關(guān)，本項(xiàng)目亦可考慮。 價格分析 71序 號 項(xiàng)目名稱 起價 （元 /㎡） 均價 （元 /㎡） 最高價 （元 /㎡） 1 恒大名都 4988 5100 6000 2 三榆 .山水文園 5100 5800 6500 3 新千國際廣場 5288 6200 6700 4 香格里拉 5400 6500 7200 平均指數(shù)： 5194 5900 6600 分析：目前，在西寧市場上，房價基本可分為三個檔次， 30004000 元 /平方米以下、 40006000 元 /平方米左右、 6000 元 /平方米以上。 8. 前期客戶積累量大，在西寧家喻戶曉。其特點(diǎn)為 幾乎西寧市有的廣告媒體和廣告形式，香格里拉 .城市花園都在做，讓您聽到，看到，拿到， 覆蓋面廣，投入大。偉業(yè)公司之所以取得了良好的銷售業(yè)績，與其一開始就樹立起良好的公眾形象和有一個良好的銷售團(tuán)隊(duì)有很大的關(guān)系。 63市場定位 一、目標(biāo)客戶 西寧市及州縣收入較穩(wěn)定的各界人士，以行政企事業(yè)單位的職工為主。各類餐廳、健 身房、棋牌室、游泳池、桑拿房、茶座、歌舞廳； 網(wǎng)球場、室內(nèi)羽毛球場、籃球場、乒乓球室等等。 開放式的景觀軸線，戶戶有園林空間，窗窗有自然景色，家在林?；ㄌ锢?。 使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間形成一個良好的循環(huán)系統(tǒng)。 57香格里拉 .城市花園引入廣州 流行的泛會所式的環(huán)境設(shè)計(jì)，更加注重人與建筑，人與環(huán)境的融合，將小區(qū)環(huán)境營造和未來小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境是為人服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)人的參與性，小區(qū)內(nèi)所有環(huán)境都盡量能為人所服務(wù)。 發(fā)展商及合作伙伴 56香格里拉 .城市花園項(xiàng)目是由江蘇偉業(yè)建設(shè)集團(tuán) /西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資開發(fā)的， 其設(shè)計(jì)單位是廣州番禺城市建筑設(shè)計(jì)院，其規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是美國 WY 國際設(shè)計(jì)咨詢公司，其景觀設(shè)計(jì)單位是廣東棕櫚景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)院 。 54。在廣告形式的選擇上， 新千國際廣場 可以說是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時，加強(qiáng)消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)知度和對其開發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的作用。 營銷定位 一、銷售模式 新千國際廣場 的 開發(fā)商聘請了比較專業(yè)的全程策劃機(jī)構(gòu)：深圳美格行房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)為其策劃銷售，同事又聘請了青海夏都廣告、廣州新異廣告為其整合推廣 。 從 新千國際廣場 的買家的職業(yè)構(gòu)成來看，工薪階層和機(jī)關(guān)工作人員居多，在附近 做 生意的人也占有一定比例。 49新千國際廣場 的戶型在目前的西寧 在售樓盤中屬于 銷售較好的項(xiàng)目，主 要原因?yàn)椋? ，吸引了大批原就在城東區(qū)居住的回族居民（城東區(qū)為老城區(qū)，有近 33 萬回族人居?。?。 二、規(guī)劃和風(fēng)格 建筑布局 整個 小區(qū)采用傳統(tǒng)的排列式布局，全部為南北朝向，在建筑風(fēng)格上采用了簡約 現(xiàn)代 風(fēng)格和 伊斯蘭民族 風(fēng)格相結(jié)合。 。而且戶型南北通透，布局合理， 動靜分區(qū)，戶型是 較 為成功的。從售樓處的人氣和氛圍看， 三榆 .山水文園 的人氣 相對較足 。 價格定位 一、價格情況 一期均價： 5400 元 /平方米；樓盤中間區(qū)域均價： 5800 元 /平方米；靠近火燒溝景觀帶區(qū)域均價： 6200 元 /平方米 . 41一期商鋪只剩一間，售價為一層 28000 元 /平方米，二層 15000 元 /平方米； 靠近火燒溝有進(jìn) 6 萬平方米的大商 業(yè)區(qū)，現(xiàn)不對外銷售，招商也未開始，三榆集團(tuán) 自己經(jīng)營。 可是對講系統(tǒng)。 小區(qū)有優(yōu)美的雕塑和四季花卉 ，人工打造的疊水景觀貫穿社區(qū)，鏡水池、蜿蜒內(nèi)在河道，親水平臺讓業(yè)主在日常 生活中能夠與水進(jìn)行親密的接觸。 小區(qū)南鄰昆侖大道，西連文博路，北靠西關(guān)大街。 在樓王的設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量考慮西寧市居民的承受力。 劣式： 32，屬待開發(fā)地區(qū) 。 。 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)（室內(nèi)布置、售樓人員）： 恒大名都 的售樓處設(shè)在現(xiàn)場 。 價格定位 27一、價格情況 目前 恒大名都 于 5 月 26 日開盤公開發(fā)售， 均價 為 5100 元 /平方米。 五、工程進(jìn)度 小區(qū)