西安住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告(完整版)
【正文】 場運作缺乏規(guī)范化、市場化。城市人口數(shù)西安要比大連多150萬人口，但是住宅開發(fā)面積西安卻要比大連少近100萬平方米。,%?？梢?，不論從總?cè)丝谶€是從人口密度上相比較，西安市的人口統(tǒng)計數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大連市。要從：政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、生活配套、市政配套、人文歷史、現(xiàn)在發(fā)展程度、科學(xué)教育、居民消費層次等方面進(jìn)行評價。 。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達(dá)6364元，%。而大連1999年房地產(chǎn)建筑業(yè)總產(chǎn)值121億元，新開工面積829萬，竣工面積683萬。許多開發(fā)商一味擴(kuò)大戶型，逐步拉開房價，忽略了相當(dāng)一部分購房群體的需求，尤其是缺乏針對工薪階層需求的商品房。六、 安的經(jīng)濟(jì)適用房和大連還有一定的區(qū)別。市區(qū)中。首先，市場需求將持續(xù)增長，這種增長將僅僅也只局限于適應(yīng)絕大多數(shù)人口消費的普通住宅。城北隨著基建環(huán)境的逐步改善，投資潛力也被一些個體看好。已經(jīng)形成了電子信息、光、機(jī)、電一體化，生物醫(yī)藥三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。大連從事科學(xué)技術(shù)研究和綜合技術(shù)服務(wù)的人員達(dá)到了12，751人，年平均工資12，421元，雖然絕對數(shù)字要比西安大，但是西安考慮西安的消費指數(shù)后，西安的實際工資收入要高于大連的實際工資收入。尤其是重點小學(xué)的建設(shè)。現(xiàn)象與問題：一、 西高新的土地資源很有限，現(xiàn)有的土地資源大部分被西高新的高新集團(tuán)掌握，對于外地開發(fā)商而言要獲得土地資源困難比較大。因此，相當(dāng)一部分人考慮從市中心向西高新遷移。因為，人們對西安房地產(chǎn)的首要關(guān)注點就在西高新。城東區(qū)商品房基本在這兩個地段發(fā)展，且規(guī)模較小，再往東就是東郊軍工、紡織兩個工業(yè)區(qū)，外加兩條河，給發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造成較大障礙。產(chǎn)河自北向南貫通整個西安城東區(qū)，途經(jīng)華清東路、長樂東路和咸寧東路等三條城東主干線。對于新介入的開發(fā)商來說短期內(nèi)無法獲得效益，只有長期投資，但是長期投資對于外來開發(fā)商來說風(fēng)險相當(dāng)大。但是，西安市的動遷難度相當(dāng)大。城內(nèi)區(qū)有60%的年輕人沒有住房，但是卻沒有購買大戶型的能力。是北部房地產(chǎn)的一個亮點。別墅項目價格6000元，旁邊的名士花園售價4000元，但是品質(zhì)相對太差。對于外地開發(fā)商來說機(jī)會也是不錯的。名士花園是別墅區(qū)（現(xiàn)房）一棟房子都沒有銷售出去。圍繞在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)周圍現(xiàn)已建成大小商品房樓盤20余個，典型的樓盤包括：紫薇苑、雅荷城市花園、明珠花園、雅荷智能花園、凱發(fā)大廈等等?；谝陨蟽蓚€方面，城內(nèi)區(qū)住宅更適合開發(fā)有特色的小戶型經(jīng)典樓盤。今年上半年，開發(fā)物業(yè)項目共有18項，%。城內(nèi)房地產(chǎn)市場分析：一、 城內(nèi)區(qū)人口布局狀況及文化背景：按照行政區(qū)劃來看，城內(nèi)區(qū)含蓋了蓮湖區(qū)、新城區(qū)和碑林區(qū)三個城區(qū)，土地面積共12平方公里，它包括13個街道辦事處，共37萬人口。在華清東路的產(chǎn)河區(qū)域，華清園小區(qū)、金裕家園等幾個大型中檔綠色生態(tài)住宅社區(qū)相繼在這里成立。今年以來，住宅均價連續(xù)快速上升，主要原因是在傳統(tǒng)的低房價地區(qū)連續(xù)推出了3000—4000元/平方米的大面積高檔公寓。%，低于城北，排在全市最低。西安著名的高校多集中于此。開發(fā)區(qū)的土地資源由管委會管理，不受城建局的領(lǐng)導(dǎo)。三、 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計在西安是最突出的，各個小區(qū)都比較注重水景設(shè)計。十年間，作為主要經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在高新區(qū)總計投資70多億元，開工各類建筑560萬平方米，竣工360萬平方米。外來企業(yè)總計411家，投資總額12億美元。所有對西安
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