【正文】 人口 18315人。 ? 白塔鎮(zhèn) 面積 ，人口 19469人。常州至溧水公路東西橫貫，鎮(zhèn)江至廣德公路南北穿越。 53′22″，東徑119176。金壇市轄 15個(gè)鎮(zhèn)：金城鎮(zhèn)、白塔鎮(zhèn)、河頭鎮(zhèn)、水北鎮(zhèn)、儒林鎮(zhèn)、堯塘鎮(zhèn)、直溪鎮(zhèn)、建昌鎮(zhèn)、朱林鎮(zhèn)、薛埠鎮(zhèn)、茅麓鎮(zhèn)、社頭鎮(zhèn)、指前鎮(zhèn)、洮西鎮(zhèn)、西崗鎮(zhèn)。 ? 茅麓鎮(zhèn) 面積 ，人口 24673人。 ■ 歷史文化與現(xiàn)代人文 金壇，鑲嵌在美麗富庶江南平原上的一顆明珠，長(zhǎng)江三角洲開(kāi)放城市之一，東近上海，西偎南京。 這里傳統(tǒng)的高效農(nóng)業(yè)邁上了新、特、優(yōu)的臺(tái)階，工業(yè)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)外開(kāi)放環(huán)境優(yōu)越，設(shè)施配套。 按照 “ 綠隨路建、有路皆綠 ” 的思路，在城市外圍實(shí)施了 “ 四路四口一河 ” 綠色通道建設(shè)工程，形成城市防護(hù)林帶；建成了 東環(huán)一路、丹陽(yáng)門(mén)北路、華陽(yáng)路等多條園林景觀路 ，形成沿河?xùn)|路、沿河西路、虹橋路、市場(chǎng)路，縣府路等林蔭路，城市道路綠化網(wǎng)絡(luò)初具雛形，實(shí)現(xiàn)了較好的生態(tài)和景觀效益，基本做到 “ 四季樹(shù)常綠、月月花盛開(kāi) ” 。 ? 體育 ? 全民健身意識(shí)不斷增強(qiáng)。目前全市境內(nèi)共有干支線航道 37條，通航里程達(dá) 293公里，其中五級(jí)航道為丹金溧漕河，計(jì) ，六級(jí)航道為通堯河，計(jì) ，七級(jí)航道 5條，計(jì) ,其余為等外級(jí)航道 30條，計(jì) 。 ? 農(nóng) 業(yè) ? 2021年全市完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) 5%。 紡織服裝、機(jī)械電子、精細(xì)化工、新型材料四大支柱產(chǎn)業(yè) 健康發(fā)展，完成工業(yè)總產(chǎn)值 、產(chǎn)品銷售收入 、工業(yè)增加值 、利稅總額 ，分別比上年增長(zhǎng) %、 36%、 %和 %，分別占規(guī)模工業(yè)比重為 %、 %、 %和 %。 一批重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，晨風(fēng)服裝有限公司高檔面料生產(chǎn)線，江蘇江東化工有限公司的燒堿生產(chǎn)項(xiàng)目，常州億晶光電科技有限公司的單晶硅切片、太陽(yáng)能電板封裝生產(chǎn)項(xiàng)目，康泰氟化工有限公司的新型環(huán)保制冷劑及發(fā)泡劑項(xiàng)目等， 這些項(xiàng)目的建設(shè)為我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增添了發(fā)展后勁。全年完成業(yè)務(wù)總收入 ，增長(zhǎng) %，凈增電話用戶，凈增寬帶用戶 5461戶。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)年平均為%。 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成效顯著。全年人民幣現(xiàn)金收入 ，增長(zhǎng) 31%；人民幣現(xiàn)金支出 ，增長(zhǎng) 31%，收支相抵累計(jì)凈投放 億元。年末全市居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá) 17219元，增長(zhǎng) %。 ? 各 城鎮(zhèn) 規(guī)劃發(fā)展 功能 ? 白塔、河頭、洮西等鎮(zhèn)處于城市的邊緣，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)與加工等具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，應(yīng)扶植其發(fā)展壯大，成為其特色功能，同時(shí)嚴(yán)格控制污染工業(yè)在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)，鼓勵(lì)發(fā)展無(wú)污染的輕工電子類產(chǎn)業(yè)，使這些鎮(zhèn)成為中心城的天然凈化緩沖區(qū)。 ? 附：一區(qū)三園總體規(guī)劃圖 ? 城南新區(qū)（南移） ? 城南新區(qū) 位于錢(qián)資蕩北岸，南二環(huán)南側(cè)，金宜路西側(cè)，鎮(zhèn)廣線東側(cè)，屬辦公、商貿(mào)、居住等用地，總用地面積為15km2，該新區(qū)毗鄰 金壇 老城區(qū) 。 兩軸：東環(huán)二路作為南北向主干道，聯(lián)系老城與新區(qū)，未來(lái)可以跨越湖面向南繼續(xù)延伸；南環(huán)二路貫穿東西溝通開(kāi)發(fā)區(qū)，成為新區(qū)重要的生活性主干道。三月份有 2宗土地進(jìn)行了公告，土地供應(yīng)面積為 米，占一季度土地供應(yīng)量的 %。 6 ? （ 2）按供應(yīng)區(qū)域、位置 金壇市 2021年一季度公開(kāi)供地情況表二 單位：宗 用途 商業(yè) 住宅 商住辦 其他 合計(jì) 宗數(shù) 7 2 6 0 15 城區(qū) 1 1 5 0 7 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 6 1 1 0 8 ? 從出讓面積來(lái)看： ? 商住辦兼容的土地供應(yīng)量占大多數(shù)，約，比例高達(dá) %。 本季度成交的土地均以掛牌形式出讓。但從城市發(fā)展速度的合理性及城市規(guī)劃進(jìn)度上講，未來(lái)土地的供應(yīng)將集中在新城區(qū)增量土地和主城區(qū)存量土地上。無(wú)論區(qū)域和土地用途，均采用掛牌的形式進(jìn)行了公告，并根據(jù)報(bào)名人數(shù)確定是否采用拍賣(mài)或掛牌方式出讓。 ? 土地成交情況（二季度） 按成交時(shí)間 二季度土地成交比較平均。 虹橋路西側(cè)地塊共有四家單位報(bào)名參拍，拍賣(mài)較為激烈，但最終為我市民營(yíng)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作取得，成交價(jià)（含拍賣(mài)傭金及契稅）為 265萬(wàn)元 /畝。 ? 目前城東區(qū)域 在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目近 10個(gè)， 金谷華城、華城嘉園、景潭花園、碧水華庭等項(xiàng)目銷售領(lǐng)銜的城東房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈成熟在金壇首屈一指。 ? 充足的停車位 ? 此項(xiàng)目的大戶型主要是別墅類，而非普通住宅類，一般住宅樓中的大戶型較少，主要集中于頂層。 ? 得房率在 82% ? 小區(qū)的內(nèi)部已經(jīng)全部施工完畢，且入住率較高 ? 外立面部分貼磚處理，有一定的檔次感。 ? 目前處于期房階段 ? 外立面尚未呈現(xiàn)。 ? 樓盤(pán)形態(tài)：許多未買(mǎi)房的金壇市民均在等市場(chǎng)推出多層房源，對(duì)于小高層的住宅沒(méi)有太多興趣，許多市民都在持幣等待市場(chǎng)上的多層房源。 ■ 購(gòu)房者區(qū)域分布 ? 目前金壇購(gòu)房者主要以金壇當(dāng)?shù)厥忻駷橹?，在金壇成家以及在金壇投資興業(yè)的個(gè)體也是金壇購(gòu)房不可忽視的群體。5左右。 ★ 小區(qū)內(nèi)部景觀： 金壇地區(qū)對(duì)于景觀綠化的重視使開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)必須十分重視景觀綠化工作，同時(shí)從目前的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，開(kāi)發(fā)商仍然停留在先做住宅后做景觀的建筑規(guī)劃理念上，目前還沒(méi)有哪一個(gè)小區(qū)從：先做景觀再做住宅的理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，景觀賣(mài)點(diǎn)仍然是開(kāi)發(fā)商較為重視的一大賣(mài)點(diǎn)。小高層和高層住宅一般基價(jià)高于多層，且樓層較高導(dǎo)致總價(jià)偏高。 在促銷人群上，主要偏向于一些專業(yè)人群如：教師、公務(wù)員、工體工商戶等，不同人群憑借不同的身份在不同階段享受不同的優(yōu)惠政策。部分售樓處增加了建筑材料的真品展示區(qū)域，如鳳凰城項(xiàng)目，目前在城東，很多樓盤(pán)在這一點(diǎn)上是忽略的。小區(qū)的對(duì)面有華城小學(xué)、華城幼兒園，南鄰第一中學(xué)、第五中學(xué)、華城菜場(chǎng)等，生活配套較為齊全，到市中心 5分鐘車程左右，同時(shí)伴隨著年底公交線路的通車，交通優(yōu)勢(shì)將更加凸現(xiàn)。 21平米，其中 52平米 78平米為 4樓單身公寓的主要戶型面積，一房一廳設(shè)置，且面積公攤較大，得房率不到 70%。 ★格描述（價(jià)格支撐點(diǎn)）： 與該區(qū)域均價(jià)，在售其他樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比 目前金水灣樓盤(pán)的均價(jià)比在售的城東樓盤(pán)普遍偏高 100150元 /平米左右（除新開(kāi)工建設(shè)的名世家園均價(jià)在 2800元）。 抗性：價(jià)格偏高（單價(jià)）、剩余房源面積市場(chǎng)認(rèn)可度差（兩極分化嚴(yán)重，大小戶型偏多）、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)（室內(nèi)有梯形柱、大梁）、景觀綠化工作工期滯后、口碑效應(yīng)較差 南京策地置業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃部 2021年 9月 14日 ? 。因此整體來(lái)說(shuō)，金水灣樓盤(pán)的價(jià)格不存在任何優(yōu)勢(shì)而言。 130以上的占剩余房源的 50%左右，剩下的主要為單身公寓和頂層。 6萬(wàn)平米，建筑面積在 23萬(wàn)平米左右。 ★銷售培訓(xùn)： 在銷售培訓(xùn)上，一般都是在項(xiàng)目的開(kāi)始對(duì)全體銷售員進(jìn)行系統(tǒng)的建筑基本知識(shí)和項(xiàng)目知識(shí)、接待技巧的培訓(xùn)，在進(jìn)入銷售的穩(wěn)定期后，對(duì)于項(xiàng)目的項(xiàng)目知識(shí)考核尤其是相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的理解和考核較少。 目前在公關(guān)資源整合和利用上運(yùn)用較有特色的主要有鳳凰城的明星代言、碧水華庭的送電影下鄉(xiāng)等。 目前基本所有樓盤(pán)的價(jià)格都是參考當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)（市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法）的價(jià)格并結(jié)合小區(qū)的造價(jià)進(jìn)行制定，在價(jià)格策略上沒(méi)有太多的嘗新。 ★小區(qū)特色小品： ? 目前在小區(qū)內(nèi)部以及小區(qū)大門(mén)口進(jìn)行特色小品設(shè)置的小區(qū)不多，在這一點(diǎn)上對(duì)于我司金水灣項(xiàng)目的二期乃至三期景觀規(guī)劃中可以大膽的進(jìn)行特色小品的設(shè)置，同時(shí)小品的設(shè)置必須與當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)相結(jié)合。 ★綠化率： ? 金壇城市歷來(lái)重視綠化建設(shè)，因此一般開(kāi)工建設(shè)的小區(qū)的綠化率均達(dá)到 30%以上，其中名世家園、東城宜景苑以 40%的綠化帶成為引領(lǐng)成功綠化社區(qū)的典范。 3045歲 二次置業(yè)者 （自用、投資） 4555歲 養(yǎng)老購(gòu)房 2530歲 首次置業(yè)者 （自用） 五、金壇市目前主要在售樓盤(pán)綜合分析 ■ 產(chǎn)品綜合分析： ★開(kāi)發(fā)商背景 目前金壇的開(kāi)發(fā)商主要以當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開(kāi)發(fā)總公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹?；在外地的開(kāi)發(fā)商中以金谷集團(tuán)和亞虹集團(tuán)最為雄厚，知名的開(kāi)發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨(dú)資企業(yè)，這樣的企業(yè)一般剛剛開(kāi)始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認(rèn)可其開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。同時(shí)十分看重各階段的促銷手段，不易在銷售的平穩(wěn)期沖動(dòng)下定。 ? 得房率也較高，達(dá) 85%。 ? 價(jià)格： 27882988元 ? 碧水華庭 ? 樓盤(pán)形態(tài)：占地 28萬(wàn)平米，主要為多層和小高層（ 9層）為主。 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 892戶 ? 戶型面積：目前主力面積在 130左右，為金水灣大戶型推廣的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，其余面積從 110230之間不等?，F(xiàn)階段靠近東部的樓盤(pán)周邊的市政配套設(shè)施 逐步 完善，以金谷華城 、景潭花園 為代表的樓盤(pán)注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與生活配套的規(guī)劃，這使得區(qū)域項(xiàng)目 的景觀綠化 對(duì) 市民 生活居住的吸引力 明顯 提升。成交地塊小、中、大相兼。 按成交規(guī)模 該季度公開(kāi)掛牌出讓的土地中，成交面積浮動(dòng)范圍較大，其中地塊規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以上的土地占到出讓總量（數(shù)量）的 25%，可見(jiàn)以小地塊供應(yīng)為主，規(guī)模性土地供應(yīng)較少。 ? （ 1）按供應(yīng)宗數(shù)、面積 金壇市 2021年二季度公開(kāi)供地情況表一 ；單位：平方米 用途 商業(yè) 商住 商辦 住宅綜合 合計(jì) 宗數(shù) 1 1 1 1 4 面積 8904 29603 2224。五月份沒(méi)有出讓土地公告。外地企業(yè)，主要選擇規(guī)模性較大的地塊，規(guī)模性地塊有利于形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 ? 城區(qū)用地類型豐富，包括商業(yè)