【正文】 城……………………………………………………………u 華都橄欖城 ………………………………………………………u 陽(yáng)光水韻……………………………………………………………u 綠洲國(guó)際花園………………………………………………………u 望海御苑……………………………………………………………u 海通駿景……………………………………………………………u 盛大花園……………………………………………………………第三章 東城住宅類項(xiàng)目…………………………………………………一、 東城概況二、 在售住宅項(xiàng)目及調(diào)研分析u 鳳凰國(guó)際城………………………………………………u 國(guó)際新城…………………………………………………u 錦城佳園…………………………………………………u 麗景國(guó)際…………………………………………………u 龍熙新都…………………………………………………u 金辰聚豪苑…………………………………………………u 涌金門(mén)………………………………………………………u 都市中心……………………………………………………u 金辰永興花園………………………………………………u 都市新天地…………………………………………………u 科達(dá)遠(yuǎn)鑒……………………………………………………u 科達(dá)易尚……………………………………………………u 雅仕方舟麗墅………………………………………………u 陽(yáng)光100城市麗園…………………………………………u 德泰家園……………………………………………………u 天華家園……………………………………………………u 偉浩春天花園………………………………………………u 奧林匹克花園………………………………………………u 瑞璟國(guó)際公館………………………………………………u 英威花園……………………………………………………u 書(shū)香苑………………………………………………………u 大海鑫天地…………………………………………………u 水岸名都……………………………………………………u 萬(wàn)達(dá)高爾夫花園……………………………………………u 東辰鑒墅………………………………………………………u 明月豪庭………………………………………………………u 楓情水岸………………………………………………………u 新新家園………………………………………………………第二部分 寫(xiě)字樓項(xiàng)目一、 在售項(xiàng)目及調(diào)研分析u 鑫都財(cái)富中心…………………………………………………u 華納大廈………………………………………………………u 河濱花園（寫(xiě)字樓部分）……………………………………u 東趙大廈………………………………………………………u 四方大廈………………………………………………………u 萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈………………………………………………第三部分 商業(yè)類項(xiàng)目一、 在售項(xiàng)目及調(diào)研分析u 金大地裝飾城………………………………………………u 黃河口文化市場(chǎng)……………………………………………u 清風(fēng)湖步行街………………………………………………u 偉浩假日廣場(chǎng)……………………………………………u 銀座城市廣場(chǎng)………………………………………………u 眾成時(shí)代中心…………………………………………………第四部分 東營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域特征第五部分 品牌地產(chǎn)在東營(yíng)一、 陽(yáng)光100二、 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)三、 天業(yè)股份四、 海信地產(chǎn)第六部分 結(jié)束語(yǔ)前 言東營(yíng)是一個(gè)年輕的城市，城市的年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，購(gòu)買(mǎi)力不容忽視。 本文觀點(diǎn)僅為本司項(xiàng)目參考之用。濟(jì)南路商業(yè)街沿線共有眾成時(shí)代中心、鑫都財(cái)富中心、華納大廈三個(gè)在售項(xiàng)目，均為高層寫(xiě)字樓，后面將在寫(xiě)字樓項(xiàng)目篇章里著重介紹。項(xiàng)目圍擋畫(huà)面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項(xiàng)目的視覺(jué)傳達(dá)力。學(xué)校有幼兒園、中學(xué)、大學(xué)，學(xué)區(qū)效應(yīng)明顯。推廣主題好房子 好日子項(xiàng)目名稱香格里拉項(xiàng)目地址西二路與濰坊路交匯之處開(kāi)發(fā)商?hào)|營(yíng)海盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司美國(guó)開(kāi)樸設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)開(kāi)樸建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司物業(yè)管理公司勝利油田玉山物業(yè)策劃公司北京君聯(lián)東方房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售中心地址西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處銷(xiāo)售電話05468210188/8210288占地面積20000㎡建筑面積若定位重復(fù)，而樓盤(pán)入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的養(yǎng)成期將會(huì)被無(wú)限放長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)戶來(lái)說(shuō)都不是一件好事情。8555797開(kāi)發(fā)商?hào)|營(yíng)盛運(yùn)家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商?hào)|營(yíng)德運(yùn)恒置業(yè)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司占地面積130065㎡建筑面積一期建筑面積38000余平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定容積率起價(jià)3910元/㎡綠化率48﹪付款方式及折扣情景洋房首付30％，別墅50％戶型情況72戶情景洋房、133戶聯(lián)排別墅組成項(xiàng)目名稱海通時(shí)代康橋項(xiàng)目地址銷(xiāo)售中心地址銷(xiāo)售電話開(kāi)發(fā)商投資商營(yíng)銷(xiāo)代理物管公司物業(yè)類型勝中薈萃物業(yè)建筑面積戶數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間起價(jià)銷(xiāo)售率30%綠化率容積率建筑優(yōu)惠戶型面積推廣主題運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口廣告銷(xiāo)售案場(chǎng)項(xiàng)目名稱天業(yè)盛世龍城項(xiàng)目地址東營(yíng)市西城東趙村舊址，南臨黃河路，北靠北一路與嬉水公園相隔。城市規(guī)劃中屬于政府辦公及生活區(qū)，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)的后續(xù)發(fā)展將為本區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積蓄力量。陽(yáng)光水韻現(xiàn)房，全部為雙拼別墅，建筑密度較大，樣板間公開(kāi)中。第三章 東城住宅類項(xiàng)目一、 東城概況二、在售項(xiàng)目及調(diào)研分析東城西部地區(qū)（東二路以西）是城市總體規(guī)劃確定的居住工業(yè)綜合區(qū)。地?zé)釡厝霊簦涵h(huán)保型地?zé)岵膳c戶式中央空調(diào)并用，溫泉入戶的獨(dú)有享受讓您永葆身體健康?！　『ＭE景一期12棟多層，已于2006年11月全面交付業(yè)主使用；海通駿景二期13棟多層，封頂熱銷(xiāo)，預(yù)計(jì)2007年6月全面交付；海通駿景三期環(huán)中心湖景6棟小高層嶄新亮相，2007年3月開(kāi)工建設(shè)，270度水景小高層，開(kāi)闊空間，成就非凡眼界。入住情況已入住。小區(qū)配套人車(chē)分流、無(wú)障礙設(shè)計(jì)，24小時(shí)周界安防、全天候無(wú)縫隙紅外監(jiān)控，封閉式物業(yè)管理。 眾成 水岸天華規(guī)劃設(shè)計(jì)有60－200平方米的多種精品戶型，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求。綠化率40﹪內(nèi)部配套市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。銷(xiāo)售電話05468058555/8058666占地面積26萬(wàn)㎡建筑面積19萬(wàn)㎡容積率綠化率﹪開(kāi)盤(pán)時(shí)間200769銷(xiāo)售率獨(dú)棟別墅售完。項(xiàng)目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨(dú)棟組合而成 ，一期總供量369戶，其中雙拼別墅13棟26戶、獨(dú)棟別墅7戶、低密度花園洋房19棟152戶。小區(qū)配套，射頻IC卡門(mén)禁系統(tǒng)、周界防范監(jiān)控系統(tǒng)；并將“注重鄰里、情景攬光、私家庭院”等新的生活建筑空間概念引入東營(yíng)。該項(xiàng)目周邊大配套有待改善，社區(qū)居民生活便利性較低。戶型面積70230㎡總體銷(xiāo)售率85％左右目標(biāo)客戶來(lái)源首次置業(yè)客戶分析：鳳凰國(guó)際城位于東城大型高尚生活板塊國(guó)際新城內(nèi)。建筑面積178。瑞都花園項(xiàng)目名稱瑞都花園項(xiàng)目地址云門(mén)山路與南一路交叉口南側(cè)（桐鳳小區(qū)西鄰）銷(xiāo)售中心地址南一路汽修廠西鄰銷(xiāo)售電話0546 81795558099777 8098666開(kāi)發(fā)商山東金辰建設(shè)集團(tuán)占地面積120060㎡建筑面積178。春看百花；夏戲荷；秋觀明月；冬賞雪；盡享美好四季分光陽(yáng)光100城市麗園（）項(xiàng)目名稱陽(yáng)光100城市麗園項(xiàng)目地址　北一路（原青島路）與東四路交處銷(xiāo)售中心地址北一路（原青島路）與東四路交處銷(xiāo)售電話05468730666開(kāi)發(fā)商北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司德國(guó)SCAPE公司建筑設(shè)計(jì)公司丹麥SHL公司景觀設(shè)計(jì)公司日本LDC公司會(huì)所設(shè)計(jì)　澳大利亞DCM室內(nèi)設(shè)計(jì)　意大利EKA　意大利GSamp。英威花園項(xiàng)目名稱英威花園項(xiàng)目地址東營(yíng)市東城府前大街86號(hào)銷(xiāo)售中心地址東營(yíng)市東城府前大街86號(hào)銷(xiāo)售電話0546 8050666開(kāi)發(fā)商山東海云房地產(chǎn)公司建筑面積㎡戶數(shù)一期160戶綠化率﹪內(nèi)部配套觀景式外飄窗，地板式采暖，三線入戶，框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。華納大廈鑫都財(cái)富中心東趙大廈項(xiàng)目名稱萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈項(xiàng)目地址東營(yíng)市東城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)府前大街與沂州路交匯處銷(xiāo)售中心地址銷(xiāo)售電話0546—8050888開(kāi)發(fā)商山東萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)公司策劃公司廣告公司物業(yè)管理公司占地面積建筑面積29000平方米容積率綠化率層數(shù)17認(rèn)購(gòu)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)5500元/平米12層南向6900元/平米，北向6700元/平米租金不含空調(diào)、物業(yè)費(fèi)樓層差付款方式及折扣交付時(shí)間已現(xiàn)房戶型面積配比總體銷(xiāo)售率目標(biāo)客戶來(lái)源推廣主題媒體選擇營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分析：大廈采用美國(guó)進(jìn)口特靈中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)；采用原裝日本三菱電梯，并設(shè)計(jì)有全智能化消防系統(tǒng)；玻璃幕墻采用先進(jìn)的LowE玻璃，提高了使用效率，真正節(jié)約了能源。同時(shí)又面臨比較嚴(yán)重的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，同品類產(chǎn)品蜂擁出現(xiàn)，產(chǎn)品面狹窄，各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目急于打開(kāi)市場(chǎng)缺口，我們的調(diào)研在這樣的環(huán)境下進(jìn)行，便有了現(xiàn)實(shí)意義。夏季制冷6元/平米/季度，冬季采暖22元/平米/季度第三部分 商業(yè)類項(xiàng)目東營(yíng)的商業(yè)成熟地段較少，而商業(yè)類項(xiàng)目必須要與商業(yè)中心區(qū)保持近距離，但成熟地段的可開(kāi)發(fā)地段屈指可數(shù)，造成項(xiàng)目數(shù)量少。觀景式外飄窗、地板式采暖、三線入戶、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、全明戶型設(shè)計(jì)、廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修等。容積率綠化率%內(nèi)部配套毛坯或精裝認(rèn)購(gòu)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率50﹪左右均價(jià)3500元/m2最高價(jià)3900左右樓層差50元/m2左右付款方式及折扣一次置業(yè)首付30﹪，二次40﹪車(chē)庫(kù)價(jià)格閣樓價(jià)格戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)（Mini公寓）三室二廳二衛(wèi)（別墅式洋房）二室二廳一衛(wèi)（Mini公寓）四室三廳三衛(wèi)（別墅式洋房）216二室二廳二衛(wèi)（Mini公寓）100二室二廳一衛(wèi)（別墅式洋房）三室二廳二衛(wèi)（Mini公寓）總體銷(xiāo)售率一期80﹪左右二期Mini公寓50﹪左右，主要剩余大戶型。未定容積率綠化率65﹪付款方式及折扣別墅50％總體銷(xiāo)售率95％戶型面積200500㎡分析：金辰二次置業(yè)40％總體銷(xiāo)售率70％目標(biāo)客戶來(lái)源首次置業(yè)客戶分析：。戶型面積210400平方米總體銷(xiāo)售率目標(biāo)客戶來(lái)源油城高收入者。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，道路寬闊，市政規(guī)劃配套設(shè)施齊全。東營(yíng)市東城北一路與東三路交匯處