【正文】 1 至 6 月，城區(qū)新建商品房銷售面積出現(xiàn)逐月回升現(xiàn)象， 6 月份呈放量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，兩個(gè)月的銷量占半年銷量的六成。 就房地產(chǎn)開發(fā)而言， 近兩年， 住宅開發(fā)投資和銷售均占絕對(duì)主體 。 普通職工的工資待遇約 10002021元，人數(shù)占比 4050%；普通管理人員待遇在 20213000 元，占比約 3035%； 3000元以上管理層占比約 20%。 “兩片”：以東方紅路為界，南部為城市居住及綜合服務(wù)區(qū)、北部為工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 江蘇波司登、上海光明乳業(yè)、河南雙匯、廣東樂華陶瓷、山東皇明、日本明治機(jī)械、臺(tái)灣美利達(dá)自行車、香港富國(guó)金融集團(tuán)等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè) 進(jìn)駐 。 第二，居民消費(fèi)能力偏弱，消費(fèi)傾向有待提高。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到 25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。嚴(yán)格落實(shí)住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益中提取不低于 10%的比例用于廉租住房保障的規(guī)定，結(jié)余部分可用于建設(shè)公共租賃住房。長(zhǎng)期政策調(diào)控目標(biāo)緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管措施促使商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房 +保障房”雙軌體系，最終實(shí)現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡，從近期將對(duì)首套房貸款比例上調(diào)就可以明顯看出這一點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人 住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。“兩帶”指依托德濱高速、德商高速連接線形成的以德州中心城區(qū)為中心的東、西兩 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 9 頁 共 25 頁 條市域城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶。 城鎮(zhèn)居民居住狀況 城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（平米） 051015202530352021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（平米） 數(shù)據(jù)來源：德州市統(tǒng)計(jì)局 人均住房面積是德州市未來城市發(fā)展，居民居住剛性需求的宏觀數(shù)據(jù)，具有重要參考價(jià)值。 二是德州 有更多的家庭戶數(shù)從原家庭中分化 出來，增加了總戶數(shù)的變化。 總體看， 德州的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢，產(chǎn)業(yè)占比不高 ，與發(fā)達(dá)城市 （北京、上海、廣州等） 的 70%比重相比相差較遠(yuǎn) ，與濟(jì)南（ 2021 年第三產(chǎn)業(yè) 占比 52%）也有較大差距 。增長(zhǎng)速度也較為平緩。 （ 二 ）周邊 2 公里范圍內(nèi) 生活配套設(shè)施 周邊兩公里內(nèi)基本沒有生活配套設(shè)施 ，基本的生活消費(fèi)都難以保證 。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 1 頁 共 25 頁 德州 房地產(chǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目基本 情況 （一）地塊基本信息 區(qū)域位置 地塊位于 德州 市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)晶華北路 北端 。項(xiàng)目西南方向 500 米 左右 處有十多間沿街商鋪， 算是最大的 生活配套 設(shè)施。 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 4 頁 共 25 頁 德州與全國(guó)G D P 增長(zhǎng)率對(duì)比%%%%% %%%%%0%5%10%15%20%25%2021 2021 2021 2021 2021 年份百分比德州 全國(guó) 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 20212021 年，德州市 GDP 經(jīng)濟(jì)總量呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ， 年平均增長(zhǎng)率保持在10%以上， 均高出 同年 全國(guó)平均 增長(zhǎng) 水平。 但 從 2021年開始，第三產(chǎn)業(yè)有了發(fā)展和提升， 這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。一戶當(dāng)中家庭成員平均數(shù)量逐步減少，并且從 08 年開始減少的速度加快。 數(shù)據(jù)說明， 07 年到 10 年，德州市 的城鎮(zhèn)居民人均建筑面積增長(zhǎng)不快，并且 2021 年出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。 項(xiàng)目地點(diǎn)處在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，位于 未來重點(diǎn)打造的先進(jìn)制造業(yè)基地范圍 內(nèi) 。 這是央行今年以來第三次加息，也是金融危機(jī)之后第五次加息。 （ 4）德州本地政策 為了貫徹“國(guó)八條”，德州市市政府決定， 2021 年度的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為 ：新房?jī)r(jià)格增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。資金缺口較大的地方可適當(dāng)提高提取比例 。 ◎動(dòng)態(tài)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù)以中小套型、中低價(jià)位商品住宅為重點(diǎn)，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持合理的房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)規(guī)模，努力滿足城鎮(zhèn)居民的合理購房需求。 第三，德州市人口聚集度較高。 產(chǎn)業(yè) 初步形成了新能源、生物醫(yī)藥、空 調(diào)、機(jī)械電子、紡織服裝、食品深加工、建材、物流等八大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 “三軸”：一是以東風(fēng)東路為主導(dǎo)的城市東西向空間發(fā)展軸，是城市重要的景觀軸和公共服務(wù)功能軸。普通職工的組成： 70%以上的來至德州市普通工薪階層的子女和周邊下縣的年輕人， 20%左右 的 外來打工者。 （二）德州市 住宅市場(chǎng)分析 區(qū)域劃分 根據(jù)德州 市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對(duì) 德州市的 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 15 頁 共 25 頁 樓盤區(qū)域進(jìn)行劃分 為鐵西板塊、北部工業(yè)區(qū)板塊、北部城區(qū)、城區(qū)中心板塊、南部城區(qū)板塊、河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊、高鐵新區(qū)板塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米，比去年同期下降 %；存量商品房 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %；實(shí)際銷售套數(shù)和面積止跌回升，達(dá)到 2585 套、 萬平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) %和 %。 戶型基本是 120 ㎡以上大戶型，以高舒適度為目標(biāo) 。 至尊名郡 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊 一期 主要是開發(fā)區(qū)職員 ，占 80%；下縣客戶 20%； 二期 一部分企業(yè)團(tuán)購 ，其他還未定 。 目前德州市城市發(fā)展速度非常迅速，商品房?jī)r(jià)格日漸攀升， 尤其是高鐵的開通，對(duì)德州整體的人流提供利好支撐 。其中新建廉租住房 1350 套，新建經(jīng)濟(jì)適用住房 3250 套，新建公共租賃住房 5000 套 。中層管理者，比例 20%，收入20213000 元 /月，基本來自市區(qū)和外地，可歸為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，剩余的是企業(yè)的上層管理者，人數(shù)在 510%，大都是外地商人和本地企業(yè)家。 價(jià)格定位依據(jù) 目前， 德州的中心市區(qū)均價(jià)在 7000 元 /㎡ （以玫瑰公館高層住宅為參考價(jià)） ；北部工業(yè)園 、 南部郊區(qū) 和 鐵西 片區(qū)的 均價(jià)也在 4000 元 /㎡ 以上（通過至尊名郡的購房客戶了解到的價(jià)格） ； 開發(fā)區(qū)的均價(jià)在 5500 元 /㎡ （以中建華府和江南水郡為主要參考價(jià)） ； 與我項(xiàng)目地點(diǎn)距離最近的項(xiàng)目 “至尊名郡” 均價(jià) 已經(jīng)到了 3850元 /㎡ （簡(jiǎn)裝交房 ） 。 （二）項(xiàng)目定位 物業(yè)類型定位 ： 住宅 +商業(yè) +公建配套，商業(yè)配套占比 34%左右； 建筑類型定位：小高層或高層或多層 整體定位：普通工薪階層的首次置業(yè)房 檔次定位：低中端產(chǎn)品 產(chǎn)品定位： 戶型和面積： ? 7080 ㎡ 兩 室小戶型：占比 40%， ? 8090 ㎡的 普通 二室：占比 40%； ? 90110 ㎡的小三室：占比 15%； ? 110120 ㎡的普通三室：占比 5%。 第四， 調(diào)查表明，德州市目前對(duì)多層產(chǎn)品的審批相當(dāng)困難，幾乎不予審批，所以，綜合以上因素，為盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，土地獲取成本最多為 5000萬元。 第二，項(xiàng)目可操作性強(qiáng)， 銷售 前景 受銷售價(jià)格的影響十分大 。 風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格即可， 2 層外墻磚， 2 層以上墻面漆或則涂料；顏色可以是 灰白 相間格調(diào)。非常 擔(dān)心后期房?jī)r(jià)還會(huì)過快增長(zhǎng)，并且市場(chǎng)有了這一苗頭。該樓盤定位在工廠打工者，以及市區(qū)工薪階層的子女。我們的項(xiàng)目定位客群與保障性住房的需求客群相重疊，對(duì)項(xiàng)目的銷售構(gòu)成一定 威脅。 （四）威脅： 德州近兩年推出的樓盤很多，商品房存量較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化；本項(xiàng)目的客群范圍較窄，銷售率和去化速度都有風(fēng)險(xiǎn)。 從客群構(gòu)成看，區(qū)位好、高品質(zhì)樓盤以本地中上層客群為主，以改善性需求和投資 為主要購房目的。同時(shí)，至尊名郡交房方式為簡(jiǎn)裝，節(jié)省了中低收入客群的購房 總 成本， 又節(jié)約了購房者的裝修成本 和時(shí)間成本 ， 更具有吸引力。 交易價(jià)格分析 山東大舜天成置業(yè)有限公司 第 16 頁 共 25 頁 占比13%30%43%9%5%2021250025