【正文】 ……………………第二部分 寫字樓項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 鑫都財富中心…………………………………………………u 華納大廈………………………………………………………u 河濱花園（寫字樓部分）……………………………………u 東趙大廈………………………………………………………u 四方大廈………………………………………………………u 萬達國際大廈………………………………………………第三部分 商業(yè)類項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 金大地裝飾城………………………………………………u 黃河口文化市場……………………………………………u 清風湖步行街………………………………………………u 偉浩假日廣場……………………………………………u 銀座城市廣場………………………………………………u 眾成時代中心…………………………………………………第四部分 東營房地產(chǎn)項目的區(qū)域特征第五部分 品牌地產(chǎn)在東營一、 陽光100二、 萬達地產(chǎn)三、 天業(yè)股份四、 海信地產(chǎn)第六部分 結束語前 言東營是一個年輕的城市，城市的年齡結構以中青年為主，購買力不容忽視。建筑面積2956米178。 項目名稱海韻陽光（一期在售）項目地址東營市西二路東濰坊路南銷售中心地址東營市西二路東濰坊路南銷售電話05468272666/8272999開發(fā)商東營市大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑設計公司青島城鄉(xiāng)建筑院設計有限公司景觀設計公司上海百致建筑設計有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)物業(yè)類型一期：多層 洋房（400戶） 二期：高層 社區(qū)商業(yè) （一期：年底交付）占地面積7490㎡建筑面積67066㎡容積率綠化率%內(nèi)部配套廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線、地暖均價2800元/㎡（多層）3500元/㎡（洋房）樓層差80元/㎡車庫價格2500元/㎡車庫面積1731㎡（車庫、地面停車位）儲藏室1300元/㎡戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)主題語水岸園林 海韻風情價格優(yōu)惠無項目名稱天籟華都項目地址東營西城西二路勝華轉盤北500米路西開發(fā)商東營區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司規(guī)劃設計公司中國建筑設計研究院物業(yè)管理公司東營陽光物業(yè)管理有限責任公司策劃公司廣告公司東營陽光房地產(chǎn)銷售有限責任公司物業(yè)類型住宅配單體商業(yè)。主要有：項目名稱仁恒名邸項目地址黃河路與燕山路交匯處銷售中心地址項目所在地銷售電話0546開發(fā)由西向東推進?？梢哉f直接影響東營是否能夠完成東西對接，實現(xiàn)經(jīng)濟、城市建設的飛躍?？傮w銷售率6070﹪目標客戶來源內(nèi)部人員訂購為主分析：推廣主題分析：項目位于東營市北一路以北、東一路以東。南部（黃河路以南，東二路以東）交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地勢平坦，基礎設施條件完善，這些優(yōu)勢條件，使笨地區(qū)有可能建成東城高品質的商貿(mào)辦公居住綜合區(qū)，同時也是展示東城城市景觀風貌的重要地段。山東眾成地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設計中國建筑設計研究院策劃顧問深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)管理公司未定占地面積80000平方米建筑面積100000平方米容積率綠化率39﹪小區(qū)配套實驗小學、實驗中學、東營一中 東營市人民醫(yī)院 金水農(nóng)貿(mào)市場、眾成商場、工業(yè)品市場 與清風湖公園、新世紀廣場緊鄰開盤時間銷售率50﹪均價3100元/㎡最高價樓層差3050元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)首付30﹪，二次40﹪車庫價格未定戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）三室二廳一衛(wèi)99三室二廳一衛(wèi)124三室兩廳一衛(wèi)100三室二廳一衛(wèi)125三室二廳一衛(wèi)116二室二廳一衛(wèi)85總體銷售率50﹪目標客戶來源投資客戶，首次置業(yè)客戶。北區(qū)共開發(fā)住宅約3萬平方米，周圍為沿街旺鋪，多層住宅戶型從96159平方米，小高層戶型從131297平方米，德泰家園北區(qū)天然地熱集中供暖，24小時溫泉熱水入戶。設計理念：東辰項目占地420畝，規(guī)劃建筑面積約28萬平方米，是集別墅，情景洋房，寬景洋房，花園洋房，小高層和風情商業(yè)街，會所，幼兒園為一體的大型復合性樓盤。配套：教育、水電氣暖、物業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院等。目標客戶來源首次置業(yè)的青年群體推廣主題3. 向東，向海，向世界。項目名稱河濱花園沿街商鋪項目地址西城北一路與太行山路交匯處銷售中心地址項目所在地開發(fā)商東建房地產(chǎn)建筑設計公司策劃、廣告公司四一營銷物業(yè)管理公司開發(fā)商銷售電話占地面積建筑面積內(nèi)部配套綠化率開盤時間均價樓層差付款方式及折扣戶型價格戶型價格12層沿街商鋪招租360元/㎡/年36層整層整體出租推廣主題項目名稱項目地址東營市東二路與汾河路交叉口銷售中心地址東營市東二路與汾河路交叉口銷售電話05467398777/88開發(fā)商東營市嘉浩置業(yè)規(guī)劃設計公司建筑設計公司景觀設計公司策劃公司廣告公司物業(yè)管理公司占地面積110000平方米建筑面積150000平方米容積率綠化率38%內(nèi)部配套認購時間開盤時間銷售率均價最高價樓層差付款方式及折扣車庫價格閣樓價格戶型面積配比110650平方米總體銷售率目標客戶來源推廣主題媒體選擇營銷活動第四部分 東營房地產(chǎn)市場的區(qū)域特征東營房地產(chǎn)的區(qū)域特征是由其城市規(guī)劃決定的。目前東營的寫字樓項目一般為出售，這與當?shù)氐钠髽I(yè)性質、資金實力以及投資習慣有關。落地門窗讓湖景盡收眼底。聯(lián)排戶型面積約在230370平方米之間，疊拼戶型面積約在210240平方米之間。價： 1900元/㎡，最高價： 3900元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30％，二次置業(yè)40％。該項目由深圳嘉華創(chuàng)源設計公司主創(chuàng)；項目產(chǎn)品以更適合人居的“錯、露、退、院”建筑形態(tài)的寬景洋房、情景洋房和疊墅為主；輔有小高層產(chǎn)品。東辰鑒墅，占地26萬平米，總建筑面積約19萬平米。萬達國際大廈德泰家園項目名稱德泰家園項目地址東營市東城遼河路與登州路交叉口銷售中心地址東營市東城遼河路與登州路交叉口銷售電話0546 8325668 7828287開發(fā)商德泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積23898萬米178。魯班公寓項目名稱魯班公寓項目地址東營市黃河路161號銷售中心地址東營市黃河路161號市職業(yè)學院對面銷售電話0546 8060068開發(fā)商山東富邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積㎡建筑面積118796㎡容積率綠化率39﹪內(nèi)部配套地板采暖、三線入戶。價： 2750(元/㎡) 均開發(fā)商可將更多的精力放在打造產(chǎn)品品質上。第二章 新區(qū)住宅類項目一、 新區(qū)概況新區(qū)位于東西城中部對接地區(qū)，新區(qū)規(guī)劃用地面積約312公頃，總建筑面積約171萬平方米，其中行政辦公區(qū)建筑總面積25萬平方米，建成后可容納5000人辦公。項目名稱眾成格林楓景項目地址南臨菏澤路，北臨為規(guī)劃西五號路，東面是西一路，西接太行山路銷售中心地址項目所在地銷售電話0546—8175888 8175889開發(fā)商除香格里拉外，其它項目均規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)，對區(qū)域的物業(yè)形態(tài)上有補充，但對于各個項目來說商業(yè)定位更為重要，若定位得當，商業(yè)可實現(xiàn)互補，迅速積聚人氣。位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。以濟南路商業(yè)街為基點，輻射周邊，本司將根據(jù)具體線路區(qū)域依次介紹各個房地產(chǎn)在售項目。同時，油田作為目前的支柱產(chǎn)業(yè)，對城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東、西城以及新區(qū)的城市布局。內(nèi)部配套毛坯、部分精裝修綠化率38%左右開盤時間2007年11月底均價4280元車位部分車庫商鋪價格未定樓層差8050元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪戶型面積戶型面積一室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)132三室兩廳一衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)銷售率推廣主題地標上品官邸，收藏傳世榮耀該項目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內(nèi)，配套齊全，周圍有一定商業(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的銷售。磚混合，框架結構、地暖銷售中心地址西二路勝華轉盤北500米路西銷售電話8795228796555占地面積24萬㎡建筑面積21萬㎡容積率綠化率33%建筑密度%銷售率65﹪左右開盤時間2007年11月，2008年3月封頂價格小高層：3080元/㎡（起價）最高價：3500元/㎡多層：2590元/㎡首層：2960元/㎡五層：2500元/㎡層差80元/㎡車庫價格集中停車位。8799777 2921111開發(fā)商東營仁恒置業(yè)有限公司投資商香港里奧集團營銷代理誠天下物管公司暫定開發(fā)商周邊配套七中、實驗小學、中心醫(yī)院、振華、銀座、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)河衛(wèi)生所、交通醫(yī)院、汽車東站、公交西站、油田一中建筑面積㎡戶數(shù)住宅238戶，商鋪15戶開盤時間2007年8月28日入住時間2009年5月前起價3600元/㎡銷售率住宅75%，商業(yè)70%綠化率40﹪容積率，建筑框架 17F優(yōu)惠戶型面積95141㎡ 復式 154204㎡推廣主題繁華領地 精銳生活廣告黃河路沿街道旗銷售案場積極有序 歐式風格項目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務寫字樓及sohu公寓，兼顧居住、經(jīng)商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場合理布局，一梯兩戶/三戶，面積多樣，可滿足不同置業(yè)需求，美中不足的是戶型設計不合理，造成部分面積浪費。建筑面積23萬㎡綠化率35﹪物業(yè)費㎡左右戶型面積戶型面積總體銷售率目標客戶來源油城高端客戶付款方式及折扣首付50％推廣主題親水 親地 親自然廣告推廣高炮 道旗 網(wǎng)站 平面格林楓景以占地350余畝的規(guī)模，豐富的住宅類型，成為區(qū)域大盤，占據(jù)中高端住宅市場，但項目存在避免不了了的問題，項目南面緊鄰熱電廠，一定程度上影響項目檔次。在城市規(guī)劃上，新區(qū)將作為行政辦公區(qū)、住宅區(qū)并配以適量商業(yè)，促進東營整體發(fā)展。項目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。大海鑫天地項目名稱大海鑫天地項目地址東營市東城運河路488號開發(fā)商