【正文】 社區(qū)商業(yè) （一期：年底交付）占地面積7490㎡建筑面積67066㎡容積率綠化率%內(nèi)部配套廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線、地暖均價2800元/㎡（多層）3500元/㎡（洋房）樓層差80元/㎡車庫價格2500元/㎡車庫面積1731㎡（車庫、地面停車位）儲藏室1300元/㎡戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)主題語水岸園林 海韻風(fēng)情價格優(yōu)惠無項目名稱天籟華都項目地址東營西城西二路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西開發(fā)商東營區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計公司中國建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理公司東營陽光物業(yè)管理有限責(zé)任公司策劃公司廣告公司東營陽光房地產(chǎn)銷售有限責(zé)任公司物業(yè)類型住宅配單體商業(yè)。位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠(yuǎn)，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。項目名稱勝中碧水苑項目地址西城供水公司院內(nèi)銷售中心地址西城黃河路686號（地宮西側(cè)）勝中地產(chǎn)營銷中心由于未銷售，售樓處工作人員較少，且工作熱情不高，賣場氛圍欠缺。建筑面積2956米178。以濟南路商業(yè)街為基點，輻射周邊，本司將根據(jù)具體線路區(qū)域依次介紹各個房地產(chǎn)在售項目。東營市場沒有經(jīng)過劇烈的變動，需求一直處在勻速累積中，這樣的市場無論供還是需都是理性的，這種理性是因為東營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性所決定，有其個性，但放到整個全國市場這種個性又具有普遍性，即所謂的房地產(chǎn)泡沫只是集中在為數(shù)極少的特色城市，這些城市或是依賴政治，或是經(jīng)濟窗口，或是知名旅游地，大多具備話題性，遂成為投資的熱點，其它地區(qū)的房地產(chǎn)受這樣的大環(huán)境影響也有價格上的上升，但上升幅度遠(yuǎn)不及熱點城市，加之基點較低，尚處在當(dāng)?shù)乜腿旱南M承受力內(nèi)，因此可以說理性的供需具有普遍性，這也為我們調(diào)研東營市房地產(chǎn)市場提供了動力。本報告根據(jù)物業(yè)類型分為住宅篇、商業(yè)篇、寫字樓篇，并具體分析各物業(yè)類型下的房地產(chǎn)項目，從宏觀及微觀的角度透視東營房地產(chǎn)賣方市場。東營 房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告 目 錄前言………………………………………………………………………………6第一部分 住宅類項目第一章 西城住宅類項目……………………………………………………一、 西城概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 北海嘉園………………………………………………………u 華安榮寓………………………………………………………u 勝中碧水園…………………………………………………u 海韻陽光………………………………………………………u 萬家新城……………………………………………………u 香格里拉……………………………………………………u 天籟華都……………………………………………………u 勝運家園……………………………………………………u 仁恒名邸……………………………………………………u 東澤百合廣場………………………………………………u 海通時代康橋……………………………………………u 天業(yè)盛世龍城……………………………………………u 水岸華庭…………………………………………………第二章 新區(qū)住宅類項目…………………………………………………一、 新區(qū)概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 格林楓景……………………………………………………………u 海信盈城……………………………………………………………u 錦繡龍城……………………………………………………………u 華都橄欖城 ………………………………………………………u 陽光水韻……………………………………………………………u 綠洲國際花園………………………………………………………u 望海御苑……………………………………………………………u 海通駿景……………………………………………………………u 盛大花園……………………………………………………………第三章 東城住宅類項目…………………………………………………一、 東城概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 鳳凰國際城………………………………………………u 國際新城…………………………………………………u 錦城佳園…………………………………………………u 麗景國際…………………………………………………u 龍熙新都…………………………………………………u 金辰聚豪苑…………………………………………………u 涌金門………………………………………………………u 都市中心……………………………………………………u 金辰永興花園………………………………………………u 都市新天地…………………………………………………u 科達(dá)遠(yuǎn)鑒……………………………………………………u 科達(dá)易尚……………………………………………………u 雅仕方舟麗墅………………………………………………u 陽光100城市麗園…………………………………………u 德泰家園……………………………………………………u 天華家園……………………………………………………u 偉浩春天花園………………………………………………u 奧林匹克花園………………………………………………u 瑞璟國際公館………………………………………………u 英威花園……………………………………………………u 書香苑………………………………………………………u 大海鑫天地…………………………………………………u 水岸名都……………………………………………………u 萬達(dá)高爾夫花園……………………………………………u 東辰鑒墅………………………………………………………u 明月豪庭………………………………………………………u 楓情水岸………………………………………………………u 新新家園………………………………………………………第二部分 寫字樓項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 鑫都財富中心…………………………………………………u 華納大廈………………………………………………………u 河濱花園（寫字樓部分）……………………………………u 東趙大廈………………………………………………………u 四方大廈………………………………………………………u 萬達(dá)國際大廈………………………………………………第三部分 商業(yè)類項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 金大地裝飾城………………………………………………u 黃河口文化市場……………………………………………u 清風(fēng)湖步行街………………………………………………u 偉浩假日廣場……………………………………………u 銀座城市廣場………………………………………………u 眾成時代中心…………………………………………………第四部分 東營房地產(chǎn)項目的區(qū)域特征第五部分 品牌地產(chǎn)在東營一、 陽光100二、 萬達(dá)地產(chǎn)三、 天業(yè)股份四、 海信地產(chǎn)第六部分 結(jié)束語前 言東營是一個年輕的城市，城市的年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，購買力不容忽視。同時，油田作為目前的支柱產(chǎn)業(yè)，對城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東、西城以及新區(qū)的城市布局。 本文觀點僅為本司項目參考之用。第一章 西城住宅類項目第一節(jié) 西城概況西城作為東營的城市中心，歷來被油城人民成為“基地”，在人民心目中有絕對的地位，具體體現(xiàn)在完善的城市配套以及成熟的商業(yè)氛圍，也是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，同時此區(qū)域可開發(fā)土地有限，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向高密度項目發(fā)展，出現(xiàn)了一批小高層、高層項目。濟南路商業(yè)街沿線共有眾成時代中心、鑫都財富中心、華納大廈三個在售項目，均為高層寫字樓，后面將在寫字樓項目篇章里著重介紹。內(nèi)部配套毛坯、部分精裝修綠化率38%左右開盤時間2007年11月底均價4280元車位部分車庫商鋪價格未定樓層差8050元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪戶型面積戶型面積一室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)132三室兩廳一衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)銷售率推廣主題地標(biāo)上品官邸，收藏傳世榮耀該項目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內(nèi)，配套齊全，周圍有一定商業(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的銷售。項目圍擋畫面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項目的視覺傳達(dá)力。銷售電話0546學(xué)校有幼兒園、中學(xué)、大學(xué)，學(xué)區(qū)效應(yīng)明顯。磚混合，框架結(jié)構(gòu)、地暖銷售中心地址西二路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西銷售電話8795228796555占地面積24萬㎡建筑面積21萬㎡容積率綠化率33%建筑密度%銷售率65﹪左右開盤時間2007年11月，2008年3月封頂價格小高層：3080元/㎡（起價）最高價：3500元/㎡多層：2590元/㎡首層：2960元/㎡五層：2500元/㎡層差80元/㎡車庫價格集中停車位。推廣主題好房子 好日子項目名稱香格里拉項目地址西二路與濰坊路交匯之處開發(fā)商東營海盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計公司美國開樸設(shè)計建筑設(shè)計公司美國開樸建筑設(shè)計顧問公司物業(yè)管理公司勝利油田玉山物業(yè)策劃公司北京君聯(lián)東方房地產(chǎn)營銷機構(gòu)銷售中心地址西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處銷售電話05468210188/8210288占地面積20000㎡建筑面積項目案場營銷各有千秋，天籟華都以及香格里拉更注重客戶的項目體驗上，配有看房車，力爭將客戶帶到樓盤，實地感受。若定位重復(fù)，而樓盤入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的養(yǎng)成期將會被無限放長，對開發(fā)商、業(yè)戶來說都不是一件好事情。8799777 2921111開發(fā)商東營仁恒置業(yè)有限公司投資商香港里奧集團營銷代理誠天下物管公司暫定開發(fā)商周邊配套七中、實驗小學(xué)、中心醫(yī)院、振華、銀座、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)河衛(wèi)生所、交通醫(yī)院、汽車東站、公交西站、油田一中建筑面積㎡戶數(shù)住宅238戶，商鋪15戶開盤時間2007年8月28日入住時間2009年5月前起價3600元/㎡銷售率住宅75%，商業(yè)70%綠化率40﹪容積率，建筑框架 17F優(yōu)惠戶型面積95141㎡ 復(fù)式 154204㎡推廣主題繁華領(lǐng)地 精銳生活廣告黃河路沿街道旗銷售案場積極有序 歐式風(fēng)格項目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務(wù)寫字樓及sohu公寓，兼顧居住、經(jīng)商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場合理布局，一梯兩戶/三戶，面積多樣，可滿足不同置業(yè)需求，美中不足的是戶型設(shè)計不合理，造成部分面積浪費。8555797開發(fā)商東營盛運家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商東營德運恒置業(yè)（集團）有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司占地面積130065㎡建筑面積一期建筑面積38000余平方米開盤時間未定容積率起價3910元/㎡綠化率48﹪付款方式及折扣情景洋房首付30％，別墅50％戶型情況72戶情景洋房、133戶聯(lián)排別墅組成項目名稱海通時代康橋項目地址銷售中心地址銷售電話開發(fā)商投資商營銷代理