【正文】 陽光100奧林匹克花園天業(yè)股份萬大地產海信地產第六部分 結束語東營房地產顯著特點便是投資型購房需求疲軟，究其原因賣方市場長期以來的產品結構是重要因素。第二部分 寫字樓東營市市場有寫字樓發(fā)展的空間，這從遍地開花、蓬勃發(fā)展的第二產業(yè)以及與之不相匹配的辦公環(huán)境可見。引入北大附屬實驗學校，打造東營最具國際品位和文化內涵的高尚人文社區(qū)，全方位規(guī)劃雙語幼兒園、時尚體驗會所、陽光鄰里商業(yè)、公共交通中心港等國際社區(qū)配套，國際化教育資源與大師級建筑，給東營人居一個世界的高度。網球場，多功能會所等高檔娛樂設施彰現(xiàn)尊貴生活品味。雅仕方舟儷墅項目名稱雅仕方舟儷墅項目地址由三部分組成，包括西島雙拼77戶、島外聯(lián)排128戶以及疊拼戶型68戶。靚都項目名稱國際新城2005年9月20日入住時間2007年9月30日占地面積280140㎡建筑面積28萬㎡容積率綠化率40﹪價格 起層層退臺、獨立花園露臺、豐富的建筑立面,天、地、人、景自然交融，營造出了溫馨、情趣的高品質生活模式，它的開工建設，標志著東營市住宅產品的開發(fā)進入全面提升階段。容積率綠化率%內部配套認購時間開盤時間銷售率開盤公示銷控疊拼售罄洋房在80%左右均價疊拼：120萬/套、8991萬/套最高價洋房：4200元/m2 左右樓層差100元/m200元/m300元/m2付款方式及折扣一次性付款優(yōu)惠3%、貸款優(yōu)惠1%、分期付款無優(yōu)惠車庫價格閣樓價格戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）疊 拼200㎡250㎡情景洋房5+閣110㎡160㎡寬景洋房5F110㎡140㎡總體銷售率目標客戶來源二次置業(yè)群體推廣主題1. 疊墅 洋房 心靈院落?！　∩鐓^(qū)的園林規(guī)劃采用現(xiàn)代的造園手法，并以“園林布景的均衡性”設計原則，將園林景觀納入社區(qū)整體環(huán)境中，形成點、線、面相結合的生態(tài)景觀系統(tǒng)，最終形成三大主題園林組團，把園林景觀恰到好處的鑲嵌到不同建筑組團之間。分析：在較偏遠位置，適合做高端住宅。市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。項目分三期開發(fā)。東營天華房地產開發(fā)有限公司建筑設計公司景觀設計公司品牌推廣北京鳴石100地產顧問物業(yè)管理公司東營天華物業(yè)管理有限公司全案代理北京聯(lián)合地產機構占地面積建筑面積6萬平方米容積率綠化率40﹪現(xiàn)推戶型1.5.6.7認購時間開盤時間未定銷售率3040﹪均價3200元/㎡最高價3800元/㎡樓層差6080元付款方式及折扣一次置業(yè)首付30﹪二次40﹪車庫價格地上、下停車位，價格未定。沿市政道路裙樓為獨立商業(yè)街，擬規(guī)劃經營項目有干洗店、超市、書吧、音像店、美發(fā)店、銀行、郵局等，充分豐富社區(qū)休閑、娛樂、購物需求，啟動不假外求的便捷生活方式。東營大海房地產開發(fā)有限公司建筑設計公司美國聯(lián)創(chuàng)國際景觀設計公司上海依米景觀設計公司物業(yè)管理公司東營大海物業(yè)管理有限公司銷售中心地址東營市東城運河路468號銷售電話05468057666/8050777占地面積㎡建筑面積㎡容積率綠化率%內部配套地上停車位142個、地下停車位408個。戶型面積以110220平方米為主推廣主題分析：，戶型110220平方米，有多層、復式等形式住宅200多套。海通駿景綠化率高達45%，整個社區(qū)綠化改變了東營市住宅項目綠化簡單、無特色的現(xiàn)狀，通過多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀廊柱、雕塑小品等，和諧構成明朗的環(huán)境層次空間。開盤時間一期：2005年8月，二期：2006年4月，小高層：2007年6月入住時間一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高層：2008年8月價格 起望海御園豪宅七大特點：金牌地理位置：望海御園位于東營市東西城之間，南臨市景觀大道北一路，東靠華山路，西依東（營）青（州）高速公路，地處市區(qū)黃金位置，規(guī)劃中的城市輕軌線穿越園區(qū)南端。一期開發(fā)房源約300戶。二、在售項目及調研分析新區(qū)的房地產開發(fā)注重社區(qū)氛圍的營造，以中高檔次樓盤為主。對面即是新運營的東營長途汽車總站，人員流動性大，項目因此可獲升值，但周邊人員復雜對于長期居住業(yè)主來說又會帶來多方面的問題。但該項目產品塑造上的細節(jié)處理可以適當的彌補項目不足。這樣的項目類型分布，滿足多層次客戶需要的同時，豐富了區(qū)域房地產市場，提升了區(qū)域居住價值。項目名稱東澤百合廣場項目地址黃河路、西三路交叉口銷售中心地址黃河路南、西三路東，項目所在地，毛坯交付銷售電話0546萬家新城的廣告意識相對較強，組織促銷活動、派發(fā)單頁等，對到訪客戶的跟蹤上較為主動。價格未定1780元/㎡1480元/㎡閣樓價格無閣樓，為防潮層戶型面積（㎡）108/(多層) (小高層)目標客戶來源首次置業(yè)客戶媒體選擇圍擋 燈桿旗推廣主題西三路上 廣利河畔安個家價格走向低開高走現(xiàn)推3號樓小高層，2層免電梯費物業(yè)費及電梯費多層：㎡、小高層：㎡及35元/戶/月項目名稱萬家新城項目地址西城西二路華八井東面開發(fā)商山東萬家建設有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)全程營銷深圳瑞爾特房地產顧問機構銷售中心地址西城西二路華八井東面銷售電話05468275777/8275888物業(yè)類型一期：多層 二期：小高層 商業(yè)占地面積24萬㎡建筑面積21萬㎡容積率綠化率%內部配套廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線，中空玻璃窗，防盜門，地暖。8773803 8777281開發(fā)商勝中房地產開發(fā)有限責任公司建筑規(guī)劃設計東營勝方策劃推廣香港聯(lián)智營銷機構物業(yè)管理公司油田勝中社區(qū)物業(yè)公司物業(yè)類型多層5F+閣樓 共十棟占地面積㎡建筑面積21671㎡戶數300戶產品本身戶型面積設計較為全面，滿足不同置業(yè)需求。在價格和品質上居于東營房地產的中高端位置。我們的調研分區(qū)域繼而覆蓋整個東營地區(qū)，由點及面，兼顧區(qū)域特征。 本司派專人通過電話、走訪、座談等形式，調研東營全部在售樓盤，內容包括樓盤的各個方面，形成對東營整個房地產賣方市場的通盤印象。第二節(jié) 在售項目及調研分析整體區(qū)域的特征是由局部的點線結合形成，體現(xiàn)在西城，又有中心線路和周邊區(qū)域的差別。項目本身沒有太大問題，部分精裝修房源已由開發(fā)商及關系企業(yè)內部消化，但一直沒有公開對外銷售，售樓處開放至今一直在做客戶積累。容積率綠化率﹪棟數10棟多層最高價3200元/㎡（2樓）均價戶型三室二廳一衛(wèi)面積110㎡和128㎡結構框架交付時間09年上半年付款方式及折扣首次置業(yè)30﹪，二次置業(yè)40﹪推廣主題廣告推廣濟南路設廣告牌，另在項目緊鄰的社區(qū)道路設道旗。認購時間開盤時間銷售率75﹪左右， 100㎡一下小戶型為銷售主力，剩余110及120以上戶型面積均價2800元/㎡最高價3880元/㎡樓層差30—50元/㎡付款方式及折扣首次置業(yè)30﹪，外地40﹪，二次40﹪戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）兩室兩廳一衛(wèi)（閣樓）三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)（閣樓）三室兩廳二衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)總體銷售率75﹪左右目標客戶來源首次置業(yè)群體和投資客戶。 相比而言，海韻陽光的案場是最為氣派，裝修最為豪華的，但案場氛圍不足，大廳空曠，顯得冷清。8131888開發(fā)商投資商營銷代理廣告推廣大洋企劃物管公司物業(yè)類型高層(19層) 商鋪(23層) 寫字樓(1520層)；框架結構占地面積銷售率住宅已銷售80%，商鋪剩余6套綠化率30%容積率開盤時間入住時間起價3008元/㎡最高價4388元/㎡戶型面積三房兩廳一衛(wèi)。眾成格林楓景以及海信盈城作為本區(qū)域的大盤，也具有各自的亮點。周邊配套不足，也削弱了項目的競爭力，該項目還需要經過市場培育，方可實現(xiàn)增值。一把雙刃劍，端看市場的接受度。華都橄欖城小區(qū)全部為小高層、高層建筑，搭配社區(qū)商業(yè)，一期10棟小高層，客戶積累中，未開盤，價格未定。新區(qū)本身的綠化、水系等規(guī)劃較為合理，客觀上為房地產開發(fā)提供了便利。純正北美風格：完全按照北美風格進行設計，讓您不出國門，亦能盡享北美（加拿大）風情。置身其中，時尚浪漫渾然天成。小區(qū)東臨東二路，與大型城市公園明潭假日公園隔路相望，西北面是錦華小區(qū)公園，西臨市交警住宅小區(qū)和工商住宅小區(qū)，北臨油田大型住宅社區(qū)錦華小區(qū)，南臨市交警支隊，小區(qū)依托兩大公園，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨近市直經濟適用房組團和錦華小區(qū)，配套設施完善，是居住置業(yè)的最佳選擇。樓宇可觀對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界紅外報警系統(tǒng)、主要公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)（16畫面分割）、消防報警滅火、背景音樂廣播系統(tǒng)、寬帶上網IT系統(tǒng)、車輛管理計費系統(tǒng)、水電煤供暖系統(tǒng)、一卡通綜合管理系統(tǒng)等開盤時間2007年7月銷售率低于50﹪均價4200元/㎡最高價5000元/㎡左右樓層差80元/㎡左右付款方式及折扣首次置業(yè)首付30﹪二次40﹪車庫價格未定戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）二室二廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)（復式）三室兩廳兩衛(wèi)（復式）目標客戶來源A、城區(qū)經商人士；B、政府高級公務員；C、油田各單位中高級管理人員；D、各區(qū)、縣、鎮(zhèn)富裕階層人士推廣主題典藏都市上層生活媒體選擇報紙，電視，雜志，網絡瑞璟國際公館項目名稱瑞璟國際公館項目地址東營市東城沂州路與銀河路交匯處銷售中心地址東營市東城沂州路與銀河路交匯處銷售電話05468304888/8056111開發(fā)商閣樓價格戶型面積（㎡）戶型面積（㎡）一室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)總體銷售率3040﹪目標客戶來源首次置業(yè)人群推廣主題成家/立業(yè)/享天倫周邊配套第五大街商圈,娛樂、健身、銀行、郵局、醫(yī)院等，超大公園，實驗小學、育才學校等，膠州路購物市場金水市場等分析：水岸天華位于東營市東城區(qū)南一路北，月河路南，東側緊鄰登州路，西側為林州路。2005年11月19日，萬達?高爾夫花園一開盤即備受購房者與業(yè)內贊揚，先后榮獲了“齊魯名盤”、“中國名盤”、“國際花園社區(qū)大獎”、“最具升值潛力獎”、 中國房地產區(qū)域最佳綠色生態(tài)樓盤、山東環(huán)保健康十大樓盤等榮譽。東辰鑒墅（）項目名稱東辰鑒墅項目地址東城區(qū)莒州路西沂河路南。多層或小高層客戶一般不會考慮偏遠地段。楓情水岸項目名稱楓情水岸項目地址東營市東城東二路與沂河路交叉口銷售中心地址東營市東城東二路與沂河路交叉口銷售電話0546 80550772. 有天、有地、有院落樓盤簡介：項目位于東營東城北部居住區(qū)核心地段；與麗景國際、龍熙新都等別墅項目一路之隔，毗臨油田四中和東營市直機關安居小區(qū)；是東城CLD中央生活區(qū)的所剩不多的高尚住宅項目。分析： 樓盤位于東城居住區(qū)域，周邊樓盤林立，未來居住氛圍較濃。靚都項目地址汾河路以北、勝利大街以東、北二路