【正文】 景觀貫穿社區(qū)，鏡水池、蜿蜒內(nèi)在河道，親水平臺(tái)讓業(yè)主在日常 生活中能夠與水進(jìn)行親密的接觸。 35規(guī)模 18 棟現(xiàn)代歐陸風(fēng)格的專業(yè)高層組成，規(guī)劃總戶數(shù) 1800 多戶，停車位 1000 余個(gè) 。 小區(qū)南鄰昆侖大道，西連文博路，北靠西關(guān)大街。 33貳 三榆 .山水 文園 4P 營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述 三榆 .山水文園 是 青海三榆房地產(chǎn)集團(tuán) 開發(fā)的大型 綜合 社區(qū)。 在樓王的設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量考慮西寧市居民的承受力。 ，人文環(huán)境復(fù)雜，治安狀況一般 。 劣式： 32，屬待開發(fā)地區(qū) 。 。 。 廣告媒體選擇 恒大名都 的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧 晚報(bào) ，西海都市 報(bào)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)廣告投放媒體 投放大量 廣告外，還選擇有電視廣告、道旗 廣告、車體廣告等。 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)（室內(nèi)布置、售樓人員）： 恒大名都 的售樓處設(shè)在現(xiàn)場(chǎng) 。 銷售方式 開發(fā) 商建立了一只自己的銷售隊(duì)伍負(fù)責(zé) 公司開發(fā)樓盤的銷售，銷 售人員無(wú)論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì) 都較高，且銷售人員的賣相較好 。 價(jià)格定位 27一、價(jià)格情況 目前 恒大名都 于 5 月 26 日開盤公開發(fā)售， 均價(jià) 為 5100 元 /平方米。 市場(chǎng)定位 一、目標(biāo)客戶 青海省 收入 較穩(wěn)定的 人士， 以行政企事業(yè)單位職 工 為多 。 五、工程進(jìn)度 小區(qū)高層現(xiàn)有 六幢封頂 ，預(yù)計(jì)明年 12 月 底 可以交付使用 。 24 恒大名都 戶型圖 四、配套設(shè)施 區(qū)內(nèi)配套 中央湖景加豪華會(huì)所的配置。兩房的建筑面積 、 、 、 、 平方米，三房建筑面積 、 、 、 、 、 、 平方米，四房建筑面積 平方米 。將傳統(tǒng)會(huì)所內(nèi)所具有的各種娛樂(lè)設(shè)施如棋牌室、健身房、乒乓球室、閱覽室與戶外活 動(dòng)的健身廣 場(chǎng)有機(jī)結(jié)合、相互滲透，讓休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)遍布小區(qū)，既增加了靜態(tài)空間的趣味性，又能領(lǐng)略動(dòng)態(tài)空 間的多樣性，給你一個(gè)全新的生活領(lǐng)域。 規(guī)模 22恒大名都 總建筑面積 約 34 萬(wàn) 平方米，容積率 ，綠化率 42％ 以上 ，其中 一期 提供住宅單位 528 戶， 豪華會(huì)所 約 8135 平方米。 柴達(dá)木 路片區(qū)近年來(lái)， 近來(lái)來(lái)先后修建了金地花園、海湖陽(yáng)光、海湖名揚(yáng)等中高檔社區(qū)，和 前些年修建的鹽莊小區(qū)、市政小區(qū)、湟中縣教育局小區(qū)等項(xiàng)目遙相呼應(yīng)，漸漸地形成了居住理想的居住區(qū)域， 但 柴達(dá)木路 周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套暫不健全， 人文環(huán)境復(fù)雜 。 第三部分 項(xiàng)目周邊及 西寧市重點(diǎn)樓盤調(diào)查分析 壹 恒大名都 4P營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述 恒大地產(chǎn)集團(tuán)是在香港聯(lián)交所主板上市，集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè) 、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集 20團(tuán)，在全國(guó) 100 個(gè)主要城市擁有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 181 個(gè)，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品 系列。 價(jià)格仍然有一定的上升空間，但總體漲幅不會(huì)太大 19目前來(lái)看西寧市的房?jī)r(jià)和其它省會(huì)城市相比還是相當(dāng)?shù)椎摹? 中低價(jià)位物業(yè)仍將是房產(chǎn)商的首選 就目前的西寧樓市來(lái)看，除城西 區(qū)和城中區(qū)，大部分地區(qū)受地理位置，周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)難以讓購(gòu)房者接受，更何況高價(jià)值物業(yè)所需成本較高，并且西寧居民的市場(chǎng)購(gòu)買承受力也有限，中低價(jià)位樓盤符合西寧的實(shí)際情況，而且西寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理處，每年根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況制定物業(yè)管理費(fèi)，西寧市的多層多在 元 /平方米，高層多在 元 /平方米，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)的一般不會(huì)被西寧居民接受。 項(xiàng)目將增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇 由于上市新盤數(shù)量增多，開發(fā)量逐漸增加，購(gòu)房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新，采用更多的營(yíng)銷手段。市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征便是大型社區(qū)越來(lái)越多，項(xiàng)目越來(lái)越多的注重品質(zhì)和品牌。 16 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 3 月，面積在 80 平方米至 120 平方米之間、總價(jià)款在 35 萬(wàn)元之內(nèi)的商品住宅銷售最好，占到整個(gè)銷量的七成以上。 銷量形勢(shì)轉(zhuǎn)好 根據(jù)我對(duì)市場(chǎng)的了解， 3 月份以前，西寧市樓市供應(yīng)的主要是一些續(xù)建、尾盤的商品住宅。 6. 2021 年西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 觀望情緒漸淡 今 年，開發(fā)商想借“金九銀十”熱賣一把，西寧市樓市卻隨著全國(guó)大氣候遇冷降溫了。 城東區(qū)主要是回族聚居區(qū)，近年來(lái)老城區(qū)改造步伐加快，也推動(dòng)了城東區(qū)銷售價(jià)格的上漲，現(xiàn)銷售價(jià) 14格在 44005600 元 /㎡。分區(qū)域來(lái)看有升有降，其中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)可售住宅面積有所下降，其他區(qū)域可售住宅面積環(huán)比都有所上漲，其中尤以城西區(qū)最為突出。 2021 年 2021 年西寧市商品房銷售價(jià)格走勢(shì) 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021（ 110 月） 均價(jià)（元 /㎡） 2022 2421 2766 2900 3440 3641 上漲金額（元 /㎡） 145 399 313 134 540 327 上漲幅度 （ %） 數(shù)據(jù)來(lái)源：西寧統(tǒng)計(jì)局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） ※ 2021 年 110 月西寧市商品房住宅累計(jì)成交面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，成交 22062套，同比 2021 年同期 12的事 15589 套上漲 42%。 2021 年 2021 年西寧商品房供需情況 年份 開工面積 （萬(wàn)㎡） 竣工面積 （萬(wàn)㎡） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 銷售額 （億元） 銷售額增長(zhǎng)率 （ %） 2021 211 75 176 32． 8 2021 480 146 309 2021 552 259 363 82021（ 110） 246 181 228 83 2021 年 2021 年西寧住房建設(shè)規(guī)劃信息 年份 計(jì)劃開工建設(shè)住 房 面積（萬(wàn)㎡） 套數(shù)（萬(wàn)） 計(jì)劃建成各類 住房面積（萬(wàn)㎡） 套數(shù)（萬(wàn)） 政策性住房建設(shè) 面積（萬(wàn)㎡） 2021 年 350 170 2021 年 340 140 2. 房地產(chǎn)投資 西寧 經(jīng)濟(jì)屬投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)西寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展胡主要?jiǎng)恿κ峭顿Y肯消費(fèi)，而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市投資和消費(fèi)的核心，占西寧 市全社會(huì)固定資產(chǎn) 投的五分之一。 。 ，對(duì)城市的街道和舊房的改造也正在加大力度。將辦成青海改革開放的試驗(yàn)地、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集地、高新技術(shù)的孵化器、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵 。 2021 年 4 月 24 日，開發(fā)區(qū)正式開工建設(shè)。 2021 年 4 月 25 日正式開工 奠基。 2021 年底，總?cè)丝?214028 人。 城北區(qū)位于西寧市的西北部，總面積 平方公里，人口近 20 萬(wàn)，是西寧最大的市轄區(qū)，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)和 6 個(gè)辦事處，共 39 個(gè)行政村和 69 個(gè)居（家）委會(huì)。 城 西區(qū)位于西寧市版圖的中心位置，北臨湟水河，西靠風(fēng)景秀麗的湟源峽，東與城中區(qū)吡連。市區(qū)緊鄰的南北山地區(qū)多次發(fā)生崩滑、泥石流災(zāi)害。 ww 特殊的城市形態(tài) 西寧市既是進(jìn)出高原和省內(nèi)聯(lián)系的必經(jīng)之地，又處于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)地區(qū)。 多民族城市 西寧市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等 35 個(gè)民族，少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘乃姆种弧? 1 XX 西寧 項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研 分析 報(bào)告 西寧 XX 房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷部 起始時(shí)間： 2021 年 1 月 4 日 2第一部分 項(xiàng)目所在城市 西寧市介紹 一 .城市概況與特征 西寧市是青海省省會(huì)，全市轄城東、城中、城北、城西四區(qū)，及大通回族土族自治縣、湟中、湟源三縣，總面積 平方公里，市區(qū)面積 350 平方公里。市區(qū)平均海拔 2100 米，氣壓低，含氧量 只有海平面的 70%。全省人口的 70%集中在西寧及其周圍的海東地 3區(qū)。暴雨洪水過(guò)程陡漲陡落，水土流失嚴(yán)重。轄區(qū)總面積約 20 平方公里，下轄 6 個(gè)街道辦事處和四個(gè)行政村，人口 萬(wàn)人，有漢、回、藏、蒙、滿、土、撒拉等 28 個(gè)民族。 城西區(qū)全區(qū)總面積 平方公里，人口 萬(wàn)，現(xiàn)轄一個(gè)鎮(zhèn)六個(gè)街道辦事處和十八個(gè)行政村，是一個(gè)集科研、文化、教育、通訊為中心，金融、商貿(mào)和旅游為一體的區(qū)域性現(xiàn)代園林文明城區(qū)和西寧市城市 化新型城區(qū)?？偯娣e 平方千米。新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南、湟中縣徐家寨三岔路口以北，南北長(zhǎng)約 公里，東西寬約 公里，面積 30 平方公里。 9 月，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)正式成立。開發(fā)區(qū)實(shí)行 三為主、一致力 的辦區(qū)方針，即以工業(yè)項(xiàng)目為主、以利用外資為主、以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技 6術(shù)產(chǎn)業(yè)。 西寧對(duì)外的知名度，再加上幾屆青洽會(huì)的舉行，大大吸引了不少外地的投資者。 20214500 元左右。 第二部分 西 寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 總體供求狀況 西寧市 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（見(jiàn)下表）顯示， 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供銷從不 2021 年 2021 年連續(xù) 呈上升態(tài)勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，市場(chǎng)正處于持續(xù)發(fā)展期，主要以剛性需求占主導(dǎo)， 市場(chǎng)仍然有一定的發(fā)展空間。 2021 年 1 月 11 月西寧部分地塊成交情況 地塊名稱 位置 面積（公 方式 用途 容積率 成交價(jià) 竟得人 成交日期 10頃） (萬(wàn)元 ) 雍城名筑 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 10343 雍城地產(chǎn) 2021824 恒大名都 柴達(dá)木路 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 13229 恒大地產(chǎn) 2021324 恒昌 .清華帝景 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 24427 陽(yáng)光恒昌（青海） 202117 薩爾斯堡 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 36542 中房銀川 202117 11薩爾斯堡 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他 普通商品房住房用地 40532 中房銀川 202117 4. 商品房住宅走勢(shì) 2021 年 110 月西寧商品房總體價(jià)格為 3641 元 /㎡，較往 2021 年同期 3314 元 /㎡上漲 327 元 /㎡。隨著海湖新區(qū)大量樓盤的相繼開盤，同比 2021 年可售住宅 數(shù)漲幅達(dá)到 %，同比 2021 年可售住宅面積上升 %。 城北區(qū)是西寧近年西寧房地產(chǎn) 開發(fā)新區(qū)之一，住宅銷售均價(jià)上漲明顯在 4600 元 /㎡ 5100 元 /㎡ . 城南是就表正在建設(shè)的新區(qū)，由于各種方面的原因，城南的發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期的效果，因此其各種配套設(shè)施并不齊全，近年西寧市決定將城南并入城中區(qū)行政劃分，但由于城南的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為州縣客戶較能接受胡多層項(xiàng)目，其住宅銷售價(jià)格從建區(qū)時(shí) 1000 元 /㎡，上漲到現(xiàn)在的 3500 元 /㎡左右。其實(shí)在實(shí)際調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，西寧市今年和去年同期相比較，銷售率有明顯的下降，看上去雖然各個(gè)樓盤都在不停漲價(jià)，其實(shí)各個(gè)樓盤今年在實(shí)際銷售中的打折力度也是往年來(lái)最高的，實(shí)際的價(jià)格漲幅也是歷年來(lái)最低。雖然全國(guó)的房?jī)r(jià)都跌了，但是西寧市的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降，反而有小幅度的上漲，主 15要是因?yàn)榍嗪Ｓ兴牡赜蛱厥庑裕∧酥劣谡麄€(gè)青藏高原只有西寧市一個(gè)比較適合居住的地方，而西寧市城區(qū)又有局限性，要是等待房?jī)r(jià)跌，好地段的房子都買不上了。 價(jià)位保持穩(wěn)定 西寧市部分樓盤根據(jù)自身銷控策略適當(dāng)調(diào)整了價(jià)格， 310 月份西寧市在售樓盤的價(jià)格漲幅比較緩慢。 7. 2021 年西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年的洗禮后，房產(chǎn)開發(fā)已不再是先前的買塊地，造幾幢房子的情形了。最主要是經(jīng)過(guò)國(guó)十一條影響，去年全國(guó)房地產(chǎn)都比較低迷，在經(jīng)過(guò)一年的觀望后，大部分的居民還是從新走進(jìn)了售房部，因此對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)。據(jù)了解 2021 年進(jìn)駐西寧的外地開發(fā)商占到全部開發(fā)企業(yè)的 40%左右（據(jù)悉， 2021 年西寧市光是被別人摘了桃子的項(xiàng)目就有 4 個(gè)， 18這說(shuō)明現(xiàn)在很多的外來(lái)資金雄厚的企業(yè)找不項(xiàng)目），預(yù)計(jì)明年還會(huì)有更多的外地開發(fā)商進(jìn)駐西寧，樓盤開發(fā)只會(huì)增不會(huì)減。所以，今明兩年的開發(fā)重點(diǎn) 依然是海湖新區(qū)的建設(shè)。 綜上所述，由于未來(lái)住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競(jìng)