【正文】 禽及其制品價(jià)格上漲較快，分別上漲 %和 %。受燃料動(dòng)力類、黑色及有色金屬材料類和農(nóng)副類產(chǎn)品價(jià)格上漲因素影響，原材料燃料動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升 %，工業(yè)品出廠價(jià)格上升 %。在崗職工平均工資達(dá)到 10919元，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7665 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 3066 元 ，增長(zhǎng) %，增幅為 1997 年以來(lái)的最高。 二、 2020年 1— 2月份聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成情況 2020 年 12 月份，聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資在上年穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上仍保持一定的增勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 12月份該市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。其中：城鎮(zhèn)以上單位固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 ，增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)完成投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 ，增長(zhǎng) %。主要特點(diǎn)如下： 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 10 頁(yè) 共 70 頁(yè) 第二產(chǎn)業(yè)投資高速增長(zhǎng)。 12 月，全市第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增速高達(dá) %, 創(chuàng)近幾年來(lái)的最高水平。其中，制造業(yè)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占第二產(chǎn)業(yè)投資的比重由上年的 %提高到 %。 大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。從投資完成情況看，今年大項(xiàng)目拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。在建項(xiàng)目中，計(jì)劃總投資超過(guò) 5000 萬(wàn)元的項(xiàng)目達(dá)到 37 個(gè)，比上年同期多出 8 個(gè)，占在建項(xiàng)目的％，共完成投資 億元，完成額比上年同期同等規(guī)模的項(xiàng)目多出 億元，增長(zhǎng)%；計(jì)劃總投資超過(guò) 1億元的項(xiàng)目 25個(gè)，共 完成投資 ，比上年同期多出 億元，增長(zhǎng) ％。 資金到位良好，自籌資金大幅增長(zhǎng)。由于國(guó)家積極財(cái)政政策的影響，該市建設(shè)資金繼續(xù)保持良好的增長(zhǎng)。 12月份，全市到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %，與同期投資完成額相比，資金到位量多出 。顯示資金相對(duì)充足，對(duì)投資形成有力支撐。其中：自籌資金實(shí)際到位 ，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)貸款 ，同比下降 %。充足的資金來(lái)源，為今年投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了可靠的保障。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，商品房供銷 兩旺。該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了一定的增長(zhǎng)。 12月共完成投資 ，同比增長(zhǎng) %。全市房屋竣工面積為 ，增長(zhǎng) 倍；銷售商品房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 倍。 12月份的商品住宅銷售面積中，居民個(gè)人購(gòu)房 ，同比增長(zhǎng) ，占商品住宅銷售面積的 %。 小結(jié)：聊城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將會(huì)繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會(huì)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，使需求加大。為本項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇。 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 11 頁(yè) 共 70 頁(yè) 三、 聊城市未來(lái)發(fā)展定位與規(guī)劃遠(yuǎn)景 （一） 近年來(lái)聊城市在城市建設(shè)方面所取得的矚目成就 聊城市著眼于完善和提高城市功能，改善人民生活條件，緊緊抓住人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，集中力量實(shí)施了一大批民心工程、德政工程。東阿引水城市供水工程從 45 公里以外的東阿牛角店引來(lái)了巖溶水，圓了聊城人吃好水的夢(mèng)；污水處理廠的建設(shè)，消除了污染，使水城的水質(zhì)更加清澈，為子孫后代造福；實(shí)施集中供熱工程，拔掉了 300多煙囪，還市場(chǎng)一片藍(lán)天；以市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)施的天然氣工程，使聊城人從此告別了扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史。加大 市政公用設(shè)施的投入。建設(shè)了東昌西路、衛(wèi)育北路、柳園北路等道路，打通了衛(wèi)育南路、振興路、東關(guān)街、北關(guān)街等斷頭路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。建設(shè)了利民東路、聊師南溝等排水工程，使長(zhǎng)期得不到解決的道路積水問(wèn)題劃上了句號(hào)。城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。按照 ‘ 城外森林帶、城內(nèi)是花園、疏林依草地，組團(tuán)大色塊；綠化出精品，大樹(shù)進(jìn)城栽；奮戰(zhàn)三五年，聊城綠起來(lái) ’ 的思路，建設(shè)了東方紅綠地、孔繁森紀(jì)念館綠地，實(shí)施了大樹(shù)進(jìn)城計(jì)劃，形成了湖河相依，綠水相映的水城綠化特色。目前，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，人均綠地達(dá) 到 平方米，是省級(jí)衛(wèi)生城和園林城。同時(shí)，對(duì)城市夜景照明進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，在東昌湖畔、古運(yùn)河邊及高層建筑物上，安裝了禮花燈、射燈、霓虹燈、輪廓燈等各種燈具。每到夜晚，幾大風(fēng)景區(qū)彩燈齊放，霓虹閃爍，扮靚了聊城的夜晚，增強(qiáng)了城市的現(xiàn)代氣息。 1998 年以來(lái)，聊城市完成拆遷 400 多萬(wàn)平方米，拆出了聊城的新形象，房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的熱點(diǎn)，成為聊城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一批規(guī)劃較大、配套完善的住宅小區(qū)的建設(shè)創(chuàng)造了良好的城市面貌和居民生活環(huán)境。 1998 年以來(lái)，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的 水位標(biāo)高，形成 ‘ 湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依 ’ 的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風(fēng)景區(qū)：一是開(kāi)發(fā)建設(shè)了東昌湖風(fēng)景區(qū)。應(yīng)該風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積 21平方公里，是江北水城的重要體現(xiàn)。包浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 12 頁(yè) 共 70 頁(yè) 括占地 1600 畝的湖濱公園。公園內(nèi)小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場(chǎng)、金鳳廣場(chǎng)、生肖廣場(chǎng)等大大小小的雕塑和建筑小品點(diǎn)綴其間，已成為市民休閑娛樂(lè)的好去處。二是開(kāi)發(fā)建設(shè)了古運(yùn)河風(fēng)景區(qū)。古老的古運(yùn)河煥發(fā)出青春的光采，蜿蜒城內(nèi) 4公里，兩岸店鋪林立、綠柳城蔭，河中輕舟飄蕩，一派美好景象。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)了徒駭河風(fēng)景區(qū)。在徒駭河上修建了長(zhǎng) 100米、高 5米的單體橡膠壩，實(shí)施了河道開(kāi)挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風(fēng)景區(qū)。目前，聊城正在實(shí)施一批靚點(diǎn)工程建設(shè)。包括古運(yùn)河的三期改造，東昌湖的再開(kāi)發(fā)，兩個(gè)高品味的廣場(chǎng)建設(shè)，建成后將使聊城作為江北水城的內(nèi)涵更加豐富和充實(shí)。聊城市優(yōu)美的環(huán)境已經(jīng)成為投資者的天堂，同時(shí)聊城市委市政府制定優(yōu)惠政策，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境。聊城這座古老的城市正走向新的輝煌，聊城這座秀美城市正張開(kāi)懷抱歡迎有識(shí)之士來(lái)聊創(chuàng)業(yè)、共同發(fā)展、開(kāi)拓未來(lái)。 （二）、 城市未來(lái)發(fā)展的功能定位及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃 2001 年開(kāi)始，聊城市委、市政府聘請(qǐng)專家對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，并通過(guò)了專家評(píng)審和技術(shù)審查。修編后的城市總體規(guī)劃確定聊城市的城市性質(zhì)是：中國(guó)江北水城、國(guó)家歷史文化名城、以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的區(qū)域中心城市。城市的發(fā)展方向是以 ‘ 東擴(kuò)南展 ’ 為主，西、北適當(dāng)完善。 ‘ 東擴(kuò) ’ 即將開(kāi)發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的 40平方公里擴(kuò)大到 60平方公里；‘ 南展 ’ ，即將行政中心南移至湖南路以南，通過(guò)南區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設(shè)將更加突出水城特色。對(duì)于南部行政區(qū)的規(guī)劃，邀請(qǐng)北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)了規(guī)劃?？偟乃悸?是，依托風(fēng)光秀麗的徒駭河風(fēng)景，堆山、挖湖，廣造園林，豐富文化設(shè)施，使南部新區(qū)成為江北水城的重要組成部分、人和自然環(huán)境和諧發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。新的城市總體規(guī)劃確定：該市近期發(fā)展目標(biāo)是：到 2020年城市人口達(dá)到 50萬(wàn)人，城區(qū)面積達(dá)到 60 平方公里；到 2020 年城市人口達(dá)到 80 萬(wàn)人，建城區(qū)面積達(dá)到 90平方公里。遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 100萬(wàn)人，用地規(guī)劃 110平方公里。修編后的總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 13 頁(yè) 共 70 頁(yè) 突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅(jiān)持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。 總結(jié)：隨著聊城“江北水城”的旅游城市的定位和城市品牌內(nèi)涵 的不斷被挖掘，水文化已經(jīng)深入到聊城人心中；隨著古運(yùn)河的階段性改造，順理催生了運(yùn)河系的諸多“水景住宅”；這一切對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都有著巨大的影響 ,既有機(jī)會(huì)又有威脅。 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 14 頁(yè) 共 70 頁(yè) 第二部分：聊城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 （一）、 聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史回顧及發(fā)展階段判定 聊城市房地產(chǎn)業(yè)起步于二十世紀(jì)八十年代末，由于受經(jīng)濟(jì)體制、分配制度等多種因素的制約，發(fā)展十分緩慢。至 1997 年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資僅 億元。 1998 年聊城撤地設(shè)市，隨著住房分配制度改革的全面實(shí)施，城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)管理體制逐步規(guī)范，我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展起來(lái)。特別是 2000 年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)更呈現(xiàn)出快速膨脹的發(fā)展勢(shì)頭。 一般來(lái)說(shuō)，商品房市場(chǎng)分為初級(jí)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段和轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，我們判定聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段初期，預(yù)計(jì) 2020年將步入快速成長(zhǎng)期。 （二）、聊城市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平逐步提高。 04 年前開(kāi)發(fā)的樓盤多數(shù)為中低檔盤，小區(qū)品質(zhì)差，幾乎沒(méi)有綠化和其他配套設(shè)施，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤已經(jīng)開(kāi)始注重提高自身品質(zhì)，但由于需求旺盛，開(kāi)發(fā)商仍處于盲目開(kāi)發(fā)階段。 個(gè)人購(gòu)房需求旺盛，消費(fèi)者 還處于“居者有其屋”階段，仍處于滿足最基本需求階段，但從目前的消費(fèi)市場(chǎng)看， 05 年將是一個(gè)轉(zhuǎn)型期，從最初的 “ 居者有其屋 ” 到 “ 居者優(yōu)其屋 ” 消費(fèi)過(guò)程將趨于理性化。 房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析。從總體上說(shuō)，聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，但屬于結(jié)構(gòu)性不平衡。 從供給分析： 住宅市場(chǎng)：供不應(yīng)求，需求旺盛。無(wú)論是高檔盤，還是中低檔盤都處于供不應(yīng)求階段，05年之前開(kāi)發(fā)的樓盤除個(gè)別定位偏差較大之外，基本都以售完； 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 15 頁(yè) 共 70 頁(yè) 辦公物業(yè)：剛剛起步，在售寫字樓屈指可數(shù)，原因是大型單位自建樓房，而小公司和企業(yè)數(shù)量較少，因此供需均不旺盛； 商業(yè)物業(yè)：開(kāi)發(fā) 量過(guò)大，需求量趨于飽和，供需基本平衡，沿街門頭房和小戶型商鋪銷售處于低潮。聊城房地產(chǎn)與別的城市不同之點(diǎn)有商業(yè)地產(chǎn)先行之勢(shì)。 從購(gòu)買目的來(lái)分析 購(gòu)客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以 80－ 120平米兩房和三房為主。購(gòu)房受到區(qū)位限制較大，根據(jù)調(diào)查顯示聊城人首選居住位置在東昌湖附近，其次是自己目前所在區(qū)域附近，然后考慮主要的還是價(jià)格。投資產(chǎn)品主要以建設(shè)路周邊小戶型為主，投資比例很小。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 目前聊城房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，住宅平均價(jià)格在 1500元 /平米左右，低檔房一般在 1300多元 /平米 ，中高檔房 1700 元 /平米，高檔盤在 2600 元 /平米；商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均在 4000元 /平米左右，市場(chǎng)租金在 － /平米 天。 （三）、聊城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 住宅面積將從現(xiàn)在的大三房 140 平方到集約型、適用型回歸，面積預(yù)計(jì)控制在 110130平方。 戶型設(shè)計(jì)更加合理?，F(xiàn)在聊城大多數(shù)戶型還是暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，住宅內(nèi)部功能分布不盡合理，存在著嚴(yán)重的功能重疊及浪費(fèi)等戶型設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。 小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)小高層的抗性進(jìn)一步減弱。 住宅仍以市區(qū)供應(yīng)為主，主要集中在東昌湖 周圍；不過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅供應(yīng)將顯著增加，成為聊城住宅市場(chǎng)中一個(gè)不可忽視的部分。 住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)將更注重人性化設(shè)計(jì)，注重小區(qū)綠化，公建配套的建設(shè)及投入，小浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 16 頁(yè) 共 70 頁(yè) 區(qū)物業(yè)管理也將更上一個(gè)層次。 住宅價(jià)格仍有上漲空間，將進(jìn)一步攀高，預(yù)計(jì) 2020 年聊城住宅均價(jià)將達(dá)到 2000 元 /㎡，市區(qū)均價(jià)將突破 2500 元 /㎡ . （四）、聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 聊城現(xiàn)有的商業(yè)街基本上集中在城市中心商業(yè)區(qū)，比如：聊城城區(qū)以新東方廣場(chǎng)、金鼎商廈、五星百貨、人民廣場(chǎng)地下商城為核心的市中心商業(yè)區(qū)，以香江光 彩大市場(chǎng)為核心的城區(qū)北部物流園區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)園為核心的城區(qū)東部物流帶，以新時(shí)代廣場(chǎng)、鐵塔商場(chǎng)為核心的城區(qū)南部商業(yè)區(qū)。市中心商業(yè)氣氛較濃厚，市民購(gòu)物 80%集中在這些商圈中。 在新增的商業(yè)項(xiàng)目 80%也集中在上面的商圈中，不過(guò)據(jù)我們市調(diào)小組調(diào)研分析，所有商業(yè)項(xiàng)目未能銷售到 60%以上，商業(yè)水份量大，虛夸風(fēng)嚴(yán)重，投資客對(duì)商業(yè)的投資比較慎重。從現(xiàn)在正在銷售的商業(yè)項(xiàng)目分析我們看到，這些商業(yè)態(tài)定位嚴(yán)重重復(fù)，都定位在服裝，百貨，超市，在走大而全的路子，但是在真正的產(chǎn)品