區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)查房市分析-文庫(kù)吧
2025-05-12 17:36 本頁(yè)面
【正文】 常青花園 恒星園一期 后湖生態(tài)花園 世紀(jì)家園 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 價(jià)格 項(xiàng)目二期 (大量管理資料下載 ) 重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析 在我們?nèi)Χǖ闹饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，萬(wàn)科四季花城無(wú)疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。以萬(wàn)科四季花城為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析將使我們站在一個(gè) 比較高的平臺(tái)上來(lái)看問(wèn)題，以確保我們的項(xiàng)目的成功。 項(xiàng)目 萬(wàn)科四季花城 東方恒星園二期 比較分析（以萬(wàn)科項(xiàng)目為基準(zhǔn)） 地段 金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn) 后湖、距中心區(qū)域近、花橋北 本項(xiàng)目占優(yōu)，“離繁華很近” 公共交通 無(wú)，輕軌前景 車輛少 綜合比較略差 層數(shù) 5 層 7 層 略差 風(fēng)格 歐洲小鎮(zhèn)（德式），標(biāo)志性明顯 現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派） 差異點(diǎn) 沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別 景觀與周邊環(huán)境 金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系 小區(qū)內(nèi)園林 略差 商業(yè)配套 目前無(wú)，建成后分散布置 目前無(wú)，規(guī)劃中商業(yè)街 略優(yōu) 戶型 略分散 、三房、二房、復(fù)式 三房、復(fù)式 戶型集中、更成熟 物業(yè)管理 萬(wàn)科品牌管理 開(kāi)發(fā)商自管 +中海模式 目前知名度不如萬(wàn)科 開(kāi)發(fā)條件 首期開(kāi)發(fā) 一期已入伙 一期可展示、客戶可利用 包裝與宣傳 已經(jīng)開(kāi)始，萬(wàn)科的包裝較為成熟 未開(kāi)始，各成熟專業(yè)公司合作 相似，但不占先機(jī) 社區(qū)文化 萬(wàn)客會(huì)的長(zhǎng)期積累、“客戶”傳 大規(guī)模開(kāi)始建設(shè) 在認(rèn)知時(shí)間與忠誠(chéng)度上略 (大量管理資料下載 ) 播 差 企業(yè)品牌與實(shí)力 全國(guó)連鎖、文化成熟、有實(shí)力 規(guī)模相對(duì)小，品牌影響力小 較差 銷售組織 成熟模式、新人操作 專業(yè)公司介入 相似 價(jià)格 2300 2100 占 優(yōu) (大量管理資料下載 ) 小結(jié)： 注意發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： 地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價(jià)值點(diǎn)。 戶型：成熟、集中性的戶型 產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng) 價(jià)格：相對(duì)不高 開(kāi)發(fā)條件：一期展示、客戶可利用 短期內(nèi)無(wú)法改變的劣勢(shì)： 品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景 需要規(guī)避改善的劣勢(shì)： 交通：改善目前交通條件 社區(qū)文化：開(kāi)始建設(shè)、落到實(shí)處 第五章 銷售策略 第二章 項(xiàng)目分析 第五章 銷售策略 項(xiàng)目位置與放射區(qū)域圖 注：綠線所圍區(qū)域?yàn)橹饕繕?biāo)客戶來(lái)源區(qū)域 西北湖 廣場(chǎng) 第五章 銷售策略 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目位置示意圖； 竹葉山轉(zhuǎn)盤 城 開(kāi) 項(xiàng) 目 江岸區(qū)人民法院 佳海華苑 竹葉苑 恒星一期 恒星二期 A、 B地塊 后湖生態(tài)花園 世 紀(jì) 家 園 通往黃浦科技園 通往機(jī)場(chǎng) 岱黃公路 此路未通 發(fā) 展 大 道 黃浦大道 注： 綠色為持續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； 黃 色為已入伙項(xiàng)目； 紫色為未動(dòng)工項(xiàng)目。 竹葉山轉(zhuǎn)盤 第五章 銷售策略 地塊示意圖 A B 未開(kāi)發(fā)區(qū)域 佳海華苑 竹葉苑 電廠宿舍 目前爛尾 恒星園一期、售樓處 第五章 銷售策略 地塊現(xiàn)狀 四至現(xiàn)狀：北：空地 東方恒星園二期 A、 B組團(tuán) 第五章 銷售策略 南：竹葉苑（多層、四層復(fù)式住宅）、佳海華苑（別墅、復(fù)式住宅） 西：七一寄讀中學(xué) 東：空地 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總） A、 B 地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 編 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 第五章 銷售策略 號(hào) 1 規(guī)劃用地 公頃 101300 2 總建筑面積 平方米 145534 其中 住宅建筑面積 平方米 120339 其中 多層住宅建筑 平方米 89689 小高層住宅 平方米 30650 公共建筑面積 平方米 25195 其中 幼托 平方米 1433 會(huì)所 平方米 1230 超市 平方米 2760 商業(yè)及其它 平方米 3 住宅總套數(shù) 套 918 第五章 銷售策略 4 戶均人口 人 /戶 5 規(guī)劃總?cè)藬?shù) 人 3030 6 綜合容積率 萬(wàn)平方米 /公頃 上表數(shù)據(jù)未經(jīng)最后確認(rèn) A 地塊戶型分配表 面積范圍 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)比 平層 8090 16 % % 90100 0 % 第五章 銷售策略 100110 91 % % 110120 138 % 120130 104 % 130140 15 % % 140150 0 % 150以上 8 % 復(fù)式 130140 4 % % 140150 11 % 150160 26 % 160170 16 % 170180 14 % 180190 21 % % 第五章 銷售策略 190200
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