【正文】 樓 23棟 ,現(xiàn)有 4棟已竣工 銷(xiāo)售均價(jià) 1400元 /平米 主力戶型 135平米三室兩廳 。慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào) （ 3）、北部商圈：沿汽車(chē)站和香江大市場(chǎng)一線向外擴(kuò)展。慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)慶春路 9 號(hào)這類(lèi)客戶比投資性商家更注重的是布局性的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、商業(yè)氛圍和獲利空間。慶春路 9 號(hào)充分尊重的重視消費(fèi)者的需求，在成本控制的前提下，提高產(chǎn)品性比價(jià)，創(chuàng)造時(shí)尚、現(xiàn)代、休閑、寬松和諧的購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)作成功的根本。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 35 頁(yè) 共 70 頁(yè) 與本案類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 ◆ 威尼斯購(gòu)物公園 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 27906 平方米 總建筑面積： 52633 平方米； 地下建筑面積： 18000 平方米； 得房率： 70 規(guī)劃建筑形式：地上三層：一層單層商鋪；二、三層為雙層商鋪；地下一層為 10000㎡的規(guī)劃主力超市和 8000 ㎡的地下停車(chē)位。杭州 8）現(xiàn)有促銷(xiāo)方式： a、 1000 元貴賓卡預(yù)購(gòu)，若購(gòu)房則優(yōu)惠 10000 元，若不購(gòu)房則預(yù)購(gòu)金額在開(kāi)盤(pán)三日后予以退還。慶春路 9 號(hào) ◆ 鴻順新天地 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 125000 ㎡；（含住宅占地面積） 總建筑面積： 80000 ㎡； 規(guī)劃建筑形式：地上三層，均為單層商鋪； 分隔面積： 302000 ㎡； 物業(yè)類(lèi)型：商場(chǎng)分割商鋪； 銷(xiāo)售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格為 4500 元 /平方米； 開(kāi)發(fā)商：濟(jì)寧市鴻順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 浙江長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 36 頁(yè) 共 70 頁(yè) 5）推廣定位： “聊城首個(gè)主題式購(gòu)物公園” 利用依靠古運(yùn)河的優(yōu)勢(shì)，將旅游和購(gòu)物有機(jī)的聯(lián)系在一起。 3）規(guī)劃功能定位： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代 MAIL； 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下層：主力超市，停車(chē)場(chǎng) 一層：休閑餐飲、快餐連鎖； 時(shí)尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運(yùn)河為旅游飲食一條街； 二三層：休閑、流行服務(wù)；運(yùn)動(dòng)系列、童裝玩具、家居飾品、時(shí)尚電子等。杭州 （ 3）、使用者經(jīng)營(yíng)對(duì)象 物業(yè)使用者所經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的消費(fèi)者，這是商業(yè)物業(yè)客戶鏈條上最為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的依托，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)的態(tài)度與感受直接影響著經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)可和接受度。 浙江這類(lèi)客戶購(gòu)置商鋪主要考慮商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊螅悼臻g是否高，項(xiàng)目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。 街區(qū) 名稱(chēng) 業(yè)態(tài) 代表 商鋪 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /月/㎡ ） 休閑娛樂(lè)城 暫無(wú) 按建筑特征 分類(lèi) 高層 萬(wàn)盛家園商業(yè)、聊建大廈 住宅區(qū) 商鋪 三里鋪小區(qū)底層商業(yè) 分類(lèi)方法 種類(lèi) 舉例 按市場(chǎng)形式 分類(lèi) 大型商廈 魯西商廈 綜合批發(fā)市場(chǎng) 香江光彩大市場(chǎng) 鐵塔商場(chǎng) 小區(qū)商鋪 中通時(shí)代商業(yè)街 按物業(yè)用途 分類(lèi) 購(gòu)物中心 鴻順新天地 威尼斯購(gòu)物公園 小區(qū)配套商鋪 鏡明花園配套商業(yè) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 聊城數(shù)碼科技城 批發(fā)及商貿(mào)中心 柳園路果蔬市場(chǎng) 美食廣場(chǎng) 臨清運(yùn)河美食街 （東昌府區(qū)暫無(wú)） 浙江 主要以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況較好 鐵塔 商城 利民西路健康路 1985年建成， 19萬(wàn)14處市場(chǎng)組合 低檔批發(fā)零售 服裝、小商品、家電、布料、塑料、箱包、文體、家具等 攤販多，人車(chē)流旺 女人街 柳園南路西 前徐路東段 24 ㎡左右臨街鋪，約70戶，規(guī)模小 中檔女裝零售為主 服裝、飾品、鞋類(lèi)、美容洗頭、超市、攝 影 品牌服飾美容批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，專(zhuān)賣(mài)店，較繁榮 魯中電子商城 柳園南路東，劇院對(duì)過(guò) 28000㎡， 最大最早計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 1層：手機(jī)零售； 2層：電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 浙江 浙江 （ 2）、南部商圈：以閘口為中心自利民路沿柳園路向南延伸。122平米 /142平米三室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 30% 物業(yè)管理 自管 會(huì)所功能 無(wú) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,普通物業(yè)管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 2020年年底 推廣主題 無(wú) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)秩序較差 ,銷(xiāo)售人員缺乏營(yíng)銷(xiāo)意識(shí) 消費(fèi)群體 主要為定向開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售率 80% 評(píng)述 : 浙江141平米三室兩廳 ,191平米四室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭貸款 綠化率 36% 物業(yè)管理 聊城光泰物業(yè)管理公司 ,物管費(fèi) 會(huì)所功能 主題會(huì)館 .提供多種社區(qū)服務(wù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期已交付使用 ,整個(gè)小區(qū)竣工時(shí)間在 2020年 推廣主題 無(wú) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)混亂 ,物品零亂 ,銷(xiāo)售人員職業(yè)素質(zhì)較差 消費(fèi)群體 市區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域的中低端客戶 銷(xiāo)售率 一期 60%,二期尚未認(rèn)購(gòu) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目規(guī)模較大 ,地 理位置優(yōu)越 ,社區(qū)周邊商業(yè)配套齊全 .工期進(jìn)度較快 ,具備基礎(chǔ)配套條件 ,性價(jià)比較適合當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層 .開(kāi)發(fā)商缺乏營(yíng)銷(xiāo)意識(shí) ,不注重包裝 ,使產(chǎn)品浙江99平米兩室兩廳等 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 35% 物業(yè)管理 引入本地物業(yè)管理公司 ,暫時(shí)未 定 ,物管費(fèi) /平米 會(huì)所功能 3000平米健康主題會(huì)所 ,配置 :餐廳 ,超市 ,酒巴 ,健身房等 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,紅外監(jiān)控 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期已經(jīng)入住 ,二期 2020年 5月 推廣主題 “頂峰事業(yè) ,健康生活 ” 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)昏暗 ,簡(jiǎn)陋 ,現(xiàn)場(chǎng)秩序較差 ,銷(xiāo)售人員素質(zhì)較低 ,但基本能將項(xiàng)目主動(dòng)向客戶推薦 消費(fèi)群體 城區(qū)內(nèi)中 ,低端客戶 銷(xiāo)售率 80%(一期 ), 55%(二期 ) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目接近城郊 ,區(qū)域內(nèi)人流較多 ,多為中低收入階層 .該項(xiàng)目體量 較大 ,具備大盤(pán)規(guī)模 ,且提供智能化封閉式管理服務(wù) ,配套設(shè)施基本齊備 ,綜合來(lái)說(shuō) ,對(duì)于中低收入階層 ,此項(xiàng)目應(yīng)為綜合性價(jià)比較高的項(xiàng)目 . 浙江杭州慶春路 9 號(hào)123平米三室兩廳 (普通多層 )等 付款方式 7成 15年銀行按揭 綠化率 40% 物業(yè)管理 聊城天工物業(yè)管理公司 ,封閉式智能化管理 會(huì)所功能 無(wú)主題會(huì)所 ,具備泛會(huì)所功能 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 ,雙氣 ,三線 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 25 頁(yè) 共 70 頁(yè) 主力戶型 別墅 :267平米 (3+1)。多層錯(cuò)層銷(xiāo)售均價(jià)為 2800元 /平米 。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 23 頁(yè) 共 70 頁(yè) 相匹配 .無(wú)專(zhuān)業(yè)物管公司打理 .內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)缺乏品質(zhì)感 .小區(qū)規(guī)模較小 ,缺乏高檔盤(pán)風(fēng)范 .與周邊同檔次次項(xiàng)目相比 ,其銷(xiāo)售率較低 .除購(gòu)房款外 ,其額外取費(fèi)較多 ,如雙氣開(kāi)戶費(fèi) ,公共設(shè)施維修金等 . 項(xiàng)目五 : 鳳凰新城 項(xiàng)目名稱(chēng) 鳳凰新城 發(fā)展商 山東聊城當(dāng)代集團(tuán) 建筑商 聊城建工集團(tuán) 位置 聊城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路 建筑面積 80萬(wàn)平米 ,共分三期開(kāi)發(fā)建設(shè) 建筑棟數(shù) 主要以獨(dú)棟別墅 ,TOWNHOUSE及 4+1多層公寓組成 銷(xiāo)售均價(jià) 獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售完畢 。150平米三室三廳 。3 層起價(jià) 2935元 /平米 。慶春路 9 號(hào) 配套標(biāo)準(zhǔn) 天然氣 (開(kāi)戶費(fèi) 2400元 )。慶春路 9 號(hào)商業(yè)均價(jià)為 38004500元 /平米 主力戶型 住宅 :多層 : 平米 /100 平米 /102 平米兩室兩廳 。家園 發(fā)展商 星光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團(tuán) 位置 振興路東側(cè) 建筑面積 13萬(wàn)平米 建筑棟數(shù) 現(xiàn)售樓座為 1棟 17＋ 1高層住宅， 2棟 11＋ 1小高層住宅， 2棟 6＋ 1多層住宅 (均為商住兩用樓 ) 銷(xiāo)售均價(jià) 高層及小高層為 1608元 /平米起價(jià) ,每層遞增 30元 /平米 。杭州 名人苑 項(xiàng)目名稱(chēng) 新東方 評(píng)述 : 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 ,建筑設(shè)計(jì) ,景觀設(shè)計(jì)及項(xiàng)目配套水平較高 .項(xiàng)目規(guī)模較大 ,地浙江外窗中空玻璃 使用年限 框架結(jié)構(gòu) 70年 。小區(qū)內(nèi)設(shè)有中，英雙語(yǔ)幼兒園 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一期為毛坯房標(biāo)準(zhǔn) 。鐘點(diǎn)管家 。首層私家花園 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 18 頁(yè) 共 70 頁(yè) 2300 元 /平米 。四層 2460/平米 。 二、聊城市房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查情況 （一）、聊城市部分住宅項(xiàng)目調(diào)查情況 項(xiàng)目一 : 中通時(shí)代豪園 項(xiàng)目名稱(chēng) 中通時(shí)代豪園 發(fā)展商 中通時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團(tuán) 001項(xiàng)目部 位置 聊城市東昌西路 99號(hào) 建筑設(shè)計(jì) 新加坡山鼎建筑事務(wù)所 占地面積 28萬(wàn)平米 (分三期開(kāi)發(fā) ),土地購(gòu)置價(jià)為 75萬(wàn) /畝 建筑棟數(shù) 一期 :15棟 6+1多 層住宅 ,去年 8月份開(kāi)盤(pán) ,現(xiàn)已基本售完 ,現(xiàn)余部分六層 . 二期 :4 棟多層 ,3 棟小高層 ,已有部分封頂 ,三期工程尚未開(kāi)發(fā) . 銷(xiāo)售均價(jià) 一期開(kāi)盤(pán)均價(jià) :2000元左右 。從現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目都基本上在招商，這也反應(yīng)出開(kāi)發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長(zhǎng)線投資。慶春路 9 號(hào)另外我們也發(fā)現(xiàn)聊城缺少國(guó)內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，在發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)，打造市場(chǎng)品牌，構(gòu)筑交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)配送、信息網(wǎng)絡(luò)等功能配套的現(xiàn)代物流體系上落后與山東青島，煙臺(tái)濟(jì)南等強(qiáng)市；社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，也不盡人意，存在的多而亂，小而雜的局面。 住宅價(jià)格仍有上漲空間，將進(jìn)一步攀高，預(yù)計(jì) 2020 年聊城住宅均價(jià)將達(dá)到 2000 元 /㎡，市區(qū)均價(jià)將突破 2500 元 /㎡ . （四）、聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 聊城現(xiàn)有的商業(yè)街基本上集中在城市中心商業(yè)區(qū)，比如：聊城城區(qū)以新東方廣場(chǎng)、金鼎商廈、五星百貨、人民廣場(chǎng)地下商城為核心的市中心商業(yè)區(qū)，以香江光 彩大市場(chǎng)為核心的城區(qū)北部物流園區(qū)，以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園為核心的城區(qū)東部物流帶，以新時(shí)代廣場(chǎng)、鐵塔商場(chǎng)為核心的城區(qū)南部商業(yè)區(qū)。 住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)將更注重人性化設(shè)計(jì)，注重小區(qū)綠化，公建配套的建設(shè)及投入，小浙江 戶型設(shè)計(jì)更加合理。投資產(chǎn)品主要以建設(shè)路周邊小戶型為主，投資比例很小。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 15 頁(yè) 共 70 頁(yè) 辦公物業(yè)：剛剛起步，在售寫(xiě)字樓屈指可數(shù)，原因是大型單位自建樓房，而小公司和企業(yè)數(shù)量較少，因此供需均不旺盛； 商業(yè)物業(yè)：開(kāi)發(fā) 量過(guò)大，需求量趨于飽和，供需基本平衡，沿街門(mén)頭房和小戶型商鋪銷(xiāo)售處于低潮。 從供給分析： 住宅市場(chǎng)：供不應(yīng)求，需求旺盛。 04 年前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多數(shù)為中低檔盤(pán)，小區(qū)品質(zhì)差，幾乎沒(méi)有綠化和其他配套設(shè)施，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始注重提高自身品質(zhì)，但由于需求旺盛，開(kāi)發(fā)商仍處于盲目開(kāi)發(fā)階段。特別是 2000 年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)更呈現(xiàn)出快速膨脹的發(fā)展勢(shì)頭。慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 13 頁(yè) 共 70 頁(yè) 突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅(jiān)持以人為本、綜合