【正文】 綠化，公建配套的建設(shè)及投入，小浙江投資產(chǎn)品主要以建設(shè)路周邊小戶(hù)型為主，投資比例很小。 從供給分析： 住宅市場(chǎng)：供不應(yīng)求，需求旺盛。特別是 2000 年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)更呈現(xiàn)出快速膨脹的發(fā)展勢(shì)頭。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 13 頁(yè) 共 70 頁(yè) 突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅(jiān)持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。 ‘ 東擴(kuò) ’ 即將開(kāi)發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的 40平方公里擴(kuò)大到 60平方公里；‘ 南展 ’ ，即將行政中心南移至湖南路以南，通過(guò)南區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設(shè)將更加突出水城特色。在徒駭河上修建了長(zhǎng) 100米、高 5米的單體橡膠壩，實(shí)施了河道開(kāi)挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風(fēng)景區(qū)。包浙江城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。 浙江充足的資金來(lái)源，為今年投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了可靠的保障。 大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。 12月份該市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。 12 月末，全市個(gè)體工商戶(hù) 57920 戶(hù)，比上年末下降 %；注冊(cè)資金 億元，增長(zhǎng) %。對(duì)外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長(zhǎng)，利用外資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %,其中城市增長(zhǎng) %，農(nóng)村增長(zhǎng) %。受宏觀調(diào)控的影響，從 4 月份開(kāi)始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個(gè)百分點(diǎn)左右，但 6 月份以來(lái)，投資增 幅回落的勢(shì)頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。 18 家工業(yè)企業(yè)集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入、利稅、利潤(rùn)分別為 億元、 億元和 億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)的 %、 %和 %。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到 14 家，過(guò)千萬(wàn)的企業(yè) 102 家，分別比上年增加 3 家和 39家。 第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)。全部工業(yè)增加值完成 億元，增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，在規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，發(fā)展明顯加 快。禽蛋產(chǎn)量達(dá)到 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %；肉類(lèi)總產(chǎn) 萬(wàn)噸 ,增長(zhǎng) %。一是主要農(nóng)作物產(chǎn)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。杭州 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動(dòng)力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢(shì)，浙江聊城市交通便利，公路四通八達(dá)?？偯娣e 8715 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，人 口密度每平方公里 640 人。杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 2 頁(yè) 共 70 頁(yè) 目 錄 前言 第一部分：聊城市城市介紹 第二部分：聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三部分： 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建議 結(jié)束語(yǔ) 浙江杭州長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 3 頁(yè) 共 70 頁(yè) 前言 我司十分榮幸有機(jī)會(huì)參與由貴司開(kāi)發(fā)的位于聊城市開(kāi)發(fā)區(qū)華山路「御潤(rùn) ◎ 假日廣場(chǎng)」（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“貴項(xiàng)目”）之銷(xiāo)售策劃工作，現(xiàn)呈交該項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一份，請(qǐng)參閱。 聊城市位于北緯 35186。約有 萬(wàn)人。京九線縱穿我國(guó)８條東西鐵路干線，邯濟(jì)線與濟(jì)聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動(dòng)脈。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 5 頁(yè) 共 70 頁(yè) 不僅是國(guó)家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。 2020 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng) “九五 ”以來(lái)新 高。蔬菜產(chǎn)量小幅增長(zhǎng)，全年蔬菜瓜果類(lèi)產(chǎn)量達(dá)到 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %，其中蔬菜產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。第二，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)。第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %,其中工業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)浙江 經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到改善。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)的比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。杭州從投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，與上年持平，占總投資的 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %，占總投資的 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投 資 億元，下降 %，占總投資的 %。 浙江全年新簽 外商投資項(xiàng)目 63 個(gè)，增長(zhǎng) %；合同利用外資額 19484 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 60%；實(shí)際利用外資 16844 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 51%。 市場(chǎng)價(jià)格攀升，居民收入有所增長(zhǎng)。杭州 資金到位良好，自籌資金大幅增長(zhǎng)。 12月共完成投資 ，同比增長(zhǎng) %。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 11 頁(yè) 共 70 頁(yè) 三、 聊城市未來(lái)發(fā)展定位與規(guī)劃遠(yuǎn)景 （一） 近年來(lái)聊城市在城市建設(shè)方面所取得的矚目成就 聊城市著眼于完善和提高城市功能，改善人民生活條件，緊緊抓住人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，集中力量實(shí)施了一大批民心工程、德政工程。同時(shí)，對(duì)城市夜景照明進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，在東昌湖畔、古運(yùn)河邊及高層建筑物上，安裝了禮花燈、射燈、霓虹燈、輪廓燈等各種燈具。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 12 頁(yè) 共 70 頁(yè) 括占地 1600 畝的湖濱公園。聊城市優(yōu)美的環(huán)境已經(jīng)成為投資者的天堂，同時(shí)聊城市委市政府制定優(yōu)惠政策，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境。新的城市總體規(guī)劃確定：該市近期發(fā)展目標(biāo)是：到 2020年城市人口達(dá)到 50萬(wàn)人，城區(qū)面積達(dá)到 60 平方公里；到 2020 年城市人口達(dá)到 80 萬(wàn)人，建城區(qū)面積達(dá)到 90平方公里。杭州 （二）、聊城市 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平逐步提高。慶春路 9 號(hào) （三）、聊城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 住宅面積將從現(xiàn)在的大三房 140 平方到集約型、適用型回歸，面積預(yù)計(jì)控制在 110130平方。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 16 頁(yè) 共 70 頁(yè) 區(qū)物業(yè)管理也將更上一個(gè)層次。杭州 （ 5） .商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸向商業(yè) MALL 發(fā)展，新的更適應(yīng)聊城的商業(yè)形態(tài)初露倪端。慶春路 9 號(hào)等 物業(yè)管理 時(shí)代信誠(chéng) (香港 ),智能化封閉式管理 ,引進(jìn)港管家服務(wù) ,包括私人家政 。慶東壁掛式燃?xì)忮仩t地?zé)岵膳?。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 頁(yè) 共 70 頁(yè) 理位置理想 ,工期較快 .戶(hù)型設(shè)計(jì) ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景觀 ,配套已建成 ,有利于項(xiàng)目后期銷(xiāo)售 .其單元入口大堂較具特色 ,增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) .該項(xiàng)目提供港式物業(yè)管理 ,收費(fèi)雖略高于周邊項(xiàng)目 ,但其服務(wù)內(nèi)容及形式普遍受其意向消費(fèi)者歡迎 ,在聊城市內(nèi)有一定影響力 .該項(xiàng)目雖為目前聊城市的高檔項(xiàng)目 ,其性?xún)r(jià)比較高 .受到廣大高端消費(fèi)者歡迎 . 此項(xiàng)目中包括部分回遷戶(hù) ,其建 筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)與該項(xiàng)目整體效果有所差異 ,且居民素質(zhì)有所不同 ,對(duì)一期項(xiàng)目有所影響 . 該項(xiàng)目因采用地板式采暖 ,根據(jù)了解此種采暖方式 ,在市內(nèi)溫度 ,維修及經(jīng)濟(jì)方面相對(duì)不夠理想 .樣板房裝修比較簡(jiǎn)單 ,選用家具及裝飾上略有不足 .該項(xiàng)目未配備地下室 ,且多數(shù)戶(hù)型未設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏室 .生活起居略有不便 . 項(xiàng)目二 .新東方 家園 項(xiàng)目名稱(chēng) 星海杭州杭州 18層 3895元 /平米 主力戶(hù)型 129平米兩室兩廳 。233平米 (3+1) 付款方式 7成 15年按揭貸款 綠化率 40%以上 物業(yè)管理 自管 ,封閉式智能化管理 , 會(huì)所功能 3000平米主題會(huì)所 ,具備泛會(huì)所功能 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 ,雙氣 ,三線 配套標(biāo)準(zhǔn) 超市 ,診所 ,學(xué)校 ,幼兒園等基礎(chǔ)設(shè)施（已列入三期工程） 使用年限 50年 交付時(shí)間 一期 ,二期為現(xiàn)房 ,三期為 2020年年底 推廣主題 自然中找尋時(shí)尚 ,細(xì)節(jié)中幛顯氣魄 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售大廳比較昏暗 ,未體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格 ,設(shè)有沙盤(pán)一個(gè)及部分戶(hù)模 ,展板 ,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行喊控模式 ,項(xiàng)目?jī)?nèi)配備看房車(chē) 消費(fèi)群體 聊城市區(qū)及外埠區(qū)域 浙江慶春路 9 號(hào)杭州145平米三室兩廳 ,78平米兩室兩廳 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 29 頁(yè) 共 70 頁(yè) 無(wú)發(fā)提升檔次 . 項(xiàng)目十 :興華苑小區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 興華苑小區(qū) (紡織局居住團(tuán) ) 發(fā)展商 聊城市聊安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑商 聊城四建 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 建筑設(shè)計(jì) 聊城市建筑設(shè)計(jì)院 位置 聊城市興華路以南 ,人民廣場(chǎng)西鄰 建筑面積 2萬(wàn)余平米 ,規(guī)劃用地 26畝 建筑棟數(shù) 4棟多層住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 1558元 /平米 主力戶(hù)型 76平米 /88平米 /122平米兩 室兩廳 。主要有香江大市場(chǎng)、北順建材市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、鴻順新天地等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強(qiáng)，人員流動(dòng)量大。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 32 頁(yè) 共 70 頁(yè) 龍山副食批發(fā)城 柳園南路西 14500㎡， 酒、糖、茶、副食類(lèi)批發(fā) 一層營(yíng)業(yè)，二層辦公、住宿；中心區(qū)為輕型鋼蓋市場(chǎng) 商業(yè)氣氛一般 魯西商廈 柳園路、東昌路交口 7000㎡ 中檔 百貨零售業(yè)態(tài) 商業(yè)氣氛一 般 （ 1）、商業(yè)分類(lèi)調(diào)查分析表 （ 2）、商業(yè)用房的租金 聊城市區(qū)商業(yè)主要分布在 柳園路、東昌路、利民西路、前許街、健康路，租金從 27315元 /月 /㎡ 不等，基本在聊百商圈和鐵塔商圈覆蓋范圍之內(nèi)。關(guān)注物業(yè)的實(shí)用性，以及項(xiàng)目所在的區(qū)域是否具備一定的消費(fèi)群體和足夠的良性人流、物流、信息 流量。 2020 年新增加商業(yè)項(xiàng)目的情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 建筑面積 （ 平方米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 （年 /月 /日） 威尼斯 利民西路 52633 平方米 04 年 12 底 亞大綜合市場(chǎng) 柳園路南路 7 萬(wàn) 平方米 040618 水城中街 柳園路與花園路相接 3． 86 萬(wàn) 平方米 0451 陽(yáng)光晶華城 柳園北路 平方米 0429 鴻順新天地 建設(shè)西路 8 萬(wàn) 平方米 0466 韓國(guó)不夜城 聊城公園西角 4． 3 萬(wàn) 平方米 0466 宜佳家居廣場(chǎng) 建設(shè)路中段 2． 4 萬(wàn) 平方米 040828 租金情況： 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售價(jià)格（ 元 /㎡） 租金（ 元 /㎡ /月） 商鋪面積（ ㎡） 威尼斯 25008400 元 /㎡ 24108 元 /㎡ /月 84240 ㎡ 新東方廣場(chǎng) 42808750 元 /㎡ 2598 元 /㎡ /月 40120 ㎡ 水 城中街 39803988 元 /㎡ 1350 元 /㎡ /月 95220 ㎡ 陽(yáng)光晶華城 31215500 元 /㎡ 2460 元 /㎡ /月 60155 ㎡ 鴻順新天地 35007000 元 /㎡ 2540 元 /㎡ /月 50120 ㎡ 韓國(guó)不夜城 26803980 元 /㎡ 1245 元 /㎡ /月 124300 ㎡ 浙江慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 37 頁(yè) 共 70 頁(yè) 2) 特色： 900 米中庭挑空回廊，中央