【正文】 二層 4000— 5000 元 /平方米；三層 30004000元 /平方米。 我們?cè)趶V告計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，根據(jù)市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整策略，在和發(fā)展商、代理方密切配合的前提下，縮短導(dǎo)入期，爭(zhēng)取提前 進(jìn)入成熟期。不同功能區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)的秩序，在主題脈絡(luò)的統(tǒng)貫下，操作思路明晰，最大的優(yōu)點(diǎn)是廣告效果的最大化和廣告資金的節(jié)約化。 二、 廣告包裝策略 包裝原則 包裝信息能迅速到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群體； 包裝形式能有效攔截、引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客 戶； 包裝風(fēng)格能充分體現(xiàn)物業(yè)形象，利于提升物業(yè)檔次。 23 在銷售當(dāng)天，在現(xiàn)場(chǎng)、懸掛氣球、大氣球條幅、招示布，營(yíng)造濃烈的銷賣氣氛，形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍； 二點(diǎn)： 戶外強(qiáng)迫 —— 戶外廣告牌； 三 點(diǎn)： 文本情感：廣告語(yǔ)、樓書(shū)手冊(cè)、海報(bào)文案渲染； 四點(diǎn)： 媒介立體：報(bào)紙，作為形象展示，也是做好“三老”工作的表現(xiàn)； 五點(diǎn)： 事件轟動(dòng)； 六點(diǎn)： 24 活動(dòng)造勢(shì)：集中在年前 10 月、 11 月、 12 月每月一次的演出活動(dòng)。 第四階段：促銷期 時(shí)間： 08年 5 月至 10月 階段特征 ：銷售目標(biāo)基本完成，市場(chǎng)反應(yīng)趨于疲軟，各項(xiàng)工作進(jìn)入平臺(tái)調(diào)整期。 工作建議 ：利用公關(guān)活動(dòng)等事件行銷方式，適度炒作銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 訴求賣點(diǎn) ：以香江市場(chǎng)為龍頭，訴求商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) +創(chuàng)富時(shí)代，項(xiàng)目具有無(wú)限升值潛力 工作內(nèi)容 ： 投放項(xiàng)目的形象廣告牌、發(fā)放宣傳單 張 成功導(dǎo)入 金 三角 概念，以概念引導(dǎo)第二階段的廣告運(yùn)動(dòng) 19 投放賦予創(chuàng)新創(chuàng)富的賣點(diǎn)廣告 對(duì)廣告效果進(jìn)行追蹤評(píng)估，及時(shí)調(diào)查策略 工作建議： 積極籌備開(kāi)展相應(yīng)的 PR公關(guān)活動(dòng)（如舉行簽約慶典）約請(qǐng)三流明星（費(fèi)用經(jīng)濟(jì)，效果出奇）助陣。 做好現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻包裝工作，售樓處包裝工作，營(yíng)造濃厚的熱銷氣氛。 R 通過(guò)一個(gè)多月的市場(chǎng)醞釀， 城南新天項(xiàng)目已處于市場(chǎng)成熟階段，加上前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，前期積市已到了一個(gè)完全可以開(kāi)盤的階段 10月（周六）為公開(kāi)發(fā)售日，舉行開(kāi)盤儀式，到來(lái)年為前期銷售階段。 二、商業(yè)物業(yè)定位 金三角 —— 傾情體驗(yàn)都市購(gòu)物休 閑娛樂(lè)時(shí)尚生活 ? 私營(yíng)業(yè)主 職 業(yè)：私人老板 購(gòu)房原因：交通方便易于打理自己的業(yè)務(wù)。昌潤(rùn)路與建設(shè)路交匯處。引導(dǎo)市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)者，刺激消費(fèi)是關(guān)鍵。東臨恒昌商業(yè)街，北依香江一期，周圍商業(yè)相當(dāng)集中。進(jìn)行準(zhǔn)確的 市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。因此，在項(xiàng)目的正式推出前，我們將為項(xiàng)目在知名度和形象上做一個(gè)量的積累，蓄勢(shì)待發(fā)，達(dá)到銷售一舉的成功； 2． 無(wú)造市不入市：在商業(yè)市場(chǎng)如此平平淡淡的態(tài)勢(shì)下，我們認(rèn)為“無(wú)造市即無(wú)市場(chǎng)”，所以入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢(shì)； 15 3． 銷售旺季入市：通過(guò)銷售旺季（ 10 月）火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售；而且臨近過(guò)年，很多在 外工作的人都會(huì)回家，是辦家置業(yè)的大好時(shí)機(jī)。 四、階段性廣告策略安排 第一階段：導(dǎo)入期 （市場(chǎng)啟動(dòng)期） 時(shí)間： 2020 年 9 月 ~10月 階段特征 ：一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)新商業(yè)的介入，市場(chǎng)的反應(yīng)必然是非常謹(jǐn)慎的。 完成售樓書(shū)、戶型平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)合同、宣傳單張、模型、展板等銷售配套工作。 廣告目標(biāo) ：依據(jù)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間階段強(qiáng)化銷售主張，擴(kuò)大物業(yè)知名度，進(jìn)一步培養(yǎng)物業(yè)良好的市場(chǎng)形象，激發(fā)購(gòu)買，以提高銷售率為目的。 廣告主題 ：以案例舉證為主要表 現(xiàn)方式， 結(jié)合實(shí)例分階段訴求主題為為孩子的未來(lái)投資一位鋪、為將來(lái)養(yǎng)老投資一位鋪、為后來(lái)領(lǐng)先富裕 投資一位鋪。這是多少策劃人在市場(chǎng)面前碰得頭破血流之后的肺腑之言。 ◎ 利用部分老客戶的社會(huì)人際關(guān)系，推廣商業(yè)項(xiàng)目，并承諾介紹一位達(dá)成交易的客戶，送價(jià)值 2000 元的家電或 在價(jià)格上給予優(yōu)惠。 ? 工地形象包裝： 主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)圍板、項(xiàng)目看板等形式合理區(qū)隔工地現(xiàn)場(chǎng)與工地周邊地塊，達(dá)到提升物業(yè)形象，展示物業(yè)位置的作用。 ■ 總策略環(huán)節(jié)的時(shí)間安排上充分考慮到以下因素： 第一，搶占先機(jī)，針對(duì)同類三大項(xiàng)目的推出，率先拉開(kāi)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。 針對(duì)一層選出位置最佳的鋪面作為商業(yè)主力品牌店。 二〇〇七年六月