【正文】 浙江浙江杭州慶春路 9 號(hào) 憑著我司的豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、大量的客戶網(wǎng)絡(luò)及對(duì)中國(guó)各城市房地產(chǎn)發(fā)展之了解，我司有信心使貴司在聊城成功的開發(fā)「御潤(rùn) ◎ 假日廣場(chǎng)」并取得較高的投資回報(bào)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 4 頁 共 70 頁 第一部分 聊城市城市介紹 一、聊城市城市概況 （一）、地理位置 聊城，春秋時(shí)期曾稱聊邑故名，一說因古有聊河而得名。 16’ ~116 186。屬于暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，半干燥大陸性氣候。聊城市轄冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐、東昌府區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管省轄市臨清市，下轄 126 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 6516 個(gè)村委會(huì)。聊城市地理位置極其優(yōu)越。京九開通后，每天有２２對(duì)客車從此經(jīng)過，１１０列貲車在此組編。慶春路 9 號(hào)給經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展帶來巨大的動(dòng)力，也給聊城房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 6 頁 共 70 頁 全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)。農(nóng)林牧漁業(yè)增加值達(dá) 億元 (不含農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值 )，增長(zhǎng) %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。棉花生產(chǎn)高 幅增長(zhǎng)，總產(chǎn)達(dá)到 萬噸，增長(zhǎng) %。育苗面積 萬畝，比上年增長(zhǎng) %；零星植樹 1503 萬株，增長(zhǎng) %；新增農(nóng)田林網(wǎng)面積 萬畝，增長(zhǎng) %。水產(chǎn)品產(chǎn) 量達(dá)到 萬噸，增長(zhǎng) %。全年第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)增加值達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 7 頁 共 70 頁 的貢獻(xiàn)率達(dá) %。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。 企業(yè)效益大幅提高。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到優(yōu)化。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動(dòng)作用和支撐作用不斷提高。今年我市 18 家企業(yè)集團(tuán)中銷售收入過 10 億元的 14 家，浙江 宏觀調(diào)控措施成效明顯 ,投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全市基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％；其它投資 億元，增長(zhǎng) %。 消費(fèi)環(huán)境繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快。汽車、通訊類產(chǎn)品為代表的新型消費(fèi)增長(zhǎng)較快，均增長(zhǎng) 20%以上。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 9 頁 共 70 頁 “三個(gè)亮點(diǎn) ”效力顯著。其中出口總額 36391 萬美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口總額 16007 萬美元，增長(zhǎng) %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，比年初提高 個(gè)百分點(diǎn)。 112 月份，個(gè) 體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)累計(jì)上繳稅金 87388 萬元，比上年增長(zhǎng) %。在崗職工平均工資達(dá)到 10919元，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7665 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 3066 元 ，增長(zhǎng) %，增幅為 1997 年以來的最高。主要特點(diǎn)如下： 浙江 12 月，全市第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增速高達(dá) %, 創(chuàng)近幾年來的最高水平。在建項(xiàng)目中，計(jì)劃總投資超過 5000 萬元的項(xiàng)目達(dá)到 37 個(gè)，比上年同期多出 8 個(gè)，占在建項(xiàng)目的％，共完成投資 億元，完成額比上年同期同等規(guī)模的項(xiàng)目多出 億元，增長(zhǎng)%；計(jì)劃總投資超過 1億元的項(xiàng)目 25個(gè)，共 完成投資 ，比上年同期多出 億元，增長(zhǎng) ％。顯示資金相對(duì)充足，對(duì)投資形成有力支撐。該市房地產(chǎn)開發(fā)保持了一定的增長(zhǎng)。 小結(jié)：聊城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將會(huì)繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會(huì)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，使需求加大。慶春路 9 號(hào)建設(shè)了東昌西路、衛(wèi)育北路、柳園北路等道路，打通了衛(wèi)育南路、振興路、東關(guān)街、北關(guān)街等斷頭路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。目前，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，人均綠地達(dá) 到 平方米，是省級(jí)衛(wèi)生城和園林城。 1998 年以來，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的 水位標(biāo)高，形成 ‘ 湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依 ’ 的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風(fēng)景區(qū)：一是開發(fā)建設(shè)了東昌湖風(fēng)景區(qū)。慶春路 9 號(hào)古老的古運(yùn)河煥發(fā)出青春的光采，蜿蜒城內(nèi) 4公里，兩岸店鋪林立、綠柳城蔭，河中輕舟飄蕩，一派美好景象。包括古運(yùn)河的三期改造，東昌湖的再開發(fā)，兩個(gè)高品味的廣場(chǎng)建設(shè)，建成后將使聊城作為江北水城的內(nèi)涵更加豐富和充實(shí)。修編后的城市總體規(guī)劃確定聊城市的城市性質(zhì)是：中國(guó)江北水城、國(guó)家歷史文化名城、以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的區(qū)域中心城市?？偟乃悸?是，依托風(fēng)光秀麗的徒駭河風(fēng)景，堆山、挖湖，廣造園林，豐富文化設(shè)施，使南部新區(qū)成為江北水城的重要組成部分、人和自然環(huán)境和諧發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。杭州 浙江至 1997 年底，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資僅 億元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，我們判定聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段初期，預(yù)計(jì) 2020年將步入快速成長(zhǎng)期。 房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析。杭州 從購(gòu)買目的來分析 購(gòu)客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以 80－ 120平米兩房和三房為主。 天。 小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)小高層的抗性進(jìn)一步減弱。慶春路 9 號(hào) 在新增的商業(yè)項(xiàng)目 80%也集中在上面的商圈中，不過據(jù)我們市調(diào)小組調(diào)研分析，所有商業(yè)項(xiàng)目未能銷售到 60%以上，商業(yè)水份量大，虛夸風(fēng)嚴(yán)重，投資客對(duì)商業(yè)的投資比較慎重。 聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè) （ 1） .聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量在 2020 年 將是最關(guān)鍵的一年，老市區(qū)仍然是商業(yè)浙江從現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量分析，從現(xiàn)有的聊城經(jīng)濟(jì)，完全消化這些商業(yè)需要 25 年的時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個(gè)城市現(xiàn)在可以承受的商業(yè)體量，所以2020 年仍舊是殘酷的商業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)年。 （ 4） .商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商正 逐步打造其品牌知名度，放棄粗曠式的發(fā)展模式，開始尋求一種集約、經(jīng)濟(jì)模式化的發(fā)展路子。其中 (一層 2900 元 /平米 。杭州二期小高層銷售均價(jià)為 2660元 /平米 ,最高售價(jià) 3400元 /平米 主力戶型 120平米兩室兩廳 。首創(chuàng)前臺(tái)花園 。購(gòu)物 。一期樓座外立面為白色瑪賽克 ,二期為外墻涂料 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣三線 ,天然氣入戶 。20%為外地返鄉(xiāng)消費(fèi)者 。慶春路 9 號(hào)148平米三室兩廳 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 20 頁 共 70 頁 現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓部裝修較具檔次 ,功能齊備 ,現(xiàn)場(chǎng)氛圍良好 ,銷 售人員職業(yè)素質(zhì)較好 消費(fèi)群體 全市區(qū)域及周邊縣市的高中端客戶 銷售率 一期基本銷售完畢 ,銷售率達(dá) 90以上 ,空置房多為樓層較高單位 . 評(píng)述 : 該項(xiàng)目處于市區(qū)南側(cè) ,地理位置優(yōu)越 ,東側(cè)臨近東昌湖 ,周邊配套較為齊全 ,沿街道路寬闊 ,項(xiàng)目配套齊備 ,開發(fā)商實(shí)力雄厚 ,項(xiàng)目整體規(guī)劃較好 ,注重項(xiàng)目包裝推廣 ,值得一提的是 ,該項(xiàng)目在廣告推廣方面由為突出 ,聊城市幾乎所有主干道 ,都設(shè)有該項(xiàng)目的路旗 ,在本地區(qū)域內(nèi)廣為人知 .銷售率較高 .但該項(xiàng)目的圍墻廣告設(shè)計(jì)較差 ,版面零亂 ,難于體現(xiàn)項(xiàng)目檔次 ,只是簡(jiǎn)單的將項(xiàng)目配套進(jìn)行敘述 .該項(xiàng)目 因其為 6+1 多層項(xiàng)目且配備電梯 ,其使用成本略高 ,根據(jù)了解 ,前期有部分客戶對(duì)電梯的使用問題及交費(fèi)問題 ,與開發(fā)商曾出現(xiàn)糾紛 . 項(xiàng)目三 : 星海 5層 1458 元 /平米 。商業(yè)多為上下兩層結(jié)構(gòu) ,面積在 206平米 300平米之間 浙江商業(yè) :5成 10 年 綠化率 35% 物業(yè)管理 自管 。商業(yè) 60%左右 評(píng)述 : 該項(xiàng)目位于興華路與建設(shè)路的中間位置 ,穿越市中心 ,是聊城市的重點(diǎn)項(xiàng)目 .該路段東西長(zhǎng) 1350米 ,南北寬 30米 ,主要以商業(yè) ,辦公 ,住宅為主 .該區(qū)域周邊配套齊全 .交通便利 .人氣較旺 .具備較高的投資價(jià)值 .其主 力推廣應(yīng)該在于商業(yè)部分 . 目前 ,該項(xiàng)目除部分圍擋廣告外 ,未做其它推廣 ,據(jù)稱 ,該項(xiàng)目在近期即將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大面積推廣宣傳 ,屆時(shí) ,住宅均價(jià)將增加 200元 /平米 .且近期購(gòu)買住宅客戶可享受免三年電梯費(fèi)及 98折的價(jià)格優(yōu)惠 . 該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上 ,中小戶型占有較大比例 ,其戶型設(shè)計(jì)較為合理 ,為項(xiàng)目本身增加賣點(diǎn) .但就項(xiàng)目本身品質(zhì) ,項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套及服務(wù)來將與 “中通時(shí)代豪園” , “ 新東方名人苑 ” 等項(xiàng)目相比 ,仍有差距 .尤其是其景觀設(shè)計(jì)等方面略遜一籌 . 項(xiàng)目四 :萬盛家園 項(xiàng)目名稱 萬盛家園 發(fā)展商 聊城市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 浙江2棟 17+1高層 。17層 3395元 /平米 。杭州145平米三室兩廳 ,聯(lián)排別墅 206 平米 (3+1)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 24 頁 共 70 頁 銷售率 一期基本銷售完畢 ,二期銷售達(dá) 60%,有部分團(tuán)購(gòu) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目為山東聊城當(dāng)代集團(tuán)開發(fā) ,實(shí)力雄厚 ,在業(yè)界有良好口碑 ,多次參加省內(nèi)外舉辦的大型房展 集會(huì) ,并設(shè)有全國(guó)免費(fèi)訂購(gòu)熱線 .其地理環(huán)境幽雅 ,臨街道路寬闊 ,植被覆蓋率較高 ,周邊有多所學(xué)府 ,如聊城大學(xué)就位于附近 .文化氣氛較濃厚 . 該項(xiàng)目南側(cè)建有 ,據(jù)稱是專門為聊大教授所建 ,由校方出資 70%,個(gè)人承擔(dān) 30%. 項(xiàng)目已基本成型 ,社區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅 ,配套完善 ,人車分流 ,建筑物外立面色調(diào)鮮明 ,根據(jù)不同的建筑體及建筑風(fēng)格選用不同色調(diào) .其 TOWNHOUSE戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特多樣 ,能滿足不同客戶需求 .其價(jià)位適中 ,迎合眾多消費(fèi)者需求 . 目前 ,該項(xiàng)目市政配套相對(duì)較少 ,就餐 ,購(gòu)物 ,等設(shè)施較少 ,據(jù)稱上述配套市 政設(shè)施已例如三期工程 . 項(xiàng)目六 : 鼎舜花園 項(xiàng)目名稱 鼎舜花園 發(fā)展商 聊城市公路房地產(chǎn)開發(fā)中心 建筑商 聊建集團(tuán) 001項(xiàng)目組 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 建筑設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院 /東昌府區(qū)恒信建筑設(shè)計(jì)院 位置 聊城市東昌西路 60號(hào) 建筑面積 13萬平米 , 占地 176畝 建筑棟數(shù) 整個(gè)區(qū)分別墅區(qū) ,商住區(qū)及多層住宅區(qū) ,其中多層住宅區(qū)又分A,B,C三個(gè)區(qū)塊 ,A區(qū)為臨運(yùn)河多層住宅 。杭州120平米兩室兩廳(錯(cuò)層 )。高檔衛(wèi)浴設(shè)施等 配套標(biāo)準(zhǔn) 可視對(duì)講 ,部分區(qū)域配備電子門禁 ,窗磁 ,門磁等智能化設(shè)施 ,還包括閉錄電視系統(tǒng) ,車輛管理系統(tǒng)等 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期 .二期為現(xiàn)房 ,三期預(yù)計(jì)年底交付 推廣主題 高尚親水社區(qū) ,引導(dǎo)生態(tài)潮流 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)門面較小 ,無沙盤 ,只有部分展板 ,銷售人員較少 ,素質(zhì)一般 . 消費(fèi)群體 聊城區(qū)域內(nèi)高端客戶及外埠購(gòu)房者 銷售率 住宅銷售率 100% 評(píng)述 : 該項(xiàng)目以東昌湖得天獨(dú)厚的自然資源 ,優(yōu)越的地理位置 ,高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)建設(shè) ,完善的生活配套 ,便捷的交通等方面 ,當(dāng)屬于聊城市首屈一指的項(xiàng)目 .省市領(lǐng)導(dǎo)都曾給予此項(xiàng)目高度 關(guān)注和贊揚(yáng) . 該項(xiàng)目率先引入 TOWNHOUSE概念 ,開創(chuàng)了聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)的先河 .其房型的設(shè)計(jì)也體現(xiàn)了 “ 以人為本 ” 的原則 ,使產(chǎn)品更具人性化 . 其產(chǎn)品的配套用材也以品牌化為主 ,吸引眾多購(gòu)房者的眼球 .目前 ,該項(xiàng)目主要以銷售沿河商鋪為主 ,面積以 200300 平米居多 ,上 ,下兩層結(jié)構(gòu) ,單位銷售均價(jià) 39884100元 /平米左右 . 浙江105平米兩室兩廳 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 27 頁 共 70 頁 項(xiàng)目名稱 香岸雅居 發(fā)展商 聊城市海源閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊城四建 位置 聊城市衛(wèi)育北路 ,香江大市場(chǎng)二期對(duì)面 建筑面積 9萬平方米 ,占地面積 11萬平米 建筑棟數(shù) 共有多層住宅