【正文】 積：１１６－１６９平方米 上市時間 在售 在建預售 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 高新 以上述企業(yè)為代表的域外開發(fā)商資金雄厚、經(jīng)驗豐富、理念先進，憑借品牌號召力、差異化的產(chǎn)品定位、多樣化的營銷手段和豐富的操盤經(jīng)驗，正把長春樓市推向 一個嶄新的高度，勢必導致市場的優(yōu)勝劣汰和重新布局，這對本土開發(fā)商來說，是一次嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，供求已經(jīng)趨于緩和，這樣在整體上使得房價缺乏大幅上漲的動因。因此，只要能推出適銷對路、滿足消費者需求的產(chǎn)品，未來長春樓市的發(fā)展空間仍然很大。這表明， 2020 年長春的房地產(chǎn)市場雖然受到宏觀調(diào)控影響，但仍然保持了上升的勢頭。其中商品住房實際成交 萬平方米，比 2020 年減少%。 產(chǎn)品類型全面開花。 2020 年，長春房地產(chǎn)計劃施工面積 520 萬平方米，其中，新開工面積 246 萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn) 274 萬平方米，竣工 230 萬平方米。 ● 國內(nèi)大型發(fā)展商涉足長春房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備，帶動產(chǎn)品升級，競爭加劇，市場面臨整合。 ? 對長春房地產(chǎn)未來發(fā)展的影響 據(jù)此推斷， 2020 年，國家宏觀調(diào)控政策較之 2020 年將會有所調(diào)整，實施宏觀調(diào)控與 鼓勵 居 民適時適度消費 并舉將是國家制定政策的取向，房地產(chǎn) 市 場從不理性 “ 購買 ” 進入不理性 “ 等跌 ” 的局面有望被打破并走出誤區(qū)。 投機性購房得到有效控制，自住性購房比重開始上升，住房供求關(guān)系得到改善，市場成交量逐步趨于穩(wěn)定。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量比上年減少了 202%，但經(jīng)濟適用住房用地供應量所占比例同比提高 個百分點。 12 月中旬，國土資源部副部長李元在全國國土資源廳局長會議 上表示，為穩(wěn)定房價， 2020 年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的 土地供應。 5 月 11 日中央七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價 格工作意見的通知》，“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”為后續(xù)具體政策的出臺定好了基調(diào)。 二、長春房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 ? 2020 年的國家宏 觀調(diào)控 ● 政策“組合拳” 2020 年是 “中國房地產(chǎn)的政策年”，為平抑房地產(chǎn)市場價格，國家出臺多項政策著手規(guī)范和整頓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，高熱的房地產(chǎn)業(yè)在 2020 年呈現(xiàn)出理性回歸的跡象。 ◎ 城市規(guī)劃：在未來幾年，按城市規(guī)劃，綠園區(qū)將以長春西客 站為核心，在支農(nóng)路以北，規(guī)劃鐵路專用線以南，西湖大路以東，西環(huán)城路以西 25 平方公里范圍內(nèi)，建設特色鮮明、功能完備的長春西部新城，其規(guī)模效應和市政配套的完善也有利于本項目的發(fā)展和地段價值的提升； 34 公頃的同心湖水域景觀和主題公園建設，將成為樓 盤的賣點。因此應對售樓處進行包裝。 ◎ 生態(tài)環(huán)境：生態(tài)綠園的概念， 對消費人群的吸引。 ◎ 人文歷史景觀 臨近在建的同心湖公園 ? 項目 SWOT 分析 S—— 優(yōu)勢 ◎ 交通：地塊南北兩側(cè)均鄰城市干道，南靠景陽大路、北靠皓月大路，便于出行。全區(qū)總?cè)丝? 萬。 ◎ 配套設施 由于宗地區(qū)域非成熟生活社區(qū)，在景陽大路一側(cè)，生活配套設施不全，生活氛圍不夠濃厚。 豐和林苑二期區(qū)域市場調(diào)研報告 調(diào)研目的 為豐和林苑二期項目定位提供參考和支持 調(diào)研人 漢瓦拓展部 調(diào)研時間 2020 年 3 月 1 日 — 3 月 7 日 調(diào)研區(qū)域及對象 項目周邊區(qū)域配套、單位、競爭樓盤、目標客戶人群 調(diào)研方式 實地訪問、踏查，填寫調(diào)研表 調(diào)研報告結(jié)構(gòu) 前言 一、 項目地塊調(diào)查與分析 二、 長春房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 三、 長春商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 四、 2020年長春樓市的發(fā)展趨勢 五 、 2020 年項目區(qū)域樓市環(huán)境分析 六 、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分析 七、 目標客戶及客戶需求分析 前 言 為支持和配合豐和日麗項目發(fā)展，我公司策劃部針對項目周邊區(qū)域配套、單位、競爭樓盤、目標客戶人群進行了調(diào)研，希望能為豐和林苑二期的定位提供參考和支持，并在此基礎(chǔ)上加強雙方的合作和溝通，為制定詳細周全、切合實際、可操作性強的產(chǎn)品定位方案共同努力！敬請?zhí)岢鰧氋F意見！ 祝商祺！ 漢瓦地產(chǎn)策劃 2020 年 3 月 18 日 目 錄 一、項目地塊調(diào)查與分析 ? 項目基本情況 ? 項目地塊調(diào)查 ? 區(qū)域環(huán)境調(diào)查分析 ? 項目 SWOT 分析 二、長春房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 ? 2020 年 的國家宏觀調(diào)控 ? 2020 年國家宏觀調(diào)控的方向 ? 對長春房地產(chǎn)未來發(fā)展的影響 三、長春商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 ? 長春樓市的主要特點 ? 供給充足，需求受到抑制 ? 房價溫和上漲 ? 競爭日趨激烈 四、 2020 年長春樓市的發(fā)展趨勢 ? 2020 年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計 ? 房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)多區(qū)域、版塊式發(fā)展 ? 土地供應適度，穩(wěn)定樓市發(fā)展 ? 棚戶區(qū)改造，拉動住房需求 ? 產(chǎn)品供應類型更符合市場需求 ? 房價仍會持續(xù)攀升 ? 2020 年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關(guān)系 五、 2020 年項目區(qū)域樓市環(huán)境分析 ? 土地供應量加大 ? 棚 戶區(qū)改造拉動需求 ? 新盤的開發(fā)、放量 六、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分析 ? 增量盤分析 ? 存量盤分析 七、目標客戶及客戶需求分析 ? 目標客戶分析 ? 客戶需求分析 一、項目地塊基本情況 ? 項目基本情況 ◎ 項目名稱 豐和林苑二期 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積 萬 ｍ 178。 公交線路 起至點 14 一汽倉儲中心 —— 人民廣場 151 于家店 —— 歐亞賣場 153 春城大街 —— 雙德鄉(xiāng)政府 235 78 線 —— 綠園 280 西后屯 —— 南廣場 289 一汽倉儲中心 —— 長春站 ? 區(qū)域環(huán)境調(diào)查分 析 ◎ 人口 綠園區(qū)位于長春西部，幅員面積 286 平方公里，其中，耕地面積 10331 公頃。 ◎ 地塊景觀 由宗地東望，為市區(qū)方向，可見城市天際線；由宗地西望，為綠地上海城規(guī)劃用地和一待開發(fā)地塊；由宗地南望，為汽車專營店和華港二手車市場和一汽集團；由宗地北望，為居住區(qū)和市區(qū)方向。來往的人流和車流，有利于提高樓盤的知名度、發(fā)展臨街底商。 ◎ 規(guī)模：項目規(guī)模較大，易形成品牌效應。在皓月一側(cè)也應增設售樓處。 ◎ 長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，將惠及本項目，將為本項目提供客流和升值空間。 3 月 16 日，中國人民銀行決定從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個百分點。 5 月末，建設部、國家稅務總局、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，從 2020 年 6 月 1 日起，個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。 ● 調(diào)控結(jié)果 2020 年，房地產(chǎn)投資增速過快的勢頭得到控制，房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)回落。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積比上年減少了 4%，完成開發(fā)面積比上年增加了 52%。 但也不可避免地，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺，正常的購房需求者不清楚后續(xù)會不會有更多調(diào)控政策出臺，產(chǎn)生盼跌心理，陷入持幣待 購的觀望狀態(tài)，從而抑制了整個房地產(chǎn)市場消費?？深A計，對房地產(chǎn)需求旺盛、房價較低、投資、開發(fā)行為相對溫和的長春來說，國家宏觀政策的調(diào)整方向?qū)⒂欣谄浞€(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。 ● 產(chǎn)品高、中、低分布不均衡，呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，中低端需求 量大。 產(chǎn)品逐漸向造型美、規(guī)劃好、景觀多、質(zhì)量高、配套全、服務優(yōu)的方向發(fā)展。多層、小高層、復式、疊加別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、酒店式公寓，幾乎所有的住宅類型都已在長春出現(xiàn)。 2020 年長春二手房實際成交 萬平方米，其中住房 萬平方米，分別比 去年下降 %和 %。 ● 供給與需求的關(guān)系 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全年成交一手商品房 17969 套，這表明 2020 年大約有 萬家庭購買新房。 ? 房價溫和上漲 根據(jù)房地局公布的數(shù)字， 2020 年，長春 商品房 交易均價為 2231 元 /平方米，約比 2020 年增漲 %； 商品住宅 交易均價 2085 元 /平方米，比 2020 年同比增長 %。 綜合考慮長春樓市的供求關(guān)系和市場反映， 2020 年長春房價仍保持溫和上漲的趨勢，但是漲幅趨緩。 四、 2020 年長春樓市的發(fā)展趨勢 ? 2020 年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計 （以下統(tǒng)計未包括開發(fā)動向尚不明朗的地塊和樓盤） 區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 樓盤數(shù)量（個） 10 9 24 8 4 東部 伊通河以東、南湖大路以北的東部地區(qū) 樓盤 亞泰花園（三期 名未定） 萬科上東區(qū)（四期） 天琴灣（新品） 武夷嘉園（二期） 萬通花園 地址 吉林大路以南、民豐街以東、安樂路以北、福安街以西 經(jīng)緯南路７０９號 臨河街與珠海路交會處 吉林大路８９號 長春萬通市場建設開發(fā)置業(yè)有限責任公司 開發(fā)商 吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春武夷房地產(chǎn)有限公司 長春寶成置業(yè)有限公司 長春萬通市場建設開發(fā)置業(yè)有限責任公司 占地面積 ３萬平方 米 ５．６萬平方米 建筑面積 ２１萬平方米 １５萬平方米 二期建筑面積３萬平方米，主體封頂 １３萬平方米 建筑類型 小高層與別墅組合，酒店式公寓配以少量多情景花園洋房、多層、高層產(chǎn)品 高層 二期６棟小高層，位于園區(qū)中心位置， 多層 層住宅 價格 小高層３０５０元／平方米、別墅４５００元／平方米、商業(yè)６８００－１２０００元／平方米 均價約３５００元／平方米 均價３７００元／平方米 ３２００元／平方米 均價２０００元／平方米 戶型 小高層，以２室２廳、３室２廳為主，少量１室、４室２廳 以３房２廳為主，情景花園洋房不斷升級，四期新品全新概念 面積為１５０平方米左右的３房２廳為主 ４４平方米－１２７平方米，主力戶型面積在１００平方米以上 ６０－８０平方米的兩房和１００－１３０平方米的三房 上市時間 ２００６年１０月 ２００６年５月 ２００６年１０月交工、開始預售 開始預售 ２００６年７月 東部 伊通河以東、南湖大路以北的東部地區(qū) 樓盤 東方之珠（二期） 天富家園（三、四期） 自由花園（二期） 富民花園（三期） 萬盛項目（暫未定名） 地址 西起東環(huán)城路，東至沿河路，北起吉林大路，南至嶺東路 長春 市東盛大街與公平路交會處 自由大路上，亞泰大街東，夏威夷大酒店對過 遠達大街５９號 東盛大街以西，吉林大路以北，和順北四條以東，啟新胡同以南 開發(fā)商 吉林省東興建設開發(fā)有限責任公司 吉林省天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春市順建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省富民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春萬盛置業(yè)有限責任公司 占地面積 ６萬平方米 ５．２５萬平方米 建筑面積 ９萬平方米 加上門市近４萬平方米 ９．６萬平方米 １０萬平方米以上 建筑類型 ６棟小高層，８棟多層 多層 住宅項目為小高層 價格 均價２１００元／平方米 住宅２２００－２６５０元／平方米 均價２４００元／平方米左右 均價１８００元／平方米 未定 戶型 以面積８０－１００平方米的２室為主 以面積為８０－９０平方米的２室２廳為主打 以２室２廳，面積８０平方米左右的戶型為主打 以６０－７０平方米的２室１廳為主，還有部分小戶型，面積３８平方米 住宅以２房２廳為主 上市時間 ２００６年年底交工 開始預售 預計在今年下半年動工 ２００６年３月末動工，１０月１日前入住 ２００７年 西部 新竹路與輕軌一期線往西區(qū)域