【正文】 2020 年同比增長(zhǎng) %。 產(chǎn)品逐漸向造型美、規(guī)劃好、景觀多、質(zhì)量高、配套全、服務(wù)優(yōu)的方向發(fā)展。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積比上年減少了 4%，完成開發(fā)面積比上年增加了 52%。 ◎ 長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將惠及本項(xiàng)目，將為本項(xiàng)目提供客流和升值空間。 ◎ 地塊景觀 由宗地東望，為市區(qū)方向，可見城市天際線；由宗地西望，為綠地上海城規(guī)劃用地和一待開發(fā)地塊；由宗地南望，為汽車專營(yíng)店和華港二手車市場(chǎng)和一汽集團(tuán)；由宗地北望，為居住區(qū)和市區(qū)方向。全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)。 ◎ 城市規(guī)劃：在未來(lái)幾年，按城市規(guī)劃，綠園區(qū)將以長(zhǎng)春西客 站為核心，在支農(nóng)路以北，規(guī)劃鐵路專用線以南，西湖大路以東，西環(huán)城路以西 25 平方公里范圍內(nèi)，建設(shè)特色鮮明、功能完備的長(zhǎng)春西部新城，其規(guī)模效應(yīng)和市政配套的完善也有利于本項(xiàng)目的發(fā)展和地段價(jià)值的提升； 34 公頃的同心湖水域景觀和主題公園建設(shè)，將成為樓 盤的賣點(diǎn)。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了 202%，但經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量所占比例同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)計(jì)劃施工面積 520 萬(wàn)平方米，其中，新開工面積 246 萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn) 274 萬(wàn)平方米，竣工 230 萬(wàn)平方米。因此，只要能推出適銷對(duì)路、滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，未來(lái)長(zhǎng)春樓市的發(fā)展空間仍然很大。 水岸春城 地址 光谷大街與佳園路交會(huì)處 興順路與長(zhǎng)沈公路交會(huì)處 凈月管委會(huì)西南側(cè) 凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分團(tuán)３６號(hào)地 臨河街７７４７號(hào) 開發(fā)商 長(zhǎng)春市高新技術(shù)建設(shè)開發(fā)公司 長(zhǎng)春新生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春市上源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 吉林省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司 占地面積 ５８萬(wàn)平方米 １８萬(wàn)平方米 １０萬(wàn)平方米 ３７萬(wàn)平方米 建筑面積 ７２萬(wàn)平方米 ２０多萬(wàn)平方米 １１萬(wàn)平方米 ３５萬(wàn)平方米 建筑類 縫合調(diào)研 型 多層 ２００６年完成二、三期工程，住宅樓６棟，公建４棟 園區(qū)由８棟多層住宅，２３戶聯(lián)排別墅組成，現(xiàn)房可入住 價(jià)格 ２１５０－２８９０元／平方米 １６８０－２０００元／平方米 起價(jià)１７３０元／平方米，均價(jià)１７９０元／平方米 起價(jià)１６３０元／平方米 ２９６ ８元／平方米 戶型 ８５－１８０平方米 ４６－１３１平方米 從１房１廳３６平方米至４房２廳１３８平方米 ２房２廳１衛(wèi)８５平方米至３房２廳２衛(wèi)１５５平方米 從２房１廳８５平方米至躍層２２０平方米，還有頂層帶閣樓式 上市時(shí)間 在售 在建預(yù)售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 萬(wàn)晟 同時(shí) ，工農(nóng)廣場(chǎng)是長(zhǎng)春市兩大區(qū)域 —— 南關(guān)區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的銜接地帶。 2020 年，預(yù)計(jì)拆遷棚戶區(qū) 240 萬(wàn)平方米，涉及 33130 無(wú)房戶居民。去年全國(guó)增長(zhǎng)%，長(zhǎng)春市僅上漲 %，而沈陽(yáng)、哈爾濱分別增長(zhǎng) %和 1%，長(zhǎng)春低于東北區(qū)域水平。當(dāng)然，當(dāng)年上市拍賣的土地當(dāng)年建設(shè)開發(fā)、投放市場(chǎng)的可能性不大，這種競(jìng)爭(zhēng)是從較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期來(lái)看的。 規(guī)劃棟數(shù) 三期 6棟小高層 規(guī)劃戶數(shù) 主力戶型 11— 43，面積60200平方米 面積配比 價(jià)格分析 均價(jià) 價(jià)差 起價(jià) 2360元 /㎡ 最高價(jià) 物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 自然派，休閑家 銷售狀況 一期 10萬(wàn)㎡銷售率 90%，三期今年銷 售 環(huán)境分析 交通：西安大路、延壽街，有 22 22 14 13 270、 6 364路公交車 商業(yè)：延壽街、樂園路、春城大街商業(yè)服務(wù) 銀行：建行 醫(yī)院：208醫(yī)院 1）項(xiàng)目概況 中新花園 地處西安大路西段西安廣場(chǎng)中心地段，由 吉林省中新 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建面積 17 萬(wàn)㎡。 2 客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 強(qiáng)大的資金實(shí)力，全部是現(xiàn)房銷售。二期將調(diào)整至 22002300 元左右。 3）優(yōu)勢(shì)分析 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：一期均價(jià) 1900 元 /㎡，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯?？梢?，對(duì)于單價(jià)定位低于每平方米 2000 元的本區(qū)域樓盤來(lái)說(shuō)， 有較為廣闊的市場(chǎng)需求空間。以下的需求情況居次席，占總量 %； %的消費(fèi)者需求的是 100— 120ｍ 178。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，地域性體現(xiàn)得尤為明顯。房?jī)r(jià)的比例為 %，接受 1500元 /ｍ 178。 ◎ 住宅價(jià)格承受能力 項(xiàng)目周邊購(gòu)房需求人群的總房?jī)r(jià)承受能力主要集中于兩個(gè)層次： 10— 16 萬(wàn)元和16— 23 萬(wàn)元。該項(xiàng)目商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套一般，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群為主。 盈家花園 地 址 新竹路吉大和平分 校后側(cè) 銷售電話 786585 7865659 開發(fā)商 吉林盈嘉置地有限 公司 代理商 向上 物業(yè)管理 盈嘉 物業(yè) 工程 開工日期 交付日期 安排 開盤日期 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 產(chǎn)品分析 建筑面積 9萬(wàn)㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 19棟 規(guī)劃戶數(shù) 624 主力戶型 3 97㎡ 面積配比 97㎡占 59%， 37㎡占 17%， 價(jià)格分析 均價(jià) 1900元 /㎡ 價(jià)差 起價(jià) 1688元 /㎡ 最高價(jià) 2138元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月 折 扣 97折 廣告訴求 中小戶型專家 銷售狀況 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 環(huán)境分析 有 10 22 263 路公交車、距娜奇美商圈較遠(yuǎn)，生活不便利。 ? 增量盤分析 項(xiàng)目 新奧藍(lán)城 開發(fā)商 中冶新奧（長(zhǎng)春）房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)單位 德國(guó)思圖 表 1（信息來(lái)源：《房地產(chǎn)報(bào)》） 長(zhǎng)春五城區(qū)商品住宅均價(jià)排 行榜（ 2020 年 110 月） 1 朝陽(yáng)區(qū) 均價(jià) 元 /平方米 2 寬城區(qū) 均價(jià) 元 /平方米 3 二道區(qū) 均價(jià) 元 /平方米 4 南關(guān)區(qū) 均價(jià) 元 /平方米 5 綠園區(qū) 均價(jià) 元 /平方米 表 2（信息來(lái)源：《房地產(chǎn)報(bào)》） 長(zhǎng)春五城區(qū)商品住宅銷售排行榜（ 2020 年 110 月） 1 南關(guān)區(qū) 占住宅銷售總量的 % 2 朝陽(yáng)區(qū) 占住宅銷售總量的 % 3 二道區(qū) 占住宅銷售總量的 % 4 綠園區(qū) 占住宅銷售總量的 % 5 寬城區(qū) 占 住宅銷售總量的 % ? 土地供應(yīng)量加大 2020 年，綠園區(qū)納入供地計(jì)劃的地塊是五個(gè)城區(qū)中最多的，有 12 塊。 售價(jià) 3000 元 /ｍ178。 從各城區(qū)土地供應(yīng)上看， 2020 年，綠園區(qū)、寬城區(qū)是老城區(qū)供地的重點(diǎn)區(qū)域。 凈月板塊會(huì)因其無(wú)可比擬的自然環(huán)境聚焦長(zhǎng)春市更多中高收入者關(guān)注的目光。 上城 地址 西南湖大路２８號(hào) 繁榮路３號(hào) 前進(jìn)大街２２５５號(hào) 硅谷大街６６１號(hào) 硅谷大街１８７７號(hào) 開發(fā)商 長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 長(zhǎng)春筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春融創(chuàng)置地有限公司 占地面積 ２２萬(wàn)平方米 ４５萬(wàn)平方米 １５萬(wàn)平方米 ４２萬(wàn)平方米 ５８萬(wàn) 平方米 建筑面積 ３０．１８萬(wàn)平方米 ６０萬(wàn)平方米 ２３萬(wàn)平方米 ６０萬(wàn)平方米 ５８萬(wàn)平方米 建筑類型 多層、小高層、復(fù)式 多層、小高層 小高層 躍層 躍層 價(jià)格 超級(jí)星：２８３０－３６６０元／平方米 富苑華城：３２００－６６００元／平方米 盛世華府：３３００－４６００元／平方米 均價(jià)２７００元／平方米 ２６００－３７００元／平方米 ３５００－４７００元／平方米 ３３８０元／平方米 戶型 超級(jí)星：１８－６０．７平方米 富苑華城：７２－４００平方米 盛世華府：１３３－２１５平方米 ７７－１４６平方米 ８６－１６６平方米（現(xiàn)有１３０－１５０平方米） 花園洋房戶型面積：１５０－１９０平方米 花園洋房戶型面積：１１６－１６９平方米 上市時(shí)間 在售 在建預(yù)售 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 高新 這表明， 2020 年長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受到宏觀調(diào)控影響，但仍然保持了上升的勢(shì)頭。 ● 國(guó)內(nèi)大型發(fā)展商涉足長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲(chǔ)備，帶動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)面臨整合。 12 月中旬，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議 上表示，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)， 2020 年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的 土地供應(yīng)。因此應(yīng)對(duì)售樓處進(jìn)行包裝。 ◎ 配套設(shè)施 由于宗地區(qū)域非成熟生活社區(qū)，在景陽(yáng)大路一側(cè)，生活配套設(shè)施不全，生活氛圍不夠濃厚。來(lái)往的人流和車流，有利于提高樓盤的知名度、發(fā)展臨街底商。 3 月 16 日，中國(guó)人民銀行決定從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 但也不可避免地，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，正常的購(gòu)房需求者不清楚后續(xù)會(huì)不會(huì)有更多調(diào)控政策出臺(tái)，產(chǎn)生盼跌心理，陷入持幣待 購(gòu)的觀望狀態(tài)，從而抑制了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。多層、小高層、復(fù)式、疊加別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、酒店式公寓，幾乎所有的住宅類型都已在長(zhǎng)春出現(xiàn)。 綜合考慮長(zhǎng)春樓市的供求關(guān)系和市場(chǎng)反映， 2020 年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)仍保持溫和上漲的趨勢(shì)，但是漲幅趨緩。 四季風(fēng)采（二期） 華泰 而新機(jī)場(chǎng)的啟用、數(shù)個(gè)大型商貿(mào)項(xiàng)目的 籌劃都使東部作為居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯。 推出小戶型產(chǎn)品的樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個(gè)） 3 3 10 6 2 ● 中低端占據(jù)主流，中高端競(jìng)爭(zhēng)激烈 2020 年，單價(jià)在 2500 元 /平方米以下的中低價(jià)位住宅仍是長(zhǎng)春住宅銷售市場(chǎng)的 主流且放量 較大，值得本項(xiàng)目關(guān)注。 ? 2020 年長(zhǎng)春樓市發(fā)展趨勢(shì)與本項(xiàng)目的關(guān)系 ● 宏觀形勢(shì)有利于本項(xiàng)目發(fā)展 2020 年國(guó)家房產(chǎn)政策向引導(dǎo)居民適時(shí)、適度消費(fèi)傾斜、 2020 年抑制的需求釋放、長(zhǎng)春市政府對(duì)集資建房的嚴(yán)控、棚戶區(qū)的改造、西部版塊的規(guī)劃和開發(fā)熱點(diǎn)，都將在拉動(dòng)需求、促進(jìn)供給、穩(wěn)定和提高房?jī)r(jià)等諸多方面使本項(xiàng)目受益。 2020 年綠園區(qū) 11 塊棚戶區(qū) 改造、 5901 戶居民 出遷，這本身就是制造住房消費(fèi) 需求、拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的利好消息，對(duì)豐和林苑二期今年的上市極為有利。 3）優(yōu)勢(shì)分析 地理位置優(yōu)勢(shì)：位于綠園區(qū)傳統(tǒng)中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟。 項(xiàng)目一期有一定銷售量，居住有一定成熟度。 民生家園 地 址 青石路與臺(tái)北大 街交匯 銷售電話 5881666 開發(fā)商 長(zhǎng)春民生房地產(chǎn) 代理商 漢瓦 物業(yè)管理 民生物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 20萬(wàn) ｍ 178。 商業(yè)配套不全。 4）劣勢(shì)分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 購(gòu)買欲望的催生和購(gòu)買能力的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效的需求市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 ◎ 消費(fèi)者擬購(gòu)買的戶型 調(diào)查顯示，擬購(gòu)買 2 室 2 廳（以下用 22 表示）住房的消費(fèi)者占總量的 %； 而需求 21 的消費(fèi)者占 %；結(jié)合需求面積分析，擬購(gòu)買 80100 的消費(fèi)者首選戶型是 22；而需求 31 的占 %，需求 32 的占 %；購(gòu)買 4 室以上的消費(fèi)者占 %。 ◎ 消費(fèi)者對(duì)建筑形式的選擇 對(duì)于建筑形式的需求，多層住宅占需求總量的 %；而需求小高層及高層的消費(fèi)量分別占總量的 %和 7. %7。 ◎ 消費(fèi)者能接受的單價(jià) 長(zhǎng)春市民能夠接受 2000— 2500 元 /ｍ 178。 綜述： 中 低端項(xiàng)目，有特色的景觀規(guī)劃、美觀的外立面、較大的體量、較低的價(jià)位，對(duì)區(qū)域購(gòu)房者者吸引力。項(xiàng) 目的熱銷，與策劃與區(qū)域市場(chǎng)的需求量有關(guān)。 面積配比 21的 58%， 22的 21%， 11的 21% 價(jià)格分析 均價(jià) 1800元 /㎡ 價(jià)差 起價(jià) 1580元 /㎡ 最高價(jià) 2098元 /ｍ 178。 戶型分割過(guò)細(xì)，不適合北方人的購(gòu)房需求。 4）劣勢(shì)分析 園區(qū)、景觀規(guī)劃一般。藍(lán)城 春城大街以東，錦陽(yáng)路以南，正陽(yáng)街以西，南陽(yáng)路以北 中冶新奧 大眾花園（四期） 西環(huán)路以東，南