【正文】 2020 年同比增長 %。 產(chǎn)品逐漸向造型美、規(guī)劃好、景觀多、質(zhì)量高、配套全、服務優(yōu)的方向發(fā)展。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積比上年減少了 4%，完成開發(fā)面積比上年增加了 52%。 ◎ 長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，將惠及本項目，將為本項目提供客流和升值空間。 ◎ 地塊景觀 由宗地東望，為市區(qū)方向，可見城市天際線；由宗地西望，為綠地上海城規(guī)劃用地和一待開發(fā)地塊；由宗地南望，為汽車專營店和華港二手車市場和一汽集團；由宗地北望，為居住區(qū)和市區(qū)方向。全區(qū)總?cè)丝? 萬。 ◎ 城市規(guī)劃：在未來幾年，按城市規(guī)劃，綠園區(qū)將以長春西客 站為核心，在支農(nóng)路以北，規(guī)劃鐵路專用線以南，西湖大路以東，西環(huán)城路以西 25 平方公里范圍內(nèi)，建設特色鮮明、功能完備的長春西部新城，其規(guī)模效應和市政配套的完善也有利于本項目的發(fā)展和地段價值的提升； 34 公頃的同心湖水域景觀和主題公園建設，將成為樓 盤的賣點。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量比上年減少了 202%，但經(jīng)濟適用住房用地供應量所占比例同比提高 個百分點。 2020 年，長春房地產(chǎn)計劃施工面積 520 萬平方米，其中，新開工面積 246 萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn) 274 萬平方米，竣工 230 萬平方米。因此，只要能推出適銷對路、滿足消費者需求的產(chǎn)品，未來長春樓市的發(fā)展空間仍然很大。 水岸春城 地址 光谷大街與佳園路交會處 興順路與長沈公路交會處 凈月管委會西南側(cè) 凈月潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分團３６號地 臨河街７７４７號 開發(fā)商 長春市高新技術建設開發(fā)公司 長春新生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春市上源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 吉林省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春中海地產(chǎn)有限公司 占地面積 ５８萬平方米 １８萬平方米 １０萬平方米 ３７萬平方米 建筑面積 ７２萬平方米 ２０多萬平方米 １１萬平方米 ３５萬平方米 建筑類 縫合調(diào)研 型 多層 ２００６年完成二、三期工程，住宅樓６棟，公建４棟 園區(qū)由８棟多層住宅，２３戶聯(lián)排別墅組成，現(xiàn)房可入住 價格 ２１５０－２８９０元／平方米 １６８０－２０００元／平方米 起價１７３０元／平方米，均價１７９０元／平方米 起價１６３０元／平方米 ２９６ ８元／平方米 戶型 ８５－１８０平方米 ４６－１３１平方米 從１房１廳３６平方米至４房２廳１３８平方米 ２房２廳１衛(wèi)８５平方米至３房２廳２衛(wèi)１５５平方米 從２房１廳８５平方米至躍層２２０平方米，還有頂層帶閣樓式 上市時間 在售 在建預售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 萬晟 同時 ，工農(nóng)廣場是長春市兩大區(qū)域 —— 南關區(qū)和朝陽區(qū)的銜接地帶。 2020 年，預計拆遷棚戶區(qū) 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。去年全國增長%，長春市僅上漲 %，而沈陽、哈爾濱分別增長 %和 1%，長春低于東北區(qū)域水平。當然，當年上市拍賣的土地當年建設開發(fā)、投放市場的可能性不大，這種競爭是從較為長遠的周期來看的。 規(guī)劃棟數(shù) 三期 6棟小高層 規(guī)劃戶數(shù) 主力戶型 11— 43，面積60200平方米 面積配比 價格分析 均價 價差 起價 2360元 /㎡ 最高價 物業(yè)費 元 /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 自然派，休閑家 銷售狀況 一期 10萬㎡銷售率 90%，三期今年銷 售 環(huán)境分析 交通：西安大路、延壽街，有 22 22 14 13 270、 6 364路公交車 商業(yè)：延壽街、樂園路、春城大街商業(yè)服務 銀行：建行 醫(yī)院：208醫(yī)院 1）項目概況 中新花園 地處西安大路西段西安廣場中心地段，由 吉林省中新 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建面積 17 萬㎡。 2 客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 強大的資金實力，全部是現(xiàn)房銷售。二期將調(diào)整至 22002300 元左右。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：一期均價 1900 元 /㎡，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯?？梢?，對于單價定位低于每平方米 2000 元的本區(qū)域樓盤來說， 有較為廣闊的市場需求空間。以下的需求情況居次席，占總量 %； %的消費者需求的是 100— 120ｍ 178。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，地域性體現(xiàn)得尤為明顯。房價的比例為 %，接受 1500元 /ｍ 178。 ◎ 住宅價格承受能力 項目周邊購房需求人群的總房價承受能力主要集中于兩個層次： 10— 16 萬元和16— 23 萬元。該項目商業(yè)和服務業(yè)配套一般，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲有一定經(jīng)濟實力的人群為主。 盈家花園 地 址 新竹路吉大和平分 校后側(cè) 銷售電話 786585 7865659 開發(fā)商 吉林盈嘉置地有限 公司 代理商 向上 物業(yè)管理 盈嘉 物業(yè) 工程 開工日期 交付日期 安排 開盤日期 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 產(chǎn)品分析 建筑面積 9萬㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 19棟 規(guī)劃戶數(shù) 624 主力戶型 3 97㎡ 面積配比 97㎡占 59%， 37㎡占 17%， 價格分析 均價 1900元 /㎡ 價差 起價 1688元 /㎡ 最高價 2138元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月 折 扣 97折 廣告訴求 中小戶型專家 銷售狀況 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 環(huán)境分析 有 10 22 263 路公交車、距娜奇美商圈較遠，生活不便利。 ? 增量盤分析 項目 新奧藍城 開發(fā)商 中冶新奧（長春）房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設 計單位 德國思圖 表 1（信息來源：《房地產(chǎn)報》） 長春五城區(qū)商品住宅均價排 行榜（ 2020 年 110 月） 1 朝陽區(qū) 均價 元 /平方米 2 寬城區(qū) 均價 元 /平方米 3 二道區(qū) 均價 元 /平方米 4 南關區(qū) 均價 元 /平方米 5 綠園區(qū) 均價 元 /平方米 表 2（信息來源：《房地產(chǎn)報》） 長春五城區(qū)商品住宅銷售排行榜（ 2020 年 110 月） 1 南關區(qū) 占住宅銷售總量的 % 2 朝陽區(qū) 占住宅銷售總量的 % 3 二道區(qū) 占住宅銷售總量的 % 4 綠園區(qū) 占住宅銷售總量的 % 5 寬城區(qū) 占 住宅銷售總量的 % ? 土地供應量加大 2020 年，綠園區(qū)納入供地計劃的地塊是五個城區(qū)中最多的，有 12 塊。 售價 3000 元 /ｍ178。 從各城區(qū)土地供應上看， 2020 年，綠園區(qū)、寬城區(qū)是老城區(qū)供地的重點區(qū)域。 凈月板塊會因其無可比擬的自然環(huán)境聚焦長春市更多中高收入者關注的目光。 上城 地址 西南湖大路２８號 繁榮路３號 前進大街２２５５號 硅谷大街６６１號 硅谷大街１８７７號 開發(fā)商 長春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司 長春筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春融創(chuàng)置地有限公司 占地面積 ２２萬平方米 ４５萬平方米 １５萬平方米 ４２萬平方米 ５８萬 平方米 建筑面積 ３０．１８萬平方米 ６０萬平方米 ２３萬平方米 ６０萬平方米 ５８萬平方米 建筑類型 多層、小高層、復式 多層、小高層 小高層 躍層 躍層 價格 超級星：２８３０－３６６０元／平方米 富苑華城：３２００－６６００元／平方米 盛世華府：３３００－４６００元／平方米 均價２７００元／平方米 ２６００－３７００元／平方米 ３５００－４７００元／平方米 ３３８０元／平方米 戶型 超級星：１８－６０．７平方米 富苑華城：７２－４００平方米 盛世華府：１３３－２１５平方米 ７７－１４６平方米 ８６－１６６平方米（現(xiàn)有１３０－１５０平方米） 花園洋房戶型面積：１５０－１９０平方米 花園洋房戶型面積：１１６－１６９平方米 上市時間 在售 在建預售 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 高新 這表明， 2020 年長春的房地產(chǎn)市場雖然受到宏觀調(diào)控影響，但仍然保持了上升的勢頭。 ● 國內(nèi)大型發(fā)展商涉足長春房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備，帶動產(chǎn)品升級，競爭加劇，市場面臨整合。 12 月中旬，國土資源部副部長李元在全國國土資源廳局長會議 上表示，為穩(wěn)定房價， 2020 年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的 土地供應。因此應對售樓處進行包裝。 ◎ 配套設施 由于宗地區(qū)域非成熟生活社區(qū)，在景陽大路一側(cè)，生活配套設施不全，生活氛圍不夠濃厚。來往的人流和車流，有利于提高樓盤的知名度、發(fā)展臨街底商。 3 月 16 日，中國人民銀行決定從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個百分點。 但也不可避免地，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺，正常的購房需求者不清楚后續(xù)會不會有更多調(diào)控政策出臺，產(chǎn)生盼跌心理，陷入持幣待 購的觀望狀態(tài)，從而抑制了整個房地產(chǎn)市場消費。多層、小高層、復式、疊加別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、酒店式公寓，幾乎所有的住宅類型都已在長春出現(xiàn)。 綜合考慮長春樓市的供求關系和市場反映， 2020 年長春房價仍保持溫和上漲的趨勢，但是漲幅趨緩。 四季風采（二期） 華泰 而新機場的啟用、數(shù)個大型商貿(mào)項目的 籌劃都使東部作為居住區(qū)的優(yōu)勢越發(fā)明顯。 推出小戶型產(chǎn)品的樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個） 3 3 10 6 2 ● 中低端占據(jù)主流，中高端競爭激烈 2020 年，單價在 2500 元 /平方米以下的中低價位住宅仍是長春住宅銷售市場的 主流且放量 較大，值得本項目關注。 ? 2020 年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關系 ● 宏觀形勢有利于本項目發(fā)展 2020 年國家房產(chǎn)政策向引導居民適時、適度消費傾斜、 2020 年抑制的需求釋放、長春市政府對集資建房的嚴控、棚戶區(qū)的改造、西部版塊的規(guī)劃和開發(fā)熱點，都將在拉動需求、促進供給、穩(wěn)定和提高房價等諸多方面使本項目受益。 2020 年綠園區(qū) 11 塊棚戶區(qū) 改造、 5901 戶居民 出遷，這本身就是制造住房消費 需求、拉動房地產(chǎn)發(fā)展的利好消息，對豐和林苑二期今年的上市極為有利。 3）優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)勢：位于綠園區(qū)傳統(tǒng)中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟。 項目一期有一定銷售量，居住有一定成熟度。 民生家園 地 址 青石路與臺北大 街交匯 銷售電話 5881666 開發(fā)商 長春民生房地產(chǎn) 代理商 漢瓦 物業(yè)管理 民生物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 20萬 ｍ 178。 商業(yè)配套不全。 4）劣勢分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 購買欲望的催生和購買能力的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效的需求市場，進而推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 ◎ 消費者擬購買的戶型 調(diào)查顯示，擬購買 2 室 2 廳（以下用 22 表示）住房的消費者占總量的 %； 而需求 21 的消費者占 %；結(jié)合需求面積分析，擬購買 80100 的消費者首選戶型是 22；而需求 31 的占 %，需求 32 的占 %；購買 4 室以上的消費者占 %。 ◎ 消費者對建筑形式的選擇 對于建筑形式的需求，多層住宅占需求總量的 %；而需求小高層及高層的消費量分別占總量的 %和 7. %7。 ◎ 消費者能接受的單價 長春市民能夠接受 2000— 2500 元 /ｍ 178。 綜述： 中 低端項目，有特色的景觀規(guī)劃、美觀的外立面、較大的體量、較低的價位，對區(qū)域購房者者吸引力。項 目的熱銷，與策劃與區(qū)域市場的需求量有關。 面積配比 21的 58%， 22的 21%， 11的 21% 價格分析 均價 1800元 /㎡ 價差 起價 1580元 /㎡ 最高價 2098元 /ｍ 178。 戶型分割過細，不適合北方人的購房需求。 4）劣勢分析 園區(qū)、景觀規(guī)劃一般。藍城 春城大街以東，錦陽路以南，正陽街以西，南陽路以北 中冶新奧 大眾花園（四期） 西環(huán)路以東，南