【導(dǎo)讀】品定位方案共同努力！敬請?zhí)岢鰧氋F意見！區(qū)域環(huán)境調(diào)查分析。供給充足，需求受到抑制。2020年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計。棚戶區(qū)改造，拉動住房需求。產(chǎn)品供應(yīng)類型更符合市場需求。房價仍會持續(xù)攀升。2020年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關(guān)系。新盤的開發(fā)、放量。綠園區(qū)位于長春西部，幅員面積286平方公里，其中，耕地面積10331公頃。全區(qū)轄6個街道辦事處、3個鎮(zhèn)。來往的人流和車流，有利于提高樓盤的知名度、發(fā)展臨街底商?！蚺涮祝?7中、11高等名校的配套，有利于確定樓盤的功能地位。農(nóng)路以北，規(guī)劃鐵路專用線以南，西湖大路以東，西環(huán)城路以西25平方公里范圍內(nèi)，品牌包裝、營銷推廣方面應(yīng)注意實施差異化策略。貸款政策，房貸利率上調(diào)個百分點。出八條意見，被業(yè)界稱為“老國八條”。4月27日，國務(wù)院發(fā)布新“國八條”加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　

【正文】 建筑面積 9萬㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 19棟 規(guī)劃戶數(shù) 624 主力戶型 3 97㎡ 面積配比 97㎡占 59%， 37㎡占 17%， 價格分析 均價 1900元 /㎡ 價差 起價 1688元 /㎡ 最高價 2138元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月 折 扣 97折 廣告訴求 中小戶型專家 銷售狀況 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 環(huán)境分析 有 10 22 263 路公交車、距娜奇美商圈較遠(yuǎn)，生活不便利。處于傳統(tǒng)的平房居民區(qū)。 1 項目概況 項目 地處新竹路吉大和平分校后側(cè)，由 吉林盈嘉置地有限公司 開發(fā)，總建面積 9萬㎡。該項目臨近林園公園，商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套不全，距娜奇美商圈較遠(yuǎn)，生活不便。 2 客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 置業(yè)用途：居住的居多，用于投資的少。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：均價 1900 元 /㎡，價位較低。 小戶 型的定位有一定號召力。 項目一期有一定銷售量，居住有一定成熟度。 4）劣勢分析 各種配套不全，距回族公墓近。 戶型分割過細(xì)，不適合北方人的購房需求。 綜述：孤立的樓盤，配套雖然不全，周邊緊鄰 回族公墓，存在諸多缺點仍具有一定的銷售量，一方面是因為策劃宣傳推廣，一方面是市場的吸納量較大。 長春上海城 地 址 西環(huán)路 銷售電話 7088888 開發(fā)商 上海綠地長春置地有限公司 代理商 物業(yè)管理 綠地物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 現(xiàn)房 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 一期 C區(qū) 10萬㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 規(guī)劃戶數(shù) 主力戶型 22至 42室90173㎡ 面積配比 價格分析 均價 2650元 /㎡ 價差 起價 最高價 物業(yè)費 /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 濱湖都會、生態(tài)社區(qū) 銷售狀況 銷售率 70% 環(huán)境分析 交通：西郊路、景陽大路，有 15 15 280路公交車 商業(yè)：皓月大路、一汽廠區(qū)、和平大路 商業(yè)配套 醫(yī)院：吉林大學(xué)第四醫(yī)院 1）項目概況 項目 地處西郊路和景陽大路交會，由 上海綠地長春置地有限公司 開 發(fā)，總建面積 150 萬㎡。該項目臨近同心湖公園，商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套不全，距和平大路、皓月大路、一汽廠區(qū)商圈較遠(yuǎn)，生活不便。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和一汽客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲有一定經(jīng)濟(jì)實力的人群為主。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)也有一定比例。 3）優(yōu)勢分析 品牌優(yōu)勢：國內(nèi)知名房地產(chǎn)商開發(fā)，來自上海，有一定品牌優(yōu)勢。 景觀規(guī)劃：綠地豐富規(guī)劃的經(jīng)驗，北歐的建筑風(fēng)格。 強(qiáng)大的資金實力，全部是現(xiàn)房銷售。有一定可信度 4）劣勢分析 商業(yè)配套不全。 孤立發(fā)展中高端項目，處于孤掌難鳴 的局面。 綜述： 中高端項目，對區(qū)域樓盤的定位影響較大，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，功不可沒。但中高端的定位，在所在區(qū)域內(nèi)仍存在一定抗性。 民生家園 地 址 青石路與臺北大 街交匯 銷售電話 5881666 開發(fā)商 長春民生房地產(chǎn) 代理商 漢瓦 物業(yè)管理 民生物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 20萬 ｍ 178。 規(guī)劃棟數(shù) 二期 8棟 規(guī)劃戶數(shù) 600 主力戶型 二室一廳， 6871ｍ 178。 面積配比 21的 58%， 22的 21%， 11的 21% 價格分析 均價 1800元 /㎡ 價差 起價 1580元 /㎡ 最高價 2098元 /ｍ 178。 物業(yè)費 /ｍ 178。月 折 扣 廣告訴求 幸福大社區(qū) 銷售狀況 一期售罄，二期今年上市 環(huán)境分析 有 2 30 27 28 28 23 27 109路公交車 商業(yè)：臺北大街、蔬菜批發(fā)中心市場 1）項目概況 項目 地處青石路與臺北大街交匯，由長春民生房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，總建面積20 萬㎡。該項目商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套一般，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)較少。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：均價 1800 元 /㎡，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯。二期將調(diào)整至 22002300 元左右。 小戶型滿足了市場需求。 樓盤規(guī)模大，外立面美觀，有一定親和力。在區(qū)域內(nèi)較受矚目。 臨近果蔬農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 4）劣勢分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 商業(yè)配套不全。 綜述： 低端項目，美觀的外立面、較大的體量和低價位，對區(qū)域購房者者吸引力較大。項 目的熱銷，與策劃與區(qū)域市場的需求量有關(guān)。 澎湖林苑 地 址 青石路與臺北大 街交匯 銷售電話 5070555 開發(fā)商 長春億橋房地產(chǎn) 代理商 北京中樞 物業(yè)管理 工程 安排 開工日期 交付日期 現(xiàn)房 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 11萬 ｍ 178。 規(guī)劃棟數(shù) 二期戶數(shù) 500 主力戶型 60129ｍ 178。 面積配比 價格分析 均價 1900元 /ｍ 178。 價差 起價 1480元 /㎡ 最高價 2280元 /㎡ 物業(yè)費 折 扣 廣告訴求 臺式林景社區(qū) 銷售狀況 一期銷售率 90%，二期今年上市 環(huán)境分析 有 2 30 27 28 28 23 27 109路公交車 商業(yè)：臺北大街、蔬菜批發(fā)中心市場皓月大路 1）項目概況 項目 地處青石路與臺北大街交匯，由長春億橋房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，總建面積11 萬㎡。該項目商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套一般，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)較少。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：一期均價 1900 元 /㎡，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯。二期將調(diào)整到 22002300元左右。 小戶型滿足了市場需求。 樓盤規(guī)模大，在區(qū)域內(nèi)較受矚目。 景觀規(guī)劃優(yōu)勢：號稱長春第一家南國風(fēng)情、臺灣特色的林景社區(qū)。 4）劣勢分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 商業(yè)配套不全。 綜述： 中 低端項目，有特色的景觀規(guī)劃、美觀的外立面、較大的體量、較低的價位，對區(qū)域購房者者吸引力。 七、目標(biāo)客戶及客戶需求分析 ? 目標(biāo)客戶分析 ◎ 周邊潛在客戶源地調(diào)查 單位 在職人員 收入水平 居住置業(yè)情況 綠園區(qū)政府 不詳 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 綠園區(qū)人民法院 約 100 人 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 一汽總醫(yī)院 約 100 人 1000— 2500 元/月 一汽集體宿舍、一汽集資住房 吉林省疾病預(yù)防控制中心 約 300 人 1000— 2000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 吉林商業(yè)高等?？茖W(xué)校 教師約 300人 1500— 3000 元/月 208 醫(yī)院、商專宿舍集體住房 87 中學(xué) 教師約 300人 1000— 2000 元/月 市區(qū)個人購房 11 中學(xué) 教師約 1000人 2000— 5000 元/月 市區(qū)個人購房 吉林電力培訓(xùn)中心 約 150 人 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 一汽有色金屬廠 約 470 人 1000— 1500 元/月 一汽集體宿舍、一汽集資住房 皓月集團(tuán) 2000 人 10003000 元 市區(qū)個人購房 ◎ 目標(biāo)客戶 的年齡區(qū)段 調(diào)查顯示，有購房需求的人群絕大多數(shù)集中在 2638 歲之間，進(jìn)行第一次和第二次置業(yè)人員 ◎ 目標(biāo)客戶 職業(yè)特征 豐和日麗的目標(biāo)客戶職業(yè)構(gòu)成以事業(yè)單位工作人員和國有、外資、民營企業(yè)一般技術(shù)、管理人員為主，是本項目最重要的客戶人群。 其次是公務(wù)員、各類企業(yè) 中層管理、技術(shù)人員，這些是本項目次重要目標(biāo)客戶人群。 私營業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、自由職業(yè)者也將占一定比例。 ◎ 目標(biāo)客戶 收入水平 據(jù)調(diào)查，本區(qū)域目標(biāo)客戶的家庭年總收入最為集中的區(qū)段是 3～ 6 萬元。 ◎ 住宅價格承受能力 項目周邊購房需求人群的總房價承受能力主要集中于兩個層次： 10— 16 萬元和16— 23 萬元。 單價方面，每平方米 1900 元成分界線。單價超過 2000 元，只有少數(shù)被調(diào)查者愿意接受。 每平方米 1800— 2000 元的單價段中，購房者所占比重最高?？梢?，對于單價定位低于每平方米 2000 元的本區(qū)域樓盤來說， 有較為廣闊的市場需求空間。 ? 客戶需求分析 由于長春西部已成為“生態(tài)居住”的代名詞，綠園區(qū)的居住氛圍日漸形成，越來越多的市民在選擇住房時，都把綠園區(qū)納入備選區(qū)域。因此，對于豐和日麗來說，在關(guān)注周邊客戶的同時，更要吸引整個長春市的潛在消費人群。 長春市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長春市人均年收入由 1999 年的 4571 元增長到 2020 年的 8900 元，增幅達(dá) %，很大程度上增強(qiáng)了居民的購買力和實際支付能力。另一方面，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使居民生活質(zhì)量得到明顯改善， 2020 年居民人均消費性支出 7539元，比上年增長 %。 購買欲望的催生和購買能力的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效的需求市場，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。以下是 2020 年長春秋季房交會針對全市消費者所做的購房調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計。 ◎ 消費者能接受的單價 長春市民能夠接受 2000— 2500 元 /ｍ 178。房價的比例最高，占總量的 %； 接受 2500— 3000 元 /ｍ 178。房價的消費者比例為 %，這一層次的消費者較以往有所增長，漲幅達(dá) 6 個百分點； 高價位消費需求比例最低， 3000— 3500 元 /ｍ 178。房價的需求量為 %， 3500 元 /ｍ 178。以上價位需求量僅為 %； 在 低價位消費者中，接受 1500— 2000 元 /ｍ 178。房價的比例為 %，接受 1500元 /ｍ 178。以下的消費者比例為 %，從這兩個價位需求來看，計劃購買低價樓盤的消費量依然占較大比重。 ◎ 消費者擬購買的住房面積 在面積需求方面，占總量 %的需求面積是 80— 100ｍ 178。； 80ｍ 178。以下的需求情況居次席，占總量 %； %的消費者需求的是 100— 120ｍ 178。 而對大面積的需求情況，需求 120— 150ｍ 178。的消費者占 %，需求 150ｍ 178。以上的消費者占 %。 可以看出，消費者對居住要求有所 提高，但仍以實用為第一原則 。 ◎ 消費者擬購買的戶型 調(diào)查顯示，擬購買 2 室 2 廳（以下用 22 表示）住房的消費者占總量的 %； 而需求 21 的消費者占 %；結(jié)合需求面積分析，擬購買 80100 的消費者首選戶型是 22；而需求 31 的占 %，需求 32 的占 %；購買 4 室以上的消費者占 %。 ◎ 消費者能接受的總價 單純從購房總價款需求來看，需求 1520 萬元的消費者占 %；需求 15 萬元以下的居民占 %；需求 2030 萬元的消費者占 %；需求 30 萬元以上的消費者僅占 %；結(jié)合單價需求來看，消費者需求比例看似矛盾，但由于產(chǎn)品實際單價及土地成本等因素均無法完全滿足消費者需求，因而消費者的需求與市場實際供應(yīng)存在一定差距。 ◎ 消費者對建筑形式的選擇 對于建筑形式的需求，多層住宅占需求總量的 %；而需求小高層及高層的消費量分別占總量的 %和 7. %7。相比 2020 年，消費者對小高層及高層住宅的需求比例略有提高，提高比例為 個百分點。 ◎ 消費者選擇購買的區(qū)域 在選擇區(qū)域上，南關(guān)區(qū)占 %、朝陽區(qū)占 %、寬城區(qū)占 6%、二道區(qū)占 15. %綠園前占 %、凈月區(qū)占 %、高新區(qū)占 %、經(jīng)開區(qū)占 %。 ◎ 消費者購房選擇因素 調(diào) 查中，購房選擇因素中地段及與地段有關(guān)的因素占 60%。地段決定生活方式越來越被消費者認(rèn)可，就學(xué)、就醫(yī)、工作、休閑、娛樂、購物等日常活動無不決定于地段。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，地域性體現(xiàn)得尤為明顯。另外，在注重建筑質(zhì)量和戶型設(shè) 計等硬件的同時，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等軟件也成為購房者考慮選房的重要指標(biāo)。 漢瓦地產(chǎn)策劃公司 2020 年 3 月