【正文】 ◎ 消費者購房選擇因素 調(diào) 查中，購房選擇因素中地段及與地段有關的因素占 60%。的消費者占 %，需求 150ｍ 178。房價的需求量為 %， 3500 元 /ｍ 178。因此，對于豐和日麗來說，在關注周邊客戶的同時，更要吸引整個長春市的潛在消費人群。 私營業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、自由職業(yè)者也將占一定比例。 小戶型滿足了市場需求。 面積配比 價格分析 均價 1900元 /ｍ 178。 樓盤規(guī)模大，外立面美觀，有一定親和力。月 折 扣 廣告訴求 幸福大社區(qū) 銷售狀況 一期售罄，二期今年上市 環(huán)境分析 有 2 30 27 28 28 23 27 109路公交車 商業(yè)：臺北大街、蔬菜批發(fā)中心市場 1）項目概況 項目 地處青石路與臺北大街交匯，由長春民生房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，總建面積20 萬㎡。 孤立發(fā)展中高端項目，處于孤掌難鳴 的局面。該項目臨近同心湖公園，商業(yè)和服務業(yè)配套不全，距和平大路、皓月大路、一汽廠區(qū)商圈較遠，生活不便。 置業(yè)用途：居住的居多，用于投資的少。雖然樓盤建筑風格、產(chǎn)品和規(guī)劃亮點不多，但仍然受到市場的追捧。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)客源為主，部分其他城區(qū)客群。宗地周邊，數(shù)塊待開發(fā)樓盤正積極運作；宗地區(qū)域， 2020年俏銷盤和存量盤再推新品，繼續(xù)升級，分享市場，意圖明顯，都是本案應注意的競爭對象；現(xiàn)在，我們結合綠地上海城、盈家瑞景、中新花園、民生家園、澎湖林苑等定位明晰、具有代表性的 2020 年上市樓盤進行分析。據(jù)介紹，大房身地塊 等 11 塊棚戶區(qū)將成為首批棚改區(qū)， 5901 戶居民有望搬出， 11 地塊占地 萬平方米，拆遷面積 萬平方米 ，為三年之最。從錦江花園的數(shù)區(qū)開發(fā)到綠地長春上海城、中冶新奧、建信地產(chǎn)、南京盈嘉，綠園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品日益多樣化，對高中低不同層次消費人群和目標市場的爭奪也更加激烈，在本區(qū)域內(nèi)，也不乏綠地上海城、中冶新奧、建信地產(chǎn)、吉糧花園等中高端樓盤的影子。 2020 年，長春將執(zhí)行新的地價標準，未來幾年的地價走向可能會向沈、哈兩市看齊。樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個） 2 6 ● 高檔樓盤繼 續(xù)發(fā)力 2020 年，中海、萬科、萬達、天安仍將在城市東部、南部抗衡，而富苑華城、長影世紀村、南郡水云天也將在城市中心角力。 ? 產(chǎn)品供應類型更符合市場需求 基于市場需求的多樣化，住宅產(chǎn)品的市場細分將成為 2020 年樓市的主旋律。 2020 年，長春市經(jīng)營性用地計劃供應 600 萬平方米，比 2020 年的計劃量少，但比去年實際成交量要多。隨著長春市政府的南遷，長春樓市南部板塊的中心地帶 —— 工農(nóng)廣場區(qū)域發(fā)展格局也會發(fā)生重大變化。 而長春樓市的北部板塊也會奮起直上。２００６年主推二期，共１１棟多層住宅樓 由小高層和普通住宅組成，現(xiàn)房 小高層住宅（１０層） 價格 起價２０８０元／平方米 起價 １６９８元／平方米 起價２０６０元／平方米 ２４９０元／平方米－３１９０元／平方米 戶型 從８６平方米，２房２廳至１６４平方米，４房２廳２衛(wèi) 從６７平方米，２房１廳至９７平方米，２房２廳 從２房２廳，７９平方米至３房２廳２衛(wèi)，１６８平方米 從２房２廳１衛(wèi)，９２平方米至３房２廳２衛(wèi)，１７０平方米 從１房１廳，６０平方米至２房２廳，１１０平方米 上市時間 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 瑞陽廣場 我的家園 怡景嘉園 金穗花園 輕軌六合地產(chǎn)項目 地址 衛(wèi)星路與 亞泰大街交會處 亞泰大街與繁榮路交會 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蕭山街與衡山路交會 凈月潭公園正門西南 位于高新區(qū)集中建區(qū)飛躍路以東、繁榮路以南、電臺街以西、硅谷大街以北 開發(fā)商 長春瑞陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 吉林省嘉惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金穗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 ２萬平方米左右 １８萬平方米 １．２萬平方米 ５．２萬平方米 ５０．４８５萬平方米 建筑面積 ６萬平方米左右 ２３萬平方米 ３．８萬平方米 ４．７萬平方米 建筑類型 期房，２００６年一次性開發(fā)完畢，４棟高層組成 由３棟，１２層的小高層住宅組成，２００６年全部開發(fā) 普通住宅全部完工，現(xiàn)房可入住 項目在規(guī)劃中，主要開發(fā)高檔住宅 價格 起價２３８０元／平方米 起價２７５０元／平方米 起價２１５０元／平方米，均價２３００元／平方米 １７００元／平方米 戶型 從１房１廳，３２平方米至４房２廳２衛(wèi)，１６４平方米；躍層２６０平方從２房２廳１衛(wèi)，９０平方米至３房２廳２衛(wèi)，１８０平方米 從１房１廳，５９平方米，至３房２廳２衛(wèi)，１４５平方米 從１室１廳６７平方米至躍層，３００多平方米 米 上 市時間 現(xiàn)房實景 未建 北 部 西環(huán)城路以東、新竹路一線至遼寧路沿鐵路到伊通河以北、伊通河以西的區(qū)位，包括傳 統(tǒng)鐵北和西北區(qū)域 樓盤 澎湖林苑（二期） 耀江 長春上海城 盈家瑞景 新奧 統(tǒng)計資料顯示，由于 2020 年、 2020 年土地的相對放量， 2020 年第二、三季度有較多新開樓盤。商品房和二手房二者合計成交 萬平方米。 產(chǎn)品結構上，中高低端產(chǎn)品全面旺銷，但中低端（尤其小戶型）供應量不能滿足需求。 三、長春商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 ? 長春樓市的主要特點 ● 商品住宅開發(fā)處于起步發(fā)展階段，逐漸擺脫集資建房對樓市價格的影響和制約。 價格方面， 2020 年下半年以來，各類房地產(chǎn)價格小幅波動、漲幅趨緩，部分熱點城市房價穩(wěn)中有降。此通知對壓制投機炒作起到了很大的作用。 T—— 威脅 ◎ 競爭樓盤：周邊待開發(fā)樓盤多，易陷入同質化競爭。 W—— 劣勢 ◎ 規(guī)劃：園區(qū)景觀規(guī)劃亮點少，應適當增加綠化和景觀小品，以提高樓盤附加值。 ◎ 地塊環(huán)境狀況 地塊區(qū)域原屬城鄉(xiāng)結合部，隨綠園區(qū)城市規(guī)劃的拓展成為新城區(qū)的一部分。、總建筑面積 15 萬 ｍ 178。設 48 個社區(qū)居民委員會、 27 個農(nóng)村村民委員會。 ◎ 競爭環(huán)境：綠地長春上海城的先期開發(fā)和周邊多塊待開發(fā)的住宅項目，初步營造出區(qū)域居住氛圍，有利提升地段價值；長春上海城的“中高端”產(chǎn)品定位，也有利于豐和林苑二期的品牌和產(chǎn)品定位。 O—— 機會 ◎ 棚戶區(qū)改造：為期三年的長春棚戶區(qū)改造和拆遷，對房地產(chǎn)市場的拉動將極為明顯，其制造出的居民購房需求對本項目的銷售和去化將起到非常積極的作用。 4 月 27 日，國務院發(fā)布新“國八條”加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量得到控制，結構有所改善。 ? 2020 年國家宏觀調(diào)控的方向 國家發(fā)改委 2020 年 2 月 23 日公布的 《 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點》指出，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神， 2020 年將繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和住房價格上漲過快的問題，盡快研究制定國家住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，鼓勵居民適時適度消費。 ? 供給充足，需求受到抑制 ● 供給 樓盤供應總量比較充足。 房地局數(shù)據(jù)顯示， 2020 年，長春商品房實際登記銷售面積 萬平方米，與2020 年相比，約少 %。這說明，在需求尚未完全釋放的條件下，增量房的消化比率已經(jīng)高于存量房，市場需求對產(chǎn)品供給的要求仍較高。中海、萬科、綠地、南益甚至和記黃埔都把長春視作重要的戰(zhàn)略布局點。 鉆石山莊 中海 樓盤 長影世紀村（二期）鳳凰苑 南郡 ● 南部板塊 —— 以工農(nóng)廣場為中心向外輻射 長春南部中心地帶 —— 磐石路商圈地處長春市三大交通主干道：人民大街、亞泰大街以及南湖大路之間，交通優(yōu)勢得天獨厚。 總體來看， 2020 年城南仍是發(fā)展熱點，西部土地放量較大，開發(fā)商熱情較高，相信會拉動西部板塊的提升，城北和二道區(qū)關注的熱點將是棚戶區(qū)的改造項目。 ? 棚戶區(qū)改造，拉動住房需求 2020 年長春市加大力度改造棚戶區(qū)，計劃三年拆遷舊城區(qū) 773 萬平方米，五年改造完成。以下的樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個） 6 3 12 8 另外， 2020 年將有眾多的中高端樓盤亮相，除武夷嘉園、怡眾名城、大禹城邦、長春上海城、東城世家等項目的升級版外，中新花園、建信地產(chǎn)、天嘉水景城等新盤也將亮相，產(chǎn)品供應量明顯增加。 其次，從地價上看，長春低于全國 1212 元 /平方米的平均水平。因此，對于本項目來說，只有找準定位，制定正確的營銷策略，進行差異化突破，才能有所作為。 土地供應量投放加大，一方面可以看出政府對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的扶持和信心，預示房地產(chǎn)市場會更加紅火和繁榮，有利于整個市場的良性發(fā)展和引起消費者的關注；另一方面，從個案的角度，如豐和林苑二期的上市，則會面臨較 為激烈的競爭。藍城 春城大街以東，錦陽路以南，正陽街以西，南陽路以北 中冶新奧 大眾花園（四期） 西環(huán)路以東，南陽路以 南，洛陽街以西，長青村用地以北 吉林華盛房地產(chǎn) 天嘉水景城 基隆路以東，新竹路以南，青溪路以西，規(guī)劃路以北 長春天嘉房地產(chǎn) 吉糧花園 春城大街與皓月大路交會 吉糧房地產(chǎn) 建信項目 延壽街 吉林建信房地產(chǎn) 由上表可知， 2020 年起綠園區(qū)商品房增量繼續(xù)較大，未來兩、三年綠園區(qū)房地產(chǎn)市場競爭將更為激烈，這是豐和日麗項目上市面臨的最大挑戰(zhàn)。三期 7萬 ｍ 178。 4）劣勢分析 園區(qū)、景觀規(guī)劃一般。該項目臨近林園公園，商業(yè)和服務業(yè)配套不全，距娜奇美商圈較遠，生活不便。 戶型分割過細，不適合北方人的購房需求。 景觀規(guī)劃：綠地豐富規(guī)劃的經(jīng)驗，北歐的建筑風格。 面積配比 21的 58%， 22的 21%， 11的 21% 價格分析 均價 1800元 /㎡ 價差 起價 1580元 /㎡ 最高價 2098元 /ｍ 178。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：均價 1800 元 /㎡，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯。項 目的熱銷，與策劃與區(qū)域市場的需求量有關。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)較少。 綜述： 中 低端項目，有特色的景觀規(guī)劃、美觀的外立面、較大的體量、較低的價位，對區(qū)域購房者者吸引力。 每平方米 1800— 2000 元的單價段中，購房者所占比重最高。 ◎ 消費者能接受的單價 長春市民能夠接受 2000— 2500 元 /ｍ 178。； 80ｍ 178。 ◎ 消費者對建筑形式的選擇 對于建筑形式的需求，多層住宅占需求總量的 %；而需求小高層及高層的消費量分別占總量的 %和 7. %7。另外，在注重建筑質量和戶型設 計等硬件的同時，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等軟件也成為購房者考慮選房的重要指標。 ◎ 消費者擬購買的戶型 調(diào)查顯示，擬購買 2 室 2 廳（以下用 22 表示）住房的消費者占總量的 %； 而需求 21 的消費者占 %；結合需求面積分析，擬購買 80100 的消費者首選戶型是 22；而需求 31 的占 %，需求 32 的占 %；購買 4 室以上的消費者占 %。以下的消費者比例為 %，從這兩個價位需求來看，計劃購買低價樓盤的消費量依然占較大比重。 購買欲望的催生和購買能力的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效的需求市場，進而推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 單價方面，每平方米 1900 元成分界線。 4）劣勢分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 商業(yè)配套不全。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 民生家園 地 址 青石路與臺北大 街交匯 銷售電話 5881666 開發(fā)商 長春民生房地產(chǎn) 代理商 漢瓦 物業(yè)管理 民生物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 20萬 ｍ 178。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)也有一定比例。 項目一期有一定銷售量，居住有一定成熟度。處于傳統(tǒng)的平房居民區(qū)。 3）優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)勢：位于綠園區(qū)傳統(tǒng)中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟。意象建設設計公司 位置 春城大街以東，錦陽路以南，正陽街以西，南陽路以北（原長紡） 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 25 40 未定 未定 泛西主義 2020 年 7月預售 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市