長沙市房地產(chǎn)市場北城片區(qū)調(diào)研報(bào)告房市分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 結(jié)合本次北城調(diào)研價(jià)格結(jié)論，北城住房均價(jià) 3000 元 /平方米的現(xiàn)狀，相比長沙其它區(qū)域增長的幅度相對較低。區(qū)域的發(fā)展方向也由單一的以商品住宅開發(fā)為主演變成商業(yè)與居家并重，以及物流、文化產(chǎn)業(yè)共生的多元化形態(tài)。規(guī)劃中的城市地鐵 2號(hào)線北出入口就在新河三角洲內(nèi)，完善的交通系統(tǒng)，使新河三角洲與城市 CBD實(shí)現(xiàn)瞬間轉(zhuǎn)換。 七、片區(qū)發(fā)展趨勢分析 本片區(qū)是長沙較老的生活區(qū)之一，居住房屋均有較長年限，房屋開始老化，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，這些物業(yè)已不能滿足居民的居住需求，人們對新房、好房的渴望越來越強(qiáng)烈。 六、北城目標(biāo)客戶初探 根據(jù)編者連日來在北城的走訪調(diào)查，對置業(yè)客源的取證分析，區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主以居家自用為主，而作為投資商用購房在北城區(qū)域相當(dāng)罕見，這也是北城與其他板塊的客戶群區(qū)別最明顯的地方。此類戶型設(shè)計(jì)上方正實(shí)用、南北通透、寬敞舒適，基本能滿足二至五口之家的人均需求；隨著物質(zhì)與生活水平的提升 ，人們對住家的要求也越來越苛刻，中等偏大戶型符合多數(shù)人求精求好的消費(fèi)習(xí)慣，尤其是二次置業(yè)者或換房階層。在這種環(huán)境下生活的主要是這些舊工廠的工人宿舍和家屬區(qū)、原住民以及外來打工族，而城市那群有錢人以及城市新白領(lǐng)階層們則隨著城市經(jīng)濟(jì)的南遷而“東南飛’。同時(shí)順天以拓荒者角色北城板塊，憑借其持續(xù)努力與堅(jiān)定信念，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨繁榮的現(xiàn)實(shí)，似乎在順天 ?黃金海岸項(xiàng)目中迎來北城板塊春天。 而目前，有眾多外來者耕耘的身影與本土豪強(qiáng)匯聚北城，北城房地產(chǎn)市場的博奕諸如了新的內(nèi)容于更多的期待，目前已經(jīng)有湖南順天集團(tuán)、湖南創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)、廣東珠江實(shí)業(yè)、北京當(dāng)代集團(tuán)均有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目競奪北城市場。 大盤項(xiàng)目的蓄勢待發(fā)特征顯現(xiàn)，目 前僅有的珠江花城為千畝大盤正式亮相市場，還有萬國 MOMA、創(chuàng)遠(yuǎn)第 3城等大盤甚至是超級(jí)大盤項(xiàng)目在等待或?qū)ひ捠袌鰰r(shí)機(jī)。 、片區(qū)威脅分析 (Threats) A、北城消費(fèi)力低下，高不成低不就，沒有鮮明的特色。 、片區(qū)機(jī)會(huì)分析 (Opportunities) A、開福區(qū)投資 億用于該區(qū)十二項(xiàng)國家、省、市級(jí)重點(diǎn)工程建設(shè)，改造舊區(qū)、拓展新區(qū)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套的建設(shè)。 、片區(qū)劣勢分析 (Weaknesses) A、區(qū)域板塊的吸引力較弱，很難吸引片區(qū)外人口的流入。 二、片區(qū) SWOT 分析 、片區(qū)優(yōu)勢分析 (Strengths) A 、北城片區(qū)具備顯著的先天地理優(yōu)勢，森林和綠地覆蓋率最高、水資源最為豐富。 地鐵 2020 年至 2020 年，建成 1 號(hào)線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長 公里，設(shè)站 20 座。二環(huán)線由此全線貫通。其中丁字組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展加工工業(yè)和大運(yùn)量工業(yè)；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展生活居住、商貿(mào)、辦公、旅 游等多功能相結(jié)合的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展會(huì)議、會(huì)展、洽談、居住、旅游、酒店業(yè)。 新河 三角洲 地區(qū)： “兩館一廳”等重點(diǎn)建設(shè)工程落成后， 常住人口將達(dá) 5萬人，流動(dòng)人口將達(dá)到 10萬人。區(qū)域范圍主要為三一大道以北，湘江以東，東二環(huán)以西的區(qū)域。新河三角洲雖已有濱江悅景馨都等項(xiàng)目。 2020年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全省前列。 金霞物流區(qū) ： 根據(jù) 長沙市人民政府發(fā)布 的 湖南金霞物流區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在未來的 15年內(nèi)，長沙北城 、湖南省保稅物流中心、中部地區(qū)水陸聯(lián)運(yùn)中心；到 2020年，金 霞物流區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到 ，成為中部城市崛起的先鋒力量。 新世紀(jì)大道 原名福元西路， 46米寬，在 2020 年全線貫通，一直拉通到星沙。 京珠高速 全程大約 2100 多公里，湖南境內(nèi)大約 500 公里。湖南在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大發(fā)展進(jìn)程中，需要大物流的支撐。 隨著政府規(guī)劃的實(shí)施，交通路網(wǎng)的拓建，北城地區(qū)的升值潛力將穩(wěn)步上揚(yáng)。帶來的弊端是，持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)，以及業(yè)主入住時(shí)間的不同，帶來的建筑施工、裝修施工噪音干擾嚴(yán)重，短期內(nèi)不適宜居住。地作為不可再生資源，對于城市城市發(fā) 展有著非常重要的戰(zhàn)略意義。 北京當(dāng)代置業(yè) 當(dāng)代集團(tuán)將充分發(fā)揮其科技主題地產(chǎn)的優(yōu)勢，聯(lián)合建設(shè)部科技司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，在長沙市建設(shè)“國 家級(jí)節(jié)能省地型綠色生態(tài)科技住宅示范基地”，為長沙市民提供“宜居型”高級(jí)居住社區(qū)。北國風(fēng)光、景香苑、濱江麗園、江濱玫瑰園等一大批精品樓盤相繼崛起，北城開始雄起于長沙房地產(chǎn)市場。 資料來源：長沙房地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)庫 綜合分析 順天 ?黃金海岸做為北城高檔項(xiàng)目典型代表，同時(shí)北城板塊重要本土開發(fā)商項(xiàng)目之一。尤其是大盤等高品質(zhì)項(xiàng)目對區(qū)域價(jià)格的拉升尤其明顯，典型現(xiàn)象為順天開福區(qū)政府與區(qū)檢察院中間范圍內(nèi)，有珠江花城、恒鑫瀾北灣、順天黃金海岸、先鋒水韻花都、水岸蘭庭等在售項(xiàng)目，以及江濱玫瑰園、順天北國風(fēng)光、景香苑、廣福園等早期項(xiàng)目，此區(qū)域內(nèi)的開發(fā)總量之大，相較其他板塊也毫不遜色。 、總價(jià) /購買力 本區(qū)域目前已開發(fā)個(gè)案對住家市場需求把握較準(zhǔn)，無論從產(chǎn)品定位，還是面積、戶型或單價(jià)定位均緊緊扣住市場需求。 、外地客戶 在長沙的外來常駐人群，普遍有很強(qiáng)的購房意愿。這一切，莫不歸功于長沙北拓的大勢所趨。目前區(qū)內(nèi)生活機(jī)能日漸完善，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其住家開發(fā)力度也日趨增大。 發(fā)展趨勢六：北城房價(jià)跟隨長沙平均水準(zhǔn)，居住價(jià)值呈長期持續(xù)顯露態(tài)勢。 。北城城市化進(jìn)程必將隨著 眾大盤項(xiàng)目的開發(fā)而加速前行，北城的居住價(jià)值將在大盤項(xiàng)目的聚合效應(yīng)中得到集中體現(xiàn)。傾力打造長沙的 CCD（中央文化區(qū)）概念。 2020 年前的北城屬于長沙的落后區(qū)域，僅有些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，大規(guī)模商品房的開發(fā)在 2020 年還處于試水初探階段。 、周邊及片區(qū)外路網(wǎng)輻射區(qū)域的 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位職員 芙蓉中路至芙蓉北路兩廂機(jī)關(guān)單位職員選擇在北城購房的占多數(shù)，如湘雅、市一、省婦幼等醫(yī)院職工；一中、周南、湘雅醫(yī)學(xué)院、國防科大等學(xué)校教職工；開福區(qū)政府、檢察院等機(jī)關(guān)公務(wù)員，這部分人群選擇在此置業(yè)主要是看中芙蓉路通達(dá)南北的便捷交通。 本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也在日漸增強(qiáng)，價(jià)格水平在整個(gè)市場中也較穩(wěn)定，除珠江花城因全精裝修更為 優(yōu)越且最新推出均價(jià)為 3700 元 /㎡，目前區(qū)域以 29003200 元 /㎡
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