【正文】 更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選，這也是項目是否成功的關(guān)鍵?，F(xiàn)今的居住所賣的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，因此各種各樣的生活涌現(xiàn)出來，環(huán)保、健康、生態(tài)、文化、智能、節(jié)能等等。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。 十、大家一起出主意買房 調(diào)查表明：自己看樓選房的占 26％，多數(shù)情況是自己看樓的占 36％，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占 38％。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 61 頁 二房的購房者希望面積在 7090平米占比較大的比例，也有部分希望 90110平米和 70平米以下，很少一部分希望在 110130平米。 六、三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇 1房占 4％， 2 房占 28％， 3 房占 55％， 4房占 10％， 5房以上占 3％。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。 （ 2） 供給過于集中，同檔次樓盤的推出量巨大， 周邊樓盤尚余下的單位對本項目產(chǎn)生較大威脅， 缺乏足夠的市場需求做支撐 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 61 頁 三、機會 （ 1）長沙房產(chǎn)城市邊緣的需求在今后一段時間將呈上升趨勢。 周邊配套設(shè)施欠全：由于項目位置等因素，此處在各 種商務(wù)、休閑、酒店等設(shè)施上缺乏有較高檔次的設(shè)施。攬盡湘江之絕代風(fēng)華，坐看麓山之四季美景，是未來居家的理想之地。 廣告主訴求：家園、花園、樂園 十、天翔新新家園 ● 項目背景： 長沙天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 長沙市鴻宇林建筑工程有限公司建設(shè) ● 項目位置： 天心區(qū)新開鋪路 18 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 46551 ㎡ 建筑面積： 89129 ㎡ 規(guī)劃 10 棟 6－ 16F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 ● 銷售價格： 住宅：起價： 1923 元 /㎡ 均價： 2260 元 /㎡ ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 90－ 164 ㎡ 戶型： 2*2*2 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量： 909 ● 建筑裝修標準： 外墻： 采用高級磁磚 內(nèi)墻： 普通抹灰 頂棚：普通抹灰 地面： 水泥沙漿找平搓毛 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 61 頁 樓梯間： “888”涂料 門： 品牌防盜門 單元門：設(shè)電子對講系統(tǒng) 窗： 塑鋼 窗 陽臺： 封閉式 廚房： 毛坯 衛(wèi)生間： 毛坯 ● 配套設(shè)施： 有線電視： 有限電視入戶 電話： 電信電話入戶 寬帶網(wǎng)： 寬帶入戶 液化氣： 管道入戶 停車位： 車庫或停車場 供水： 每戶一表 供電： 每戶單獨電表 ● 小結(jié)： 天翔自 2000 年 12 月一期推出和 2002年二期推出至 2020年底已全部售罄，銷售狀況非常理想。 七、湘銀佳苑 ● 項目背景： 湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā) 長沙市園藝建筑工程有限公司建設(shè) ● 項目位置： 長沙市天心區(qū)赤嶺路 82 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 20677 ㎡ 建筑面積： 62700 ㎡ 規(guī)劃 7 棟 9－ 11F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2280 元 /㎡ 均價： 2483 元 /㎡ 商業(yè)用房：起價： 13800 元 /㎡ ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 138－ 280 ㎡ 商業(yè)用房： 50 ㎡ 戶型： 3*2*2 4*2*2 5*3*3 等 總供應(yīng)量： 318 ● 建筑裝修標準： 外墻： 高級瓷磚 內(nèi)墻： 888 仿瓷涂料 地面： 水泥沙漿 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 61 頁 樓梯間： 麻石地面 門： 高級防盜門 窗： 電泳鋁合金 陽臺： 水泥沙漿抹平 廚房： 水泥沙漿抹平 衛(wèi)生間： 水泥沙漿抹平 空調(diào)位： 預(yù)留 ● 配套設(shè)施： 電梯： 合資新馬電梯 有線電視： 廣達網(wǎng)絡(luò) 電話： 電信、網(wǎng)通 寬帶網(wǎng)： 入戶 液化氣： 混空汽 停車位： 129 個 會所： 有 供水： 長沙市自來水公司 供電： 城南供電局雙向電源 ● 小結(jié)： 湘銀嘉苑由湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉路南邊，交通便利，生活、文化氛圍濃厚，居住環(huán)境較好，生活機能基本完善。 ⑥ 金碧文華的園林以 一帶、三園、一廣場 為主題的進行布局，規(guī)劃設(shè)計合理，功能分區(qū)明確。 門： 單元 門為高級防盜門，入戶門為新型高級防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞 窗： 白色塑鋼配綠玻，裝紗窗 陽臺： 陽臺門為推拉塑鋼門，陽臺欄桿為成品鐵藝欄桿 廚房： 只提供一個給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺均不提供 衛(wèi)生間：只提供一個給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺均不提供 空調(diào)位： 預(yù)留空調(diào)機位 ● 配套設(shè)施： 電梯： 中外合資廣日電梯 有線電視： 線路安裝到戶，每戶 2 個信息點 電話： 外線路入戶，客廳、主臥室均有接口 寬帶網(wǎng)： 設(shè) 1 個信 息點 液化氣： 煤氣管道安裝到戶， IC 卡燃氣表 安全系統(tǒng)： 入戶黑白可視對講門禁系統(tǒng)、周邊紅外線對射防穿越系統(tǒng)與小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動 停車位： 682 個 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 61 頁 會所： 供水： 1－ 3 樓市政供水， 4－ 17 層均由變頻泵加壓供水 供電： 雙電源供電，每戶 IC 卡供電； 2 房 2 廳 6KW,3 房 2 廳 8KW 其它： 小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng) ● 小結(jié)： 金碧文華由 湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是由 11 棟 7－ 16層公寓組成的大型居住個案，帶有少量商 鋪。半山 逸景苑 是由湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，地 理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)雅，交通便利生活配套設(shè)施齊全，居家方便。 二、翡翠林居 ● 項目背景： 湖南省天心潤豐園置業(yè)有限公司開發(fā) 沙坪建筑公司建設(shè) ● 項目位置： 長沙市天心區(qū)新開鋪路 174 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 42410 ㎡ 建筑面積： 121180 ㎡ 規(guī)劃 21 棟 6－ 11F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 1748 元 /㎡ 均價： 2020 元 /㎡ 銀行 按揭： 銀行 7 成 20 年 商業(yè)用房：起價： 5488 元 /㎡ 均價： 5488 元 /㎡ 銀行按揭：銀行 5 成 10 年 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 61 頁 ● 面積戶型： 面積范圍： 標準層： 94－ 142 ㎡、商業(yè)房： 96－ 300 ㎡ 戶型： 2*2*2 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量： 808 ● 建筑裝修標準： 外墻： 高級瓷磚 內(nèi)墻： 砂漿抹面 地面： 水泥砂 漿找平 樓梯間： 花崗巖地面、高級地板磚地面 門： 高級防火防盜入戶門 窗： 塑鋼玻璃窗 陽臺： 封閉陽臺 ● 配套設(shè)施： 電梯： 有 電視： 有線電視入戶 電話： 電話線預(yù)埋 寬帶網(wǎng)： 廣達 液化氣： 煤氣管道 安全系統(tǒng)： 電子對講， 24 小時保安 停車： 地下停車場 ● 小結(jié)： 翡翠林居由 湖南省天心潤豐園置業(yè)有限公司開發(fā)，是一個由住家和商業(yè)用房構(gòu)成的中檔住家個案，位于新開鋪，其區(qū)域環(huán)境較好，周邊生活氣息濃厚，居住環(huán)境較好，日常生活配套設(shè)施齊全，各生活機能較完善。2002 年開始銷售，至 2020 年完工時以基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因： ①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視南郊公園、湘江美景；可遠眺麓山景色；周邊綠色植被也比較 多。 第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查 目前，在項目周邊有萬事佳景園、翡翠林居、富綠新村、湖凱 .逸景苑、華麗家族、金碧文華、華菱香墅美地、湘銀佳苑、華盛家園、天翔新新家園等已建或在建項目。二環(huán)線環(huán)繞城區(qū)，連接?xùn)|西兩岸，出行及其便利。毗鄰南郊公園，遠眺湘江及岳麓山美麗風(fēng)景。 2020 年，受國家宏觀調(diào)控和市場需求及國內(nèi)大環(huán)境影 響，長沙市價格較高、面積較大的高檔住房價格有下降的趨勢，表現(xiàn)為房價震蕩；價格較低、小面積的中低檔住房、商業(yè)用房價格將穩(wěn)中有升。 2020 年出臺的政策主要以 “穩(wěn)定房價 ”為導(dǎo)向，預(yù)計 2020年將繼續(xù)貫徹落實加強房地產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 61 頁 調(diào)控的政策，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實穩(wěn)定房價。采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點：其一是投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價值的變動將計入經(jīng)營損益。 我國將規(guī)范土地出讓合同和程序 國土資源部將在 2020 年繼續(xù)完善國有土地使用權(quán)出讓的細化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時間進度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地； 而在上海，隨著商業(yè)用地完全實行公開招標以后，有關(guān)政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進行公開的招投標。 2020 年二手房和商品房成交面積比為 ： 1，當這個比例達到 1： 1 時，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟，而 2020 年 長沙市的這個比率離 1： 1 還有很大距離，這說明二手房市場仍有巨大的發(fā)展空間。 2020 年商品房銷售均價為 3030 元 /平方米，同比上漲 ％。 出現(xiàn)此種現(xiàn)象的 原因，一是受國家宏觀調(diào)控的影響；二是 2020 年開發(fā)過大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場需求旺盛，需求量大幅增長。 出現(xiàn)此種情況的主要原因，一是由于近兩年新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同時銀行貸款門檻提高，造成相關(guān)增長速度放慢。 居民收入的提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 61 頁 在整體經(jīng)濟發(fā)展的同時，長沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅 10%左右。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 61 頁 南國新城前期調(diào)研定位策劃案 目 錄 第一節(jié)