年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項(xiàng)目定位案前期定位-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 宏觀政策在 2020年至 2020年上半年相繼出臺(tái) “ 國(guó)八條 ” 等一系列措施，從出發(fā)點(diǎn)而言，根本上只是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的虛高，西市區(qū)的整個(gè)新生代客戶購(gòu)房需求沒(méi)有得到充分釋放。至于商業(yè)模式，我們初步考慮想做獨(dú)立的商街，類似 于三市街，在轉(zhuǎn)角位置做開(kāi)放式廣場(chǎng)，周圍做兩層的商鋪，這樣 一來(lái)，底層就可以進(jìn)駐餐飲業(yè)，二層可做休閑場(chǎng)所。 戶型建議：依據(jù)地塊大小、容積率、建筑密度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，我們這 個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是有近 1000戶的小區(qū)。月半灣 戶型 兩房?jī)蓮d 三室兩廳 四室兩廳 五房?jī)蓮d 六房躍層 平 躍 平 躍 平 躍 套數(shù) 230 686 12 36 8 面積㎡ 90— 108 112— 123 170 182 211 比例 ％ ％ ％ ％ ％ 暢銷戶型：三房?jī)蓮d（平層） 116㎡ 30萬(wàn)左右 滯銷戶型：四房至六房 /部分兩房 170㎡ 以上 /100㎡ 50萬(wàn)左右 主力戶型： 100㎡ － 120㎡ 價(jià)格走勢(shì)：均價(jià) 2500元 /㎡ （整盤(pán)）；現(xiàn)均價(jià) 3000元 /㎡ （剩余主要為 位置較差、面積較大的戶型） 小結(jié) 通過(guò)三個(gè)暢銷項(xiàng)目及一個(gè)滯銷項(xiàng)目（相對(duì)而言）從戶型配 比、面積區(qū)間、價(jià)格走勢(shì)方面進(jìn)行比較，我們不難發(fā)現(xiàn)：這四 個(gè)項(xiàng)目的暢銷戶型、面積、價(jià)格都代表著昆明市西市區(qū)客戶群 的消費(fèi)指向，在前一章中我們也提到了目前市場(chǎng)的需求狀況， 即戶型為兩房?jī)蓮d～三房?jī)蓮d；面積在 80㎡ ～ 135㎡ 之間；價(jià)格 區(qū)間為 2500元 /㎡ ～ 3200元 /㎡ 的商品房是目前市場(chǎng)上的寵兒； 而滯銷戶型、面積、價(jià)格則不約而同的集中在戶型為五房 /六 房；面積在 170㎡ 以上；總價(jià)高。即家里的每一個(gè)房間都必須有窗有 風(fēng)景，絕無(wú)暗房、黑房。 戶型配比的合理 — 在第三章中我們將著重挑選代表性樓盤(pán)進(jìn)行分析。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（消費(fèi)人群篇） 我們現(xiàn)在來(lái)看看在市場(chǎng)上為各個(gè)項(xiàng)目買單的消費(fèi)人群具備了哪些特征： 絕大部分的消費(fèi)目的是自住，少量消費(fèi)目的為投資或其他方面； 長(zhǎng)時(shí)間居住或工作在西市區(qū)，對(duì)片區(qū)的過(guò)往、現(xiàn)狀及發(fā)展有了解； 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌關(guān)注度有所提升 — 信任你，才來(lái)消費(fèi)你的產(chǎn)品； 對(duì)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、創(chuàng)新亮點(diǎn)十分看重 — 公攤面積、實(shí)用程度等； 對(duì)項(xiàng)目景觀（內(nèi)環(huán)境）營(yíng)造十分注重 — 小區(qū)內(nèi)的舒適度； 對(duì)項(xiàng)目配套（外環(huán)境）情況十分關(guān)心 — 關(guān)于生活成本的計(jì)算； 對(duì)項(xiàng)目均價(jià)、單套房型價(jià)格十分敏感 — 是否有能力承受，值不值得； 對(duì)項(xiàng)目工程施工、工程進(jìn)度十分擔(dān)憂 — 房屋質(zhì)量、能否按時(shí)交房； 對(duì)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理公司十分期待 — 入住后的生活品質(zhì)保障； 以上特征是現(xiàn)在消費(fèi)人群普遍存在的，而且隨著政府的調(diào)控政策逐步 落實(shí)，媒體的大肆宣傳，這種特征會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，并且會(huì)更苛求。這兩個(gè)項(xiàng)目的 成功預(yù)示著高新區(qū)乃至整個(gè)西市區(qū)存在著極大極強(qiáng)的購(gòu)房需 求，隨著高新區(qū) 07年的項(xiàng)目逐個(gè)亮相，這些需求也會(huì)隨之逐步 得到釋放。 2020年 1季度以來(lái)，高新區(qū)房源供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 5000套，成交量也接近 1000套，均價(jià)在 2700元 /㎡ ； 加之高新區(qū)近幾年的快速建設(shè)和發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的市政公共設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)臄?shù)量，教育、醫(yī) 療、金融設(shè)施都已經(jīng)齊備，為將來(lái)的居住，辦公，商業(yè)經(jīng)營(yíng)都打下了比較好的基礎(chǔ)。 高新區(qū)生活商業(yè)及其他配套 周邊有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、電信、移動(dòng)、銀行、藥店、電器市場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、高新區(qū)政府機(jī) 關(guān)、公安局、汽車交易市場(chǎng)等等。顯然高新區(qū)生活、醫(yī)療配套依舊不夠完善，尤其是餐飲業(yè)。 昆明高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本情況 從 2000年以來(lái)，受昆明市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展 影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，土地已由生地漸變成熟地； 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了南北熱后，高新區(qū)已經(jīng)日漸成為人們關(guān)注的地區(qū)， 不僅現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備量大，而且未來(lái)可以發(fā)展的空間也比較的廣 闊；擁有 56萬(wàn)左右的居住人口，且近年來(lái)進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上 升趨勢(shì)，受高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的影響，不斷有高素質(zhì)的公司和企業(yè)進(jìn) 入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該區(qū)房地 產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。 07年西市區(qū)預(yù)期上市項(xiàng)目 項(xiàng)目 名稱 建筑 形態(tài) 物業(yè)地址 開(kāi)發(fā)商 售樓電話 其它方面信息 傲云峰 小高層、高 層 海源北路高新區(qū)管 委會(huì)對(duì)面 置富 投資 8329888 8329999 1月 20日開(kāi)盤(pán)；已售磬；均價(jià)達(dá)到 2900元 /㎡ U族 部落 高層 黃土坡立交橋 世博 興云 8355550 精裝修小戶型；已開(kāi)盤(pán)銷售 80%；均價(jià)達(dá)到 3100元 /㎡ 梭羅的大湖區(qū) 別墅、小高層、洋房 高新區(qū)省經(jīng)理管理學(xué)校旁邊 林濱源 5302288 5303388 占地 330畝；規(guī)劃 2000多戶； 景秀 西苑 多層 黑林鋪與岷山之間 建工 集團(tuán) 規(guī)劃用地 ㎡；面 24萬(wàn)㎡；綠化 %；容積率 ；建筑密度 %；停車位 985個(gè) 云安 尚品 小高層 虹山東路 25號(hào) 云安 地產(chǎn) 規(guī)劃用地 ；建面 ㎡ ；綠地率 40%； 容積率 ；建筑密度 % 米蘭 陽(yáng)光 多層、小高
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