【正文】 在購房群體中，二次購房比例不斷上升，居住升級(jí)特征明顯，因而房型布局合理，建筑外觀時(shí)尚、小區(qū)配套齊全的住宅尤其獲得他們青睞。他們主要考慮以下三方面：首先當(dāng)然還是房屋最終的消費(fèi)者—園區(qū)就業(yè)人員的置業(yè)偏好，其次是買房的進(jìn)入壁壘—總價(jià)；最后有對(duì)于房產(chǎn)出租和流通的便利性。園區(qū)組織人事局資料顯示，至2003年底，中新合作區(qū)內(nèi)在職員工70695人。在這樣一個(gè)融匯著各路豪杰的國際化園區(qū)里，相信隨著園區(qū)樓市的發(fā)展，湖東、湖西會(huì)有越來越多精彩的看點(diǎn)出現(xiàn)。順馳市場(chǎng)主力顯然已經(jīng)疲倦了，表現(xiàn)在總價(jià)高的大房型開始難銷，而經(jīng)濟(jì)型二房、三房取而代之，開始唱主角。逐步兩極分化的趨勢(shì)一方面為了迎合市場(chǎng)，開發(fā)商紛紛縮小房型；另一方面高檔住宅，尤其是沿湖板塊的景觀房，房型又延續(xù)舒適、奢華的路線，如都市花園天域三房主力面積做到142177平方米，但大房型與樓盤品質(zhì)相結(jié)合的比較好，市場(chǎng)反響也比較熱烈。而湖西樓盤湖左岸三期房價(jià)在5800元/平方米也較高，去化相對(duì)也較慢。l 去化分析表16：項(xiàng)目名稱銷售率開盤日期南都表15：樓盤規(guī)模、容積率項(xiàng)目名稱總建面積占地面積容積率戶數(shù)南都n 主力賣點(diǎn)分析環(huán)湖項(xiàng)目均以“金雞湖”為賣點(diǎn)?？床灰姾臉潜P在規(guī)劃設(shè)計(jì)上就更“別具匠心”制造亮點(diǎn)，吸引客源。天域4050%天域小區(qū)內(nèi)分為8個(gè)風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場(chǎng)、迷宮等景觀。東湖大郡45%目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間12F觀景房，南北兩端為18F高層公寓。在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建19個(gè)鄰里中心。金水灣金雞湖路88號(hào)位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。二、產(chǎn)品力分析目的：通過對(duì)本項(xiàng)目周遍市場(chǎng)相關(guān)重點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律性，尋找項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。因此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。由于該案位置以及其獨(dú)特的臨湖環(huán)境使得市場(chǎng)關(guān)注度較大，同時(shí)由于該案一期其位置相對(duì)不太理想，因此售價(jià)現(xiàn)在較低，對(duì)該案去化速度形成促進(jìn)。規(guī)劃圖環(huán)境分析本案位于現(xiàn)代大道的北側(cè)， 地理位置獨(dú)特，介于湖東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對(duì)面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜人，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)?？驮捶治鼋ㄎ輹?huì)員結(jié)論該案由于有政府背景，其土地位置較好，成本相對(duì)較底，因此在房價(jià)上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤較低。嘉賓會(huì)員可提前獲得蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司最新推出的樓盤資料和銷售信息；優(yōu)先安排參觀建屋地產(chǎn)的銷售示范單位；享受優(yōu)惠價(jià)格；有機(jī)會(huì)參加各種活動(dòng)；享受該會(huì)所選商號(hào)購物優(yōu)惠價(jià)格；同時(shí)擁有黃金卡。房型分析東湖大郡推出的戶型豐富多樣、靈活有度，從兩房到四房、平層到躍層都有，面積范圍在90平方米到270平方米，其中140平方米左右的三房為主力房型，占到整個(gè)房源的50%。產(chǎn)品分析該案目前以小高和高層建筑為主，房型在130平方米左右。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究一、競(jìng)爭(zhēng)分析五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房價(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？解答：供應(yīng)量分析2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。在這過程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。1997年均價(jià)1556元／平方米上升至2003年均價(jià)4042元／平方米，％；％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較2002002年有所放緩。從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。表7: 目前在售個(gè)案情況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135145687320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128138687350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街4800三房140165677980%金水灣別墅金雞湖路88號(hào)9000含車庫雙拼221263199236含車庫90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖東到2006年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)240多萬平方米的水平。該地區(qū)主力面積范圍：110150平方米，總價(jià)：6080萬左右。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域70平方公里，1994年中國政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，旨在建造一個(gè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。2. 地段的成熟度。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。(3) 成交價(jià)格圖671. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。2004年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來最高?！鎏K州文化的將來時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。、現(xiàn)在與將來：■英國的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體?！?行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，130個(gè)鎮(zhèn)。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司報(bào)告日期：二00四年七月研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為76569平方米，建筑密度為≦25%，綠化率≧45%。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場(chǎng)浩大的造城運(yùn)動(dòng)又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處于何種地位？由于本項(xiàng)目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。第一部分 宏觀市場(chǎng)篇本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。1．3蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。■蘇州文化的現(xiàn)在時(shí)—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當(dāng)于前3年增長的總和。二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售去化將面臨一定的的壓力。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價(jià)偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 房產(chǎn)總價(jià)。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請(qǐng)了香港泛亞易道公司。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì)97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)量200萬平方米。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。隨著湖西房地產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，極強(qiáng)的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。但2004年，園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個(gè)突破5000元/平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢(shì)明顯有所降溫。與之相比順馳集團(tuán)雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場(chǎng)反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。2003年以來，園區(qū)房價(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價(jià)從年初的均價(jià)4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。2004年6月，湖西板塊的均價(jià)已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關(guān)。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢(shì)頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于高位運(yùn)行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度和幅度過快，今后兩年價(jià)格上漲幅度將有所回落。l 湖東板塊率先啟動(dòng)，銷售上又有明顯優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目：東湖大郡。湖畔天城的預(yù)約客源可以看出，前者與房源的比值為2：1，后者為1：1。嘉賓會(huì)員和貴賓會(huì)員均為免費(fèi)，所以不僅到場(chǎng)登記的人多，觀望者也較多。據(jù)悉較嘉賓會(huì)員有