【正文】 （2）衛(wèi)廚空間個性化在保證舒適、方便的前提下，酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設計不同，更注重簡潔的個性化設計、注重品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市時尚的生活理念。總結(jié)：主要問題一、多層住宅區(qū)（容積率為1，）成本：樓板價：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設計費）：800元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務費用：50元/平方米不可預計費用：30元/平方米合計：1497元/平方米銷售總收入：17750012000=利潤（含稅）：(1497)=二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（，）成本：樓板價：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設計費）：750元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務費用：50元/平方米不可預計費用：30元/平方米合計：1624元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：=三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%，）成本：樓板價：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設計費）：765元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務費用：50元/平方米不可預計費用：30元/平方米合計：1576元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：第六部分 銀座地塊評估簡報一、地塊分析地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對面，北鄰司里街小區(qū)。（5）無區(qū)域客源——塑造特色、個性產(chǎn)品，以高性能價比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個案目前的交通，生活配套相當潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對市場同類物業(yè)，特別與雅居園進行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：① 小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場（中心城區(qū)）、長途汽車站（北區(qū)）之間。（3）混合型社區(qū)對不同物業(yè)分布位置要求較高。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項目勢必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價，物業(yè)品質(zhì)錯位競爭。困難：（1）開發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費特性：風險意識較重，對期房抗性明顯，且更務實，關注實際生活配套?？們r優(yōu)勢：濟南市場別墅（獨棟或聯(lián)體）總價在人民幣120300萬之間，中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)多層、高層主力總價在4070萬，若主力總價定位在4045萬，僅為市場別墅產(chǎn)品的1/3，也比其它區(qū)域普通產(chǎn)品總價略低。（3）地塊原為農(nóng)業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)多為農(nóng)業(yè)居民，無客源基礎。5） 華山現(xiàn)代城規(guī)劃尚在規(guī)劃階級，具體實施有待時日。2） 原地塊為農(nóng)耕用地及民居，土地平整動遷快速，易于規(guī)劃。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀——“華陽宮”構(gòu)成目前華山風景區(qū)的主要景觀。 缺乏先進的營銷理念和技巧。其中金閣花園是市政府試點小區(qū)，是以商品房的標準來規(guī)劃一個安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地300畝。東側(cè)以餐飲、娛樂、酒店為主，西側(cè)以家俱建材經(jīng)營為主。主力房型：106平方米126平方米，二房、三房。主力房型：125平方米135平方米，三房二廳二衛(wèi)。（3）在辛莊高架附近。三、環(huán)境分析：商業(yè) 該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點狀分布。（濟南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑）和智能化社區(qū)。主要建材與設備：（1）本區(qū)所有個案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。 單幢別墅。 主力總價：200217萬。（5）加州花園：45576382元/平方米。該小區(qū)是濟南目前唯一的純別墅類項目。此類物業(yè)是目前濟南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價格最貴的公寓小區(qū)。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。如山東大學、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學等。（2）東八里洼地區(qū)。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個人購房中相當部分為私營業(yè)主。公交集散點：洪樓廣場：77K98歷山路與解放路口：44K5488K5K91文教集中在解放路一線：濟南鐵道職業(yè)技術學院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學（東校）、山大附中、歷城三中、濟南聯(lián)合大學藝術中專部山大南路一線：山大新校、山東大學、糧食干校、計劃學校醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析 開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（），洪西花園（），恒泰花園（），大學南苑（5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀園（），百花小區(qū)（15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。以上兩部分個案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價。另外一處是頤琴灣明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式排列，上海索爾結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。所以 “開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。另注：有關以上4種廣告的詳細資料見《附件4》。 濟南時報為全市，日發(fā)行量達到36萬份。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑開發(fā)較熱：96年以后—2000年開發(fā)特點：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟適用房到高檔的別墅項目都有，90011000元/平方米不等。據(jù)報導，濟南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個億。（12）采暖：濟南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細采暖方式及價格見《附件1》。（4）配套設計：配套設計比較簡單，大型社區(qū)以服務性配套為主，個別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。第二部分 房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。產(chǎn)品所經(jīng)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進口主單位?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來自全國各地大型廠家。工薪階層特點老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺。價格同屬超市，價位比較低，服裝、家電除外。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：l 北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。l 大明湖擴建改造工程。（2）在建：A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。（5）城市交通。主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。在臘山湖北新建市級體育中心。C、省級行政辦公用地。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。濟南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點分析：（1）濟南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值仍屬于較低水平，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。（3）濟南市民收入概況據(jù)有關部門調(diào)查顯示，2000年，%，5001000元的占24%，%，20003000元的占26%，30005000元的占8%，5000元以上的僅占3%。因地處古四瀆之一“濟水”之南而得名。59 / 59目 錄第一部分 投資環(huán)境分析…………………………………112濟南人文、地理、歷史概況…………………………………………………1濟南經(jīng)濟狀況分析……………………………………………………………1濟南市城市發(fā)展規(guī)劃…………………………………………………………3濟南重大市政工程……………………………………………………………6濟南商圈分析…………………………………………………………………7第二部分 房地產(chǎn)市場分析………………………………1318住宅分布現(xiàn)狀及特征…………………………………………………………13濟南房地產(chǎn)發(fā)展演變…………………………………………………………15濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)……………………………………………………16濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況………………………………16廣告分析及報價………………………………………………………………17第三部分 區(qū)域市場調(diào)查…………………………………1941東南區(qū)調(diào)查報告………………………………………………………………20東北區(qū)調(diào)查報告………………………………………………………………25中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告……………………………………………………29西南區(qū)調(diào)查報告………………………………………………………………33北區(qū)調(diào)查報告…………………………………………………………………37第四部分 華山項目市場定位……………………………4250地塊分析………………………………………………………………………42市場分析………………………………………………………………………43產(chǎn)品定位………………………………………………………………………44項目開發(fā)初步分析……………………………………………………………45第五部分 銀座地塊評估簡報……………………………5154地塊分析………………………………………………………………………51產(chǎn)品定位………………………………………………………………………52規(guī)劃要點建議…………………………………………………………………54第六部分 中山廣場地塊評估簡報………………………5556地塊分析………………………………………………………………………55產(chǎn)品定位………………………………………………………………………56附件1 濟南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件4 濟南報紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費清單附件5 濟南低價位房面積統(tǒng)計表附件6 濟南個案樓盤分析表附件7 寫字樓市場一覽附件8 濟南市部分賓館長包房情況市調(diào)總表濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析報告第一部分：投資環(huán)境分析濟南人文、地理、歷史概況濟南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟、文化中心，重要的交通樞紐。據(jù)考古發(fā)掘資料，遠在9000年前的新石器時代早期，已有先民在此繁衍生息。（摘自齊魯晚報2000年3月27日，25版）（4）物價指數(shù)概況據(jù)《濟南2000年年鑒》反映，1999年濟南市場物價持續(xù)走低，%，%，與人民生活密切相關的食品類價格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。（4）外聯(lián)交通A、鐵路?？傮w框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。區(qū)級公園：建設工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。B、“舊城改造工程”。l 英雄山風景區(qū)二期工程。l 京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。同屬批發(fā)零售場所，價位較低。集餐飲、娛樂于一身，位于泉城廣場之下，客流量大。價格對于濟南市人民消費能力，價位中等偏高。所經(jīng)營的產(chǎn)品牌子比較全，價格貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。B、從濟南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達，地域的認知度在濟南市民中極強。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進景觀設計，無架空層底部綠化和休閑設計，有的雖已開始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。濟南樓市狀況綜述近年來，山東濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市目前正在開發(fā)和銷售的90個樓盤中銷售率基本在5080%。這是因為，多年來該行