【正文】 59 / 59目 錄第一部分 投資環(huán)境分析…………………………………112濟(jì)南人文、地理、歷史概況…………………………………………………1濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析……………………………………………………………1濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃…………………………………………………………3濟(jì)南重大市政工程……………………………………………………………6濟(jì)南商圈分析…………………………………………………………………7第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………1318住宅分布現(xiàn)狀及特征…………………………………………………………13濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變…………………………………………………………15濟(jì)南市主要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)……………………………………………………16濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況………………………………16廣告分析及報(bào)價(jià)………………………………………………………………17第三部分 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查…………………………………1941東南區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………20東北區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………25中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告……………………………………………………29西南區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………33北區(qū)調(diào)查報(bào)告…………………………………………………………………37第四部分 華山項(xiàng)目市場(chǎng)定位……………………………4250地塊分析………………………………………………………………………42市場(chǎng)分析………………………………………………………………………43產(chǎn)品定位………………………………………………………………………44項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步分析……………………………………………………………45第五部分 銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)……………………………5154地塊分析………………………………………………………………………51產(chǎn)品定位………………………………………………………………………52規(guī)劃要點(diǎn)建議…………………………………………………………………54第六部分 中山廣場(chǎng)地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)………………………5556地塊分析………………………………………………………………………55產(chǎn)品定位………………………………………………………………………56附件1 濟(jì)南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 辦理購(gòu)房銀行按揭手續(xù)資料表附件4 濟(jì)南報(bào)紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費(fèi)清單附件5 濟(jì)南低價(jià)位房面積統(tǒng)計(jì)表附件6 濟(jì)南個(gè)案樓盤分析表附件7 寫字樓市場(chǎng)一覽附件8 濟(jì)南市部分賓館長(zhǎng)包房情況市調(diào)總表濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究分析報(bào)告第一部分：投資環(huán)境分析濟(jì)南人文、地理、歷史概況濟(jì)南市是山東省會(huì)城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的交通樞紐。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢(shì)南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原?？偯娣e8154平方公里，市區(qū)面積2119平方公里。目前，濟(jì)南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區(qū)，長(zhǎng)清、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河4縣和章丘市。1999年末，全市總?cè)丝?576309人，其中市轄區(qū)人口2606447人，中心城區(qū)（建成區(qū)）人口160萬(wàn)人。濟(jì)南是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。因地處古四瀆之一“濟(jì)水”之南而得名。據(jù)考古發(fā)掘資料，遠(yuǎn)在9000年前的新石器時(shí)代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周時(shí)已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟(jì)南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟(jì)南市區(qū)成為歷代郡國(guó)、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。濟(jì)南歷史悠長(zhǎng)，人才輩出。屬今濟(jì)南市籍的歷史名人主要有中國(guó)傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的杰出代表——扁鵲；中國(guó)古代陰陽(yáng)五行學(xué)說(shuō)的創(chuàng)始人，戰(zhàn)國(guó)思想家鄒衍；唐朝開(kāi)國(guó)功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文學(xué)家李清照、辛棄疾；近代民族實(shí)業(yè)家、“祥”字號(hào)商業(yè)的代表人物孟洛川等等。濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1999年，%，%；， %；，%。::::，預(yù)計(jì)今后城市發(fā)展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進(jìn)一步加大。（2）銀行存款余額概況到1999年末，比年初增長(zhǎng)24%，%，%。（3）濟(jì)南市民收入概況據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，2000年，%，5001000元的占24%，%，20003000元的占26%，30005000元的占8%，5000元以上的僅占3%。（摘自齊魯晚報(bào)2000年3月27日，25版）（4）物價(jià)指數(shù)概況據(jù)《濟(jì)南2000年年鑒》反映，1999年濟(jì)南市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走低，%，%，與人民生活密切相關(guān)的食品類價(jià)格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。消費(fèi)價(jià)格中，%，%，主要是受政策性調(diào)價(jià)因素影響。但據(jù)實(shí)地走訪濟(jì)南各大商廈和找當(dāng)?shù)厝苏勗捴邪l(fā)現(xiàn)，濟(jì)南的物價(jià)與上海相當(dāng)，交通出行和居住費(fèi)用相對(duì)較低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍屬較高水平。并且消費(fèi)成份中公款消費(fèi)占較大比例。（5）固定資產(chǎn)投資概況99年，%。，增長(zhǎng)26%；，%。在國(guó)有單位完成投資中，%，%；，%，%，住宅建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，%；，%；國(guó)家計(jì)委下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用房投資計(jì)劃，。綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：（1）濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍屬于較低水平，但增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。（2）從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入分析，目前的濟(jì)南市民的購(gòu)買力不強(qiáng)。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受25003000元/m2左右的房?jī)r(jià)，此類家庭只占總家庭數(shù)的37%，以建成區(qū)人口160萬(wàn)，，家庭月收入2000元以上的約為17萬(wàn)戶。除去已購(gòu)和尚未打算購(gòu)房之外，所剩家庭不是很多。（3）濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距很大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。（4）房地產(chǎn)近幾年成為熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，%。（5）在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始第二次購(gòu)房。濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。l 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。l 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；l 無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；l 文東為科研文教片區(qū)；l 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。（2）公共設(shè)施布局A、中心商務(wù)區(qū)。在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。B、市級(jí)商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。C、省級(jí)行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。D、金融設(shè)施。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。E、文化娛樂(lè)設(shè)施。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。F、體育設(shè)施。在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。H、文科設(shè)施。完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。（3）濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。A、古城旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。（4）外聯(lián)交通A、鐵路。2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段（含黃河高速鐵路橋），建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。B、公路。近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。C、機(jī)場(chǎng)。濟(jì)南（遙墻）機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。（5）城市交通?？傮w框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。（簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青（青州）、濟(jì)青（青島）、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路?！熬趴v”指二環(huán)西路、營(yíng)市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路?！熬艡M”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路（快速）、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。（6）城市園林建設(shè)。市級(jí)公園：擴(kuò)建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。區(qū)級(jí)公園：建設(shè)工業(yè)南路、段南、魏華、無(wú)影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。將植物園改為開(kāi)放式公共綠地，在龍洞風(fēng)景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開(kāi)放式公共綠化廣場(chǎng)，開(kāi)辟湖山路（南門）、濟(jì)南火車北站、濟(jì)南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場(chǎng)。濟(jì)南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。C、泉城廣場(chǎng)建成使用。D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。（2）在建：A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。C、重點(diǎn)工程：l 緯六路道橋工程。l 高速繞城路南線工程。l 順河高架路北延工程。l 歷山北路拓寬工程。l 共青團(tuán)路東段、無(wú)影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。l 大明湖擴(kuò)建改造工程。l 英雄山風(fēng)景區(qū)二期工程。l 中山廣場(chǎng)工程。l 開(kāi)工建設(shè)千佛山風(fēng)景名勝名。（3）規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。分析：從以上“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：A、對(duì)中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：l 北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。l 京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使本案的外聯(lián)更方便。l 順河高架路北延工程。l 歷山北路拓寬工程。濟(jì)南商圈分析關(guān)于濟(jì)南商業(yè)的分布情況，詳見(jiàn)各區(qū)塊分析報(bào)告，以下對(duì)濟(jì)南的一些主要商業(yè)設(shè)施進(jìn)行初步分析。表一：名稱具體情況世界購(gòu)物廣場(chǎng)新世界商城位置經(jīng)十四路，長(zhǎng)途客運(yùn)站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層1540平方米，二層未開(kāi)，三層1000平方米左右20000平方米左右場(chǎng)所環(huán)境屬貨倉(cāng)式大型超級(jí)市場(chǎng)私營(yíng)攤販?zhǔn)脚l(fā)、零售商場(chǎng)產(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應(yīng)俱全，檔次不高。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。價(jià)格同屬超市，價(jià)位比較低，服裝、家電除外。同屬批發(fā)零售場(chǎng)所，價(jià)位較低。消費(fèi)客戶中、青年各階層均有特點(diǎn)貨物齊全，由于地理位置偏遠(yuǎn)，顧客不多。價(jià)格低，可還價(jià)，生活日用品多。表二：名稱具體情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎泉西路，貴和對(duì)面濼源大街，泉城廣場(chǎng)下面面積1萬(wàn)平方米左右不到3萬(wàn)平方米場(chǎng)所環(huán)境老、舊的場(chǎng)所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。狹長(zhǎng)、熱鬧，屬中檔類的商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種比較豐富。產(chǎn)品所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品項(xiàng)目單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品從衣帽、化妝品、手飾、鞋、皮包、食品一應(yīng)俱全，屬中檔。價(jià)格價(jià)格還可以，屬中等水平價(jià)格中檔消費(fèi)客戶中、低層，工薪階層。工薪階層特點(diǎn)老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺(jué)。集餐飲、娛樂(lè)于一身，位于泉城廣場(chǎng)之下，客流量大。表三：名稱具體情況大潤(rùn)發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積4萬(wàn)平方米左右場(chǎng)所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而明亮。產(chǎn)品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化妝品、大型電器一應(yīng)俱